부동산 경매

친구와 공유해 임대 중인 토지 지분이 경매되면 보증금은 얼마를 내고 먼저 사나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

공유자는 매각기일에 최저매각가격의 10분의 1을 원칙으로 하는 매수신청 보증을 내고, 최고가와 같은 가격으로 경매되는 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있습니다. 신고가 있으면 법원은 최고가매수신고인이 있어도 공유자에게 매각을 허가하고, 그 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 봅니다. 지금은 매각물건명세서에서 최저매각가격과 보증금액부터 확인하십시오.

입찰표를 미리 써서 입찰함에 넣어야 하는 것은 아닙니다. 매각기일 현장에서 최고가가 발표된 뒤 집행관에게 신고해도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2022년부터 친구와 토지를 공유하며 주차장으로 임대해 임대료를 나눠 받아 왔습니다. 친구의 채권자가 2025. 3. 이행권고결정을 받은 뒤 친구 지분에 강제경매를 신청했고, 최저매각가격은 3억원으로 정해졌습니다. R씨는 다른 사람이 공유자로 들어오지 않게 지분을 먼저 사고 싶은데, 보증금은 얼마를 준비해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

우선매수신고 보증금은 얼마인가요?

기일입찰에서 매수신청 보증금액은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 최저매각가격이 3억원이면 보증금은 3천만원입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행규칙」은 이 금액을 기본으로 하되 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있게 합니다. 재매각 사건처럼 법원이 보증금을 높여 정한 경우도 있으므로 매각물건명세서와 공고를 확인해야 합니다.

공유자는 이 보증을 제공해야 우선매수신고를 할 수 있습니다. 보증은 최고가가 얼마인지와 관계없이 최저매각가격을 기준으로 정해집니다.

공유자가 여러 명이 우선매수를 신고하면 어떻게 나누나요?

특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 채무자의 지분을 나눠 사게 됩니다. 여러 공유자가 우선매수신고를 하고 절차를 마친 경우의 원칙입니다. 공유자끼리 한 사람이 모두 사기로 합의했다면 그 합의에 따릅니다.

공유자는 공유물 관리에 관한 사항을 지분의 과반수로 정하므로, 친구와 함께 임대를 운영해 왔다면 새 공유자가 들어오는 순간 임대 조건 결정 구조가 바뀝니다. 우선매수는 이 구조를 지키는 수단입니다.

우선매수 뒤 원래 1등 입찰자는 어떻게 되나요?

차순위매수신고인으로 봅니다. 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인은 차순위매수신고인이 되어, 공유자가 대금을 내지 않으면 그 사람에게 매각될 수 있습니다. 이 사람은 매각기일 종결 고지 전까지 차순위 지위를 포기하고 보증을 돌려받을 수 있습니다.

다른 매수신고인이 아무도 없으면 최저매각가격을 최고가로 보아 공유자에게 매각을 허가합니다. 유찰이 거듭된 회차라면 낮아진 최저매각가격으로 지분을 사게 되므로, 공유자로서는 첫 회차에서 무리하게 신고하기보다 입찰 상황을 지켜보는 선택도 할 수 있습니다. 다만 다른 사람이 낙찰받는 회차에서 신고하지 않으면 그 사람이 새 공유자가 되므로, 매 회차 매각기일에 출석해 결과를 확인해야 합니다.

공유 지분 우선매수 보증 대응 순서

• 사건 정보 확인 - 매각물건명세서에서 최저매각가격, 보증금액, 매각기일을 확인합니다. 준비할 금액이 정해집니다.
• 공유자 협의 - 다른 공유자도 우선매수를 원하는지 확인하고 누가 살지 정합니다. 협의가 없으면 지분 비율로 나눕니다.
• 보증 준비 - 최저매각가격의 10분의 1을 원칙으로 한 보증을 현금이나 보증서로 준비합니다. 보증 없이는 신고 효력이 없습니다.
• 현장 신고 - 최고가 발표 뒤 종결 고지 전까지 집행관에게 우선매수신고를 합니다. 같은 가격으로 매수합니다.
• 대금 납부 - 매각허가결정 뒤 대금지급기한까지 냅니다. 내지 않으면 차순위로 본 원래 1등에게 넘어갈 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 토지에 임차인이 있거나 임대료 배분 약정이 있으면 경매 뒤 임대관계 승계 여부를 계약서와 등기를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유 부동산의 지분 경매와 공유물분할 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유자 우선매수 보증금은 얼마인가요?
  원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 민사집행규칙 제63조 제1항은 기일입찰의 매수신청 보증금액을 최저매각가격의 10분의 1로 정하고, 제2항은 법원이 상당하다고 인정하면 달리 정할 수 있게 합니다. 공고된 금액을 확인해야 합니다.
• 공유자 여러 명이 신고하면 어떻게 되나요?
  협의가 없으면 지분 비율로 나눠 삽니다. 민사집행법 제140조 제3항은 여러 공유자가 우선매수신고를 하고 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분 비율에 따라 채무자 지분을 매수하게 한다고 정합니다.
• 원래 1등 입찰자는 어떻게 되나요?
  차순위매수신고인으로 봅니다. 민사집행법 제140조 제4항은 공유자가 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 본다고 정합니다. 민사집행규칙 제76조 제3항에 따라 그 사람은 종결 고지 전까지 지위를 포기할 수 있습니다.
• 아무도 입찰하지 않으면 얼마에 사나요?
  최저매각가격으로 삽니다. 민사집행규칙 제76조 제2항은 공유자가 우선매수신고를 했으나 다른 매수신고인이 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 본다고 정합니다. 유찰로 최저매각가격이 낮아진 회차라면 그 낮아진 금액이 기준입니다.
• 이행권고결정으로도 지분 경매가 되나요?
  됩니다. 소액사건심판법 제5조의8 제1항은 확정된 이행권고결정에 따른 강제집행을 집행문 없이 결정서 정본으로 한다고 정합니다. 확정된 이행권고결정은 판결과 같은 집행권원이므로, 이를 근거로 한 공유 지분 강제경매도 적법합니다.
• 우선매수 후 대금을 못 내면 어떻게 되나요?
  보증을 잃고 차순위로 본 1등에게 매각될 수 있습니다. 민사집행법 제140조 제4항에 따라 최고가매수신고인이 차순위매수신고인이 되므로, 공유자가 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 그 사람에게 매각허가 여부를 결정합니다. 대금 마련 계획을 먼저 세워야 합니다.

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