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상가 구분소유자들이 대지를 시효취득하면 지분은 똑같이 나누나요, 면적대로 나누나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

면적대로 나눕니다, 구분소유자들이 대지 전체를 함께 점유해 시효취득했다면 각자 전유부분 면적 비율에 따른 대지 지분을 대지사용권으로 가집니다. 대법원은 집합건물법이 대지사용권 비율을 원칙적으로 전유면적 비율에 따르게 한 취지를 들어 이렇게 판단했습니다. 지금은 건축물대장에서 각 호실의 전유면적을 확인해 지분 비율부터 계산해 두십시오.

공유자 수로 나누는 균등 지분 추정은 여기서 쓰지 않습니다. 집합건물 대지에는 집합건물법의 면적 비율 원칙이 먼저 적용됩니다.

이런 상담이 많습니다

M씨 등 상가 구분소유자 세 명은 1995년 준공된 3층 상가 건물의 대지 전체를 함께 점유해 왔고, 2025년 대지 소유자를 상대로 시효취득을 주장하기로 했습니다. 1층 점포 소유자는 대지를 세 명이 똑같이 3분의 1씩 나누자고 했고, 3층 전체를 가진 M씨는 면적이 가장 넓으니 더 받아야 한다고 생각했습니다. 세 사람은 지분을 어떻게 나눠야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

시효취득한 대지 지분은 어떤 비율로 정하나요?

전유부분 면적 비율로 정합니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유해 점유취득시효가 완성된 경우에도, 구분소유자들은 대지사용권으로 전유부분 면적 비율에 따른 대지 지분을 보유한다고 보았습니다.

그 근거는 집합건물법의 구조입니다. 공용부분에 대한 각 공유자의 지분은 전유부분 면적 비율에 따르고, 여러 전유부분을 가진 구분소유자의 대지사용권도 같은 비율로 각 전유부분의 처분에 따릅니다. 대지사용권 비율은 원칙적으로 전유면적 비율을 따른다는 것이 법의 취지입니다.

규약으로 비율을 달리 정할 수 있나요?

있습니다. 둘 이상의 전유부분을 가진 구분소유자의 대지사용권 비율은 규약으로 달리 정할 수 있고, 전유부분과 대지사용권의 분리처분 금지도 규약으로 예외를 둘 수 있습니다. 규약이 없으면 면적 비율이 적용됩니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 이 원칙을 유지합니다. 상가처럼 1층 점포와 위층 사무실의 가치가 크게 다른 건물에서 가치 비율로 나누자는 주장이 나오기도 하지만, 규약에 정함이 없는 한 법원은 면적 비율을 기준으로 봅니다.

시효로 얻은 대지사용권은 전유부분과 따로 움직일 수 있나요?

따로 움직일 수 없습니다. 구분소유자의 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고, 규약에 달리 정하지 않는 한 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다. 시효로 얻은 대지 지분도 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권이어서 같은 제한을 받습니다.

그래서 호실을 팔면 대지 지분도 함께 넘어가고, 대지 지분만 떼어 다른 사람에게 파는 계약은 원칙적으로 효력이 없습니다. 시효취득의 기본 요건은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하고 등기하는 것입니다.

대지사용권 비율 정리 대응 순서

• 전유면적 확인 - 건축물대장에서 호실별 전유면적과 합계를 뗍니다. 지분 비율의 기초입니다.
• 규약 확인 - 관리규약에 대지사용권 비율이나 분리처분에 관한 정함이 있는지 봅니다. 있으면 규약이 우선입니다.
• 지분 계산표 작성 - 호실별 면적 비율로 대지 지분을 계산합니다. 소송이나 합의의 기준표가 됩니다.
• 등기명의인과 협의 - 계산표를 근거로 지분 이전을 요구합니다. 합의가 안 되면 소송으로 갑니다.
• 이전등기·대지권등기 - 판결이나 합의로 지분을 이전받고 대지권등기까지 마칩니다. 전유부분과 함께 거래할 수 있게 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 일부 호실이 증축으로 새로 생겼거나 분양계약서에 대지 지분을 따로 약정했다면 분양계약서와 증축 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 대지권 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유 지분은 균등하다는 추정은 적용 안 되나요?
  집합건물의 대지사용권에는 적용되지 않는 것이 원칙입니다. 민법 제262조 제2항의 균등 추정은 일반 공유에 관한 것이고, 집합건물법 제12조 제1항과 제21조 제1항은 전유면적 비율을 기준으로 정합니다. 대법원 2012다72469 판결도 면적 비율을 기준으로 보았습니다.
• 점포 가치가 달라도 면적으로만 나누나요?
  규약에 다른 정함이 없으면 면적으로 나눕니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조 제1항 단서는 규약으로 달리 정할 수 있게 하므로, 가치 비율로 나누고 싶다면 구분소유자들이 규약을 정해야 합니다. 규약 없이 가치 비율을 주장하기는 어렵습니다.
• 시효로 얻은 대지 지분만 팔 수 있나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정합니다. 규약으로 분리처분을 허용한 경우가 아니면 대지 지분만 떼어 판 계약은 효력이 없습니다.
• 호실을 두 개 가진 사람은 어떻게 계산하나요?
  각 호실의 전유면적 비율로 호실마다 대지 지분을 따로 계산합니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제21조 제1항은 둘 이상의 전유부분을 가진 구분소유자의 대지사용권이 제12조의 비율로 각 전유부분의 처분에 따른다고 정합니다. 한 호실을 팔면 그 호실 몫만 넘어갑니다.
• 시효취득하려면 모든 구분소유자가 함께 소송해야 하나요?
  그럴 필요는 없습니다. 대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결은 구분소유자들이 대지 전체를 공동점유한다고 보면서도 각자 면적 비율에 따른 지분을 청구할 수 있다고 보았으므로, 구분소유자는 자기 몫만 따로 청구할 수 있습니다.
• 20년 점유는 어떻게 증명하나요?
  건물 사용승인일, 최초 입주나 영업 개시일, 매매계약서로 호실별 점유 승계를 보여 줍니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 것으로 추정하므로, 상대방이 타주점유를 증명하지 못하면 20년 점유가 인정되기 쉽습니다.

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