등기·명의신탁

가등기만 한 땅에 지은 집합건물, 땅이 세금 체납으로 공매되면 분리처분금지로 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건물을 짓기 전부터 전유부분과 상관없이 땅에 대해 가지고 있던 권리는 대지사용권이 아니어서 집합건물법 제20조의 분리처분금지를 받지 않습니다. 대법원 2010다6017 판결은 가등기만 마친 땅에 집합건물을 지었는데 원래 땅 주인의 체납으로 국가가 땅을 공매한 것은 분리처분금지 위반이 아니라고 보았습니다. 지금은 대지권 등기가 돼 있는지 확인하십시오.

전유부분을 분양받았으니 땅도 당연히 따라온다고 기대하지 않는 편이 낫습니다. 대지사용권이 실제로 있었는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 분양가 3억원에 지방 도시의 5층 상가건물 1층 점포를 분양받아 소유권보존등기 후 이전등기를 마쳤습니다. 시행사는 땅 주인 B씨와 매매예약을 맺고 가등기만 해 둔 채 건물을 지었고, 대지권 등기는 되지 않았습니다. 2025년 B씨가 양도소득세를 체납하자 국가가 땅을 압류해 2026년 공매로 매각했고, A씨는 대지와 건물을 따로 팔 수 없다는데 공매가 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분리처분금지는 어떤 권리에 적용되나요?

대지사용권에만 적용됩니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 구분소유자는 규약으로 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없고, 대지사용권은 전유부분 처분에 따릅니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조는 판례가 적용한 2010. 3. 31. 개정 전 조문과 같은 내용입니다. 따라서 판례의 법리는 지금도 그대로 적용됩니다.

건축 전부터 있던 땅 주인의 권리는 왜 제외되나요?

그 권리는 전유부분을 소유하기 위한 권리가 아니기 때문입니다. 대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다6017 판결은 구분소유자가 아닌 사람이 집합건물 건축 전부터 전유부분 소유와 무관하게 대지에 가지고 있던 권리는 분리처분금지의 제한을 받지 않는다고 했습니다. 이 사례처럼 시행사가 가등기만 해 두고 원래 땅 주인 명의가 남아 있으면, 땅 주인의 소유권은 대지사용권이 아닙니다.

그래서 원래 땅 주인의 체납으로 국가가 그 땅을 공매해도 분리처분금지 위반이 아닙니다. 공매 매수인은 땅 소유권을 정상적으로 취득합니다.

분리처분금지를 제3자에게 주장하려면 무엇이 필요한가요?

그 취지를 등기해야 합니다. 분리처분금지는 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 실무에서는 건물 등기부에 대지권 등기를 하는 방식으로 공시합니다. 대지권 등기가 없다면 대지사용권이 있더라도 선의의 제3자에게 주장하기 어렵습니다.

대지사용권이 없으면 구분소유자는 어떻게 되나요?

땅 소유자는 구분소유자에게 전유부분을 시가로 팔라고 청구할 수 있습니다. 대지사용권 없는 구분소유자가 있으면 전유부분 철거를 청구할 권리가 있는 사람이 구분소유권 매도를 청구할 수 있기 때문입니다. 구분소유자는 공매 매수인과 대지 지분 매수나 사용료 협의를 하고, 분양자인 시행사에게 대지권 이전 의무 불이행 책임을 묻는 방법을 함께 검토합니다.

대지 공매 대응 순서

• 등기 비교 - 땅 등기부의 가등기·압류 순서와 건물 등기부의 대지권 표시를 확인합니다. 권리 선후가 결론을 정합니다.
• 분양계약 확인 - 분양계약서에 대지 지분 이전 약정과 시기가 있는지 봅니다. 시행사 책임의 근거입니다.
• 공매 절차 확인 - 한국자산관리공사 공매 공고와 매각결정 여부를 확인합니다. 매각 전이면 체납액 납부 협의 여지가 있습니다.
• 매수인과 협의 - 공매 매수인과 대지 지분 매수나 사용료를 협의합니다. 매도청구 소송 전에 정리하는 편이 낫습니다.
• 시행사 책임 추궁 - 대지권 이전 불능에 따른 손해배상이나 분양계약 해제를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 시행사의 가등기가 체납처분 압류보다 먼저 되어 있었다면 본등기로 순위를 다툴 여지가 있으므로 등기 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지권 분쟁과 공매 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지사용권이란 무엇인가요?
  구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물 대지에 대해 가지는 권리입니다. 대지 소유권의 공유지분이 대표적이고, 지상권·임차권도 될 수 있습니다. 이 권리만 분리처분금지의 보호를 받습니다.
• 분리처분금지를 규약으로 풀 수 있나요?
  풀 수 있습니다. 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없지만, 규약으로 달리 정한 경우에는 예외입니다. 최초 분양자가 공정증서로 미리 정한 규약도 같은 효과가 있습니다.
• 대지권 등기가 없으면 어떻게 되나요?
  분리처분금지의 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 대지권 등기가 없는 상태에서 대지 지분을 선의로 산 사람에게는 분리처분금지를 주장하기 어렵습니다.
• 공매 매수인이 건물을 팔라고 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 대지사용권이 없는 구분소유자가 있으면 전유부분 철거를 청구할 권리가 있는 대지 소유자가 구분소유권을 시가로 매도하라고 청구할 수 있습니다. 시가 산정을 두고 감정 다툼이 생기는 경우가 많습니다.
• 이 판례는 옛 법 사건인데 지금도 적용되나요?
  적용됩니다. 판례는 2010. 3. 31. 개정 전 조문을 적용했지만, 현행 제20조도 전유부분과 대지사용권의 일체성, 분리처분 금지, 규약 예외, 등기 대항 요건을 같은 내용으로 두고 있습니다.
• 시행사에게는 무엇을 청구하나요?
  분양계약상 대지 지분 이전 의무를 이행하지 못한 책임을 묻습니다. 계약 해제와 분양대금 반환, 또는 대지 지분 가치 상당 손해배상을 검토합니다. 시행사 재산 상태가 나쁘면 가압류를 먼저 합니다.

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