경매 낙찰

대지권 미등기 아파트를 경매로 낙찰받았는데 대지권등기는 어떻게 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 대지권 미등기 아파트를 낙찰받은 사람도 전유부분과 함께 대지사용권을 취득하므로 대지권등기를 할 수 있지만, 분양회사가 대지 소유권을 넘겨받지 못한 상태라면 소송으로 등기 경로를 먼저 만들어야 합니다. 부동산등기법 제60조는 구분건물 신축자와 현재 소유명의인이 공동으로 대지사용권 이전등기를 신청하고 대지권등기와 동시에 하도록 정합니다. 지금은 토지 등기부에서 대지의 현재 소유자가 누구인지와 분양대금 완납 여부부터 확인하십시오.

경매로 전유부분만 소유권이전등기를 받았다고 해서 대지 지분을 따로 사들이거나 대지 부분에 대해 다시 경매를 받을 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 11월 아파트 한 세대를 3억 2천만원에 낙찰받아 2025년 1월 건물 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매는 대지 58㎡와 건물을 일괄매각하는 조건이었지만, 등기부에는 대지권이 기재되어 있지 않았습니다. 알아보니 아파트를 지어 분양한 시행사가 택지를 공급한 공사에 택지 대금은 다 냈으나 부도가 나서 대지 지분을 자기 앞으로 넘겨받지 못한 상태였습니다. A씨는 다음 매수인에게 팔려면 대지권등기가 필요한데 무엇부터 해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

낙찰자도 대지사용권을 취득하나요?

취득합니다. 집합건물의 대지사용권은 구분소유자가 가지는 전유부분의 처분에 따르므로, 경매로 전유부분을 매수한 사람은 분양회사가 가지던 대지사용권도 함께 취득합니다. 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 전유부분과 대지사용권을 분리하여 처분할 수 없다고 정합니다.

대지 지분에 대한 소유권이전등기를 아직 받지 못했더라도, 분양계약에 따라 대지를 점유·사용할 수 있는 수분양자의 권리는 대지사용권에 해당합니다. 대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결은 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 양수한 사람도 이 대지사용권을 취득한다고 보았습니다.

분양회사가 대지 소유권을 못 넘겨받았으면 누구에게 청구하나요?

두 단계로 청구합니다. 먼저 낙찰자는 분양회사를 대위하여 택지를 공급한 공사 등 대지 소유자에게 분양회사 앞으로 매매를 원인으로 한 대지 지분 소유권이전등기를 하라고 청구합니다. 이와 함께 분양회사에게는 중간 수분양자 앞 등기를 생략하고 낙찰자에게 직접 전유부분 취득을 원인으로 한 대지 지분 이전등기를 하라고 청구합니다.

승소 판결을 받으면 대지사용권 이전등기와 대지권에 관한 등기를 동시에 신청합니다. 부동산등기법은 구분건물을 신축하여 양도한 자가 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에도 같은 방식을 쓰도록 정합니다.

대지권변경등기를 청구하면 안 되나요?

안 됩니다. 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결은 전유부분 경매의 매수인이 분양자를 상대로 옛 부동산등기법 시행규칙에 근거한 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수는 없다고 보았습니다. 이 규칙 조항은 대지사용권 이전등기 규정이 법률에 들어오면서 삭제되었고, 현재는 부동산등기법 제60조가 그 자리를 대신합니다. 청구취지를 대지권변경등기로 잡으면 소송이 기각될 수 있으므로 대지 지분 이전등기 청구로 구성해야 합니다.

수분양자가 분양대금을 다 내지 않았다면 어떻게 되나요?

그래도 대지사용권은 취득합니다. 다만 분양자는 대지 지분 이전 청구에 대해 분양대금을 받을 때까지 이전을 미루겠다는 동시이행항변을 할 수 있습니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 따라서 미납 분양대금이 남아 있으면 그 금액을 확인하고 정산 방법을 함께 준비해야 합니다.

대지권 미등기 아파트 대지권등기 대응 순서

• 토지 등기부 확인 - 대지의 현재 소유명의인과 가압류·근저당 등 부담을 확인합니다. 분양회사 명의가 아니면 대위 청구가 필요해집니다.
• 분양계약·대금 완납 자료 확보 - 분양계약서와 대금 납부 내역, 택지 공급계약 자료를 모읍니다. 동시이행항변이 나올지 여기서 갈립니다.
• 청구취지 설계 - 대지 소유자에게는 분양회사 앞 이전등기를, 분양회사에게는 낙찰자 앞 이전등기를 구합니다. 대지권변경등기로 잡으면 기각됩니다.
• 처분금지가처분 검토 - 소송 중에 대지 소유자가 토지를 처분하지 못하도록 막습니다. 분양회사 도산 상태라면 제3자 처분 위험이 큽니다.
• 판결 후 동시 신청 - 대지사용권 이전등기와 대지권등기를 한 번에 신청합니다. 따로 신청하면 등기가 받아들여지지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양회사가 회생·파산 절차에 있거나 대지에 선순위 근저당이 있으면 등기부와 절차 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 등기 이전 청구 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지권 미등기 아파트를 낙찰받으면 대지 지분도 제 것인가요?
  네, 대지사용권은 함께 취득합니다. 집합건물법 제20조 제1항은 구분소유자의 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다고 정하므로, 경매로 전유부분을 매수하면 분양회사나 수분양자가 가지던 대지사용권도 넘어옵니다. 다만 등기부에 대지권으로 올리려면 대지 지분 이전등기를 따로 받아야 합니다.
• 분양회사가 부도났는데도 대지권등기를 할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 분양회사가 택지 대금을 모두 냈다면 대지 소유자에 대한 이전등기청구권이 있으므로, 낙찰자는 민법 제404조에 따라 분양회사를 대위하여 그 청구권을 행사할 수 있습니다. 분양회사가 폐업했더라도 법인격이 남아 있으면 피고로 삼을 수 있고, 회생·파산 중이면 관리인이나 파산관재인을 상대로 해야 합니다.
• 대지사용권 이전등기만 먼저 해도 되나요?
  안 됩니다. 부동산등기법 제60조 제3항은 구분건물 신축자와 현재 소유명의인이 공동으로 신청하는 대지사용권 이전등기를 대지권에 관한 등기와 동시에 신청하도록 정합니다. 판결을 받은 뒤에도 두 등기를 한 번에 신청해야 하므로, 판결 주문을 등기 실행이 가능한 형태로 받아 두는 것이 필요합니다.
• 분양자를 상대로 대지권변경등기를 청구하면 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결은 전유부분 경매 매수인이 분양자를 상대로 삭제된 옛 부동산등기법 시행규칙에 근거한 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수 없다고 보았습니다. 현재는 부동산등기법 제60조에 따른 대지 지분 이전등기를 청구하는 방식으로 구성해야 합니다.
• 앞 소유자가 분양대금을 덜 냈으면 어떻게 되나요?
  대지사용권은 취득하지만 분양자가 동시이행항변을 할 수 있습니다. 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결은 수분양자가 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 전유부분 양수인이 대지사용권을 취득하고, 분양자는 미납 대금을 이유로 동시이행항변만 할 수 있다고 보았습니다. 미납액을 정산하는 조건으로 이전등기 판결이 나올 수 있습니다.
• 소송 중에 대지 소유자가 땅을 팔아 버리면요?
  그 위험을 막으려면 소송 전에 처분금지가처분을 해 두어야 합니다. 대위 청구의 목적인 대지 지분에 대해 처분금지가처분 등기가 되어 있으면 이후의 처분은 가처분 채권자에게 대항할 수 없습니다. 집합건물법 제20조 제3항은 분리처분금지를 등기하지 않으면 선의의 제3자에게 대항하지 못한다고 정하므로 초기 조치가 필요합니다.

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