부동산 경매

아파트 대지권으로 묶인 토지 지분만 따로 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 대지권의 목적이 된 토지 공유지분은 특별한 사정이 없으면 건물과 분리해 따로 경매할 수 없습니다. 집합건물법은 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하고, 대지권이 성립하기 전 토지에 설정된 저당권 실행 같은 예외만 인정됩니다. 지금은 등기부 표제부에 대지권 등기가 되어 있는지와 토지 저당권 설정일을 확인해 두십시오.

대지권 지분만 경매할 수 없다고 해서 회수를 포기할 필요는 없습니다. 아파트 전유부분을 경매하면 대지권도 함께 매각됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 대여금 7,000만원 지급 판결을 받았는데, 채무자 재산으로 아파트 한 채와 시골 토지의 3분의 1 지분이 있었습니다. 아파트는 선순위 대출이 많아 토지 지분과 아파트 대지권 지분만 따로 경매하는 방법을 생각했습니다. F씨는 2025년 두 지분을 각각 경매할 수 있는지 묻고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

일반 토지의 공유지분은 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있으므로, 채무자의 공유지분도 부동산 강제경매의 대상이 됩니다. 법원은 지분에 대한 경매개시결정을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 경매개시결정 사실을 통지합니다.

지분 경매에서는 최저매각가격을 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자 지분에 관하여 정합니다. 다른 공유자는 매각기일까지 보증을 내고 가장 높은 매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수를 신고할 수 있어, 제3자 입찰자가 낙찰받지 못하는 경우도 생깁니다.

대지권 지분은 왜 따로 경매할 수 없나요?

집합건물의 구분소유자는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없기 때문입니다. 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르므로, 아파트를 경매하면 대지권도 함께 넘어가고 대지권만 따로 떼어 팔 수는 없습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 이 원칙을 둡니다.

등기부에 대지권 등기가 되어 있으면 토지 등기부에는 대지권이라는 뜻이 기록되고, 그 토지 지분만을 목적으로 한 압류나 경매개시결정 기입은 받아들여지지 않습니다. 규약으로 분리처분을 허용한 드문 경우에만 예외가 됩니다.

대지 지분만 경매되는 예외는 어떤 경우인가요?

대지권이 성립하기 전에 토지에 이미 저당권이 설정되어 있었다면 그 저당권 실행으로 토지 지분이 경매될 수 있습니다. 대법원은 대지사용권이 성립하기 전 토지에 설정된 저당권자의 권리를 해쳐서는 안 된다고 보았습니다. 건물을 짓기 전에 토지만 담보로 잡힌 경우가 대표적입니다.

분리처분 금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못합니다. 대지권 등기가 늦어진 신축 건물에서는 이 문제로 다툼이 생기므로 등기부 연혁을 보고 판단합니다.

채권자 입장에서 실익을 따지면, 대지권 지분만 노리기보다 전유부분 전체를 경매하는 것이 매각가격도 높고 절차도 단순합니다. 선순위 대출이 많아 남는 돈이 없을 것 같다면, 법원이 잉여가 없다는 이유로 경매를 취소할 수 있으므로 신청 전에 선순위 채권액과 시세를 비교해 둡니다.

지분 경매 대응 순서

• 등기부 확인 - 토지 등기부에 대지권이라는 뜻이 있는지, 건물 등기부에 대지권 표시가 있는지 봅니다.
• 지분 비율 확인 - 일반 공유토지면 채무자 지분 비율을 확인합니다. 공유자 수와 주소도 함께 확인합니다.
• 저당권 설정일 확인 - 대지권 토지라면 대지권 성립 전에 설정된 저당권이 있는지 봅니다. 예외 해당 여부가 갈립니다.
• 경매 대상 선택 - 대지권 토지는 전유부분과 함께, 일반 토지는 지분만 신청합니다.
• 우선매수 대비 - 지분 경매에서는 다른 공유자의 우선매수 신고가 나올 수 있어 매각 결과를 예상해 둡니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대지권 등기가 아직 안 된 신축 집합건물이나 분리처분을 허용한 규약이 있는 건물이라면 등기부 연혁과 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유지분과 집합건물에 대한 강제경매와 배당 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 토지 공유지분도 경매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제263조는 공유자가 그 지분을 처분할 수 있다고 정하므로 채무자의 공유지분도 부동산 강제경매 대상입니다. 민사집행법 제139조 제1항에 따라 다른 공유자에게 개시결정 사실이 통지됩니다.
• 아파트 대지권 지분만 경매할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 없습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 규약으로 달리 정한 경우만 예외입니다.
• 아파트를 경매하면 대지권도 넘어가나요?
  넘어갑니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 매수인은 전유부분과 함께 대지권을 취득하므로 대지권을 따로 경매할 필요도 없습니다.
• 대지권 전 토지 저당권은 어떻게 되나요?
  실행할 수 있습니다. 대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다68389 판결은 대지사용권 성립 전에 토지에 설정된 저당권자의 권리를 해쳐서는 안 된다고 보아, 그 저당권이 대지 부분 매각대금에서 우선한다고 판단했습니다.
• 다른 공유자가 먼저 사 갈 수 있나요?
  가능합니다. 민사집행법 제140조 제1항은 공유자가 매각기일까지 보증을 제공하고 가장 높은 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있게 정합니다. 법원은 그 공유자에게 매각을 허가합니다.
• 지분 최저매각가격은 어떻게 정하나요?
  공유물 전체 평가액을 기본으로 정합니다. 민사집행법 제139조 제2항은 최저매각가격을 공유물 전부의 평가액을 기본으로 채무자의 지분에 관하여 정하도록 하고, 정확한 평가가 어려운 특별한 사정이 있으면 예외를 둡니다.

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