분양·청약

분양대금은 다 냈는데 부가세를 안 낸 매수인에게 등기를 넘겨줘야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 매수인이 부가가치세를 부담하기로 약정했다면 부가세를 매매대금과 따로 내기로 한 특별한 사정이 없는 한 부가세까지 포함한 대금 전부와 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있어 부가세를 받을 때까지 등기를 미룰 수 있습니다. 대법원은 이런 약정에서 부가세 지급과 등기이전이 대가적 의미를 가진다고 보았습니다. 지금은 분양계약서에 부가세를 대금에 포함해 적었는지, 따로 지급 시기를 정했는지부터 확인하십시오.

부가세는 세금이라서 매매대금과 상관없다고 보는 것은 정확하지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

부동산 분양업을 하는 W씨는 2025년 2월 상가 한 칸을 5억원(토지분 2억원, 건물분 3억원)에 분양하면서 건물분 부가가치세 3,000만원은 매수인이 부담하기로 약정했습니다. 매수인은 분양대금 5억원만 내고 부가세는 주지 않은 채 소유권이전등기를 해 달라고 요구했고, W씨가 부가세를 받아야 등기를 넘기겠다고 하자 매수인은 2025년 9월 소유권이전등기 청구 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부가세를 안 내면 등기를 미룰 수 있나요?

미룰 수 있습니다. 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656, 58663 판결은 부동산 매매에서 매수인이 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우, 부가세를 매매대금과 별도로 지급하기로 했다는 등의 특별한 사정이 없으면 부가세를 포함한 매매대금 전부와 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 보았습니다.

동시이행의 항변권은 각 채무가 쌍무계약상 고유한 대가관계가 아니어도, 구체적 약정 내용에 비추어 대가적 의미가 있으면 인정됩니다. 부가세를 매수인이 부담하기로 한 약정은 매도인이 받을 대가의 일부로 볼 수 있어 이에 해당합니다. 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결도 매수인의 인수채무에서 생긴 구상채무와 등기의무를 같은 논리로 동시이행관계로 보았습니다.

특별한 사정은 누가 증명하나요?

부가세를 따로 내기로 했다고 주장하는 매수인이 증명해야 합니다. 예를 들어 계약서에 「부가세는 세금계산서 발행 후 ○일 이내 별도 지급」처럼 등기와 무관한 지급 시기를 따로 정했다면 동시이행관계가 부정될 수 있습니다. 그런 약정이 없다면 부가세를 포함한 대금 전부를 받을 때까지 등기를 넘기지 않아도 됩니다. 당사자가 법률 규정과 다른 의사를 표시하면 그 의사에 따르므로, 결국 계약서 문구와 당시 합의 내용이 결론을 정합니다.

반대로 분양자가 세금계산서를 발급하면서 부가세 입금 기한을 등기일과 다른 날로 따로 안내했고 매수인이 이를 받아들였다면, 별도 지급 약정이 있었다고 볼 여지가 생깁니다. 그래서 분양자는 세금계산서 발급 안내문에도 「부가세는 잔금과 함께 지급」처럼 등기와 연결된 지급 시기를 적어 두는 편이 안전합니다.

부가세는 분양대금 전체에 붙나요?

아닙니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「부가가치세법」은 토지의 공급을 면세로 정하고 있어, 상가나 오피스텔을 분양할 때 부가세는 건물 공급가액에만 붙습니다. 사업자는 재화를 공급할 때 공급받는 자로부터 부가세를 징수해야 하므로, 계약서에 토지와 건물 가액을 나누어 적고 건물분 부가세를 명시해 두는 편이 다툼을 줄입니다.

원안 사례는 아파트 분양대금 전체의 10%를 부가세로 적었는데, 실제로는 토지분이 면세이고 주택 규모에 따라 면세되는 경우도 있으므로 부가세 액수는 공급가액 구분을 보고 다시 확인해야 합니다.

부가세 미지급 등기 다툼 대응 순서

• 계약서 확인 - 부가세 부담 주체와 지급 시기, 대금에 포함했는지를 봅니다. 별도 지급 약정이 없으면 동시이행입니다.
• 공급가액 구분 - 토지와 건물 가액, 건물분 부가세를 계산합니다. 청구할 부가세 액수의 근거입니다.
• 지급 요구 - 부가세 지급과 등기서류 교부를 상환하겠다고 서면으로 알립니다. 이행제공의 증거가 됩니다.
• 동시이행 항변 - 등기이전 소송을 당하면 답변서에 부가세와 상환 항변을 적습니다. 상환이행 판결을 받게 됩니다.
• 세금계산서 처리 - 공급 시기에 맞춰 세금계산서를 발급하고 신고합니다. 매수인 미지급과 별개로 신고 의무는 남습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 부가세 별도 지급 조항이 있거나 전용면적에 따라 면세 대상인 주택인 경우에는 계약서와 공급가액 구분을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양대금·소유권이전등기 분쟁과 부가가치세 과세 다툼을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부가세도 매매대금에 포함되나요?
  매수인이 부담하기로 약정했다면 대가의 일부로 봅니다. 대법원 2006. 2. 24. 선고 2005다58656 판결은 부가세를 별도로 지급하기로 한 특별한 사정이 없으면 부가세를 포함한 매매대금 전부가 등기의무와 동시이행관계에 있다고 보았습니다. 계약서의 부가세 조항이 판단의 출발점입니다.
• 매수인이 소송을 내면 등기를 넘겨야 하나요?
  동시이행 항변을 하면 조건 없이 넘기라는 판결은 나오지 않습니다. 법원은 부가세를 받는 것과 동시에 등기를 넘기라는 상환이행 판결을 합니다. 항변은 답변서나 변론에서 매도인이 직접 주장해야 하며, 주장하지 않으면 법원이 스스로 고려하지 않습니다.
• 토지에도 부가세가 붙나요?
  붙지 않습니다. 부가가치세법 제26조 제1항 제14호는 토지의 공급을 면세로 정합니다. 그래서 상가나 오피스텔 분양에서 부가세는 건물 공급가액에만 붙고, 계약서에 토지와 건물 가액을 나누어 적어야 부가세 액수 다툼을 줄일 수 있습니다.
• 부가세를 못 받아도 신고는 해야 하나요?
  해야 합니다. 사업자는 재화를 공급할 때 공급받는 자로부터 부가세를 징수해야 하고, 공급 시기에 맞춰 세금계산서를 발급하고 신고·납부할 의무가 있습니다. 매수인에게 받지 못했다는 사정만으로 신고 의무가 면제되지 않으므로 민사 청구와 별도로 처리합니다.
• 별도 지급 약정은 누가 증명하나요?
  부가세를 따로 내기로 했다고 주장하는 매수인이 증명합니다. 계약서에 등기와 무관한 부가세 지급 시기가 정해져 있거나 양쪽이 그렇게 합의한 문자가 있어야 합니다. 이런 증거가 없으면 부가세를 포함한 대금 전부와 등기가 동시이행관계로 판단됩니다.
• 부가세를 계속 안 내면 계약을 해제할 수 있나요?
  해제할 수 있습니다. 부가세가 대금의 일부로 평가된다면 그 미지급은 대금 일부 불이행이므로, 등기서류를 준비한 상태에서 상당한 기간을 정해 최고를 한 뒤 해제할 수 있습니다. 다만 대금 대부분을 받은 상태라 해제보다 상환이행 판결로 정리하는 편이 실익이 큰 경우가 많습니다.

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