상가 임대차

월세를 부가세 별도로 계약했으면 환산보증금 계산 때 부가세도 월세에 넣나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 「부가세 별도」로 정한 월세라면 임차인이 따로 내는 부가가치세는 환산보증금을 계산할 때 월세에 넣지 않는 것이 법원의 판단입니다. 하급심 판결은 부가세 별도 약정은 부가가치세를 임차인이 부담하고 임대인이 따로 거래징수한다는 뜻일 뿐, 그 세액을 차임에 포함시킬 이유는 없다고 보았습니다. 지금은 계약서에 「부가세 별도」 문구가 있는지와 세금계산서의 공급가액을 확인해 두십시오.

부가세를 포함한 금액으로 계약서를 다시 써야 보호를 받는 것은 아닙니다. 기존 계약서의 문구와 세금계산서만으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2025년 2월 서울의 상가를 보증금 1억원, 월세 800만원(부가세 별도)에 빌려 음식점을 열었습니다. 매달 부가세 80만원을 더해 880만원을 내고 있습니다. 2026년 재계약을 앞두고 건물주가 부가세까지 넣으면 환산보증금이 9억원을 넘어 상가임대차법의 월세 인상 한도가 적용되지 않는다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부가세 별도 월세는 차임에 부가세가 포함되나요?

포함되지 않는다고 보는 것이 법원의 판단입니다. 임대사업자는 임대용역을 공급하면서 임차인에게서 부가가치세를 거래징수해 국가에 내는 사람이고, 「부가세 별도」 약정은 부가세 납부 부담을 임차인이 지고 약정 차임에 세액이 들어 있지 않다는 점을 확인하는 뜻으로 해석됩니다. 수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나27056 판결은 이런 부가세액을 환산보증금 계산의 차임에 포함시킬 이유가 없다고 판단했습니다.

같은 쟁점을 직접 판단한 대법원 판례는 확인되지 않아, 다투어지면 이 하급심 판결과 부가가치세법의 거래징수 구조를 근거로 주장하게 됩니다. 이 글은 2026. 9. 28. 기준 현행 「상가건물 임대차보호법」과 부가가치세법을 기준으로 씁니다.

환산보증금은 어떻게 계산하나요?

보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위 차임액에 대통령령이 정한 비율인 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 환산합니다. 이 금액이 지역별 기준 이하이면 상가건물 임대차보호법 전체가 적용됩니다.

사례에서 부가세를 빼면 1억원에 월세 800만원의 100배인 8억원을 더해 9억원이고, 서울특별시 기준 9억원 이하여서 법 전체가 적용됩니다. 부가세 80만원을 넣으면 9억8,000만원이 되어 기준을 넘습니다. 법은 기준 금액을 「초과하는」 임대차를 적용 범위에서 빼므로 9억원 딱 맞는 경우는 적용 대상입니다.

환산보증금이 기준을 넘으면 무엇이 달라지나요?

일부 보호만 받습니다. 기준을 넘는 임대차에도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 규정은 적용되지만, 차임 증액 한도, 확정일자에 의한 우선변제권, 최우선변제는 적용되지 않습니다.

그래서 부가세 포함 여부는 재계약 때 월세 인상 폭과 경매 때 우선변제 여부를 가릅니다. 기준을 넘으면 차임 증감은 민법에 따라 정해지고 100분의 5 한도가 없습니다.

관리비도 환산보증금에 들어가나요?

원칙적으로 차임이 아닌 실비 성격의 관리비는 넣지 않습니다. 다만 관리비라는 이름으로 받지만 실제로는 월세의 일부로 정액을 받는다면 차임으로 볼 여지가 있어 다툼이 생깁니다. 계약서의 항목 구분과 실제 사용 내역이 기준이 됩니다.

부가세 포함 환산보증금 다툼 대응 순서

• 계약서 문구 확인 - 월세 옆에 「부가세 별도」가 적혀 있는지 봅니다. 없으면 약정 월세에 부가세가 포함된 것인지부터 따져야 합니다.
• 세금계산서 정리 - 매달 받은 세금계산서의 공급가액과 세액을 모읍니다. 차임은 공급가액 기준입니다.
• 환산보증금 계산 - 보증금에 공급가액 기준 월세의 100배를 더합니다. 지역 기준과 비교해 적용 범위를 확인합니다.
• 서면 답변 - 계산 근거와 판례를 적어 건물주에게 답변합니다. 재계약 협의에서 한도 주장의 기초가 됩니다.
• 갱신요구 병행 - 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구합니다. 환산보증금과 관계없이 갱신요구권은 인정됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 부가세 포함 여부가 불분명하거나 관리비가 정액으로 월세처럼 책정된 경우에는 계약서와 세금계산서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부가세 별도 월세면 환산보증금에 부가세를 넣나요?
  넣지 않는다고 보는 것이 법원의 판단입니다. 수원지방법원 2008나27056 판결은 부가세 별도 약정이 임차인의 부가세 부담과 임대인의 거래징수를 확인하는 뜻일 뿐이라며 그 세액을 차임에 포함시킬 이유가 없다고 했습니다. 대법원 판례는 확인되지 않습니다.
• 환산보증금 계산 방법은?
  보증금에 월 차임의 100배를 더합니다. 보증금 1억원, 월세 800만원이면 1억원에 8억원을 더해 9억원입니다. 서울특별시 기준은 9억원이고, 법은 기준을 초과하는 임대차만 일부 규정 적용에서 빼므로 9억원 이하면 법 전체가 적용됩니다.
• 기준을 넘으면 어떤 보호가 없어지나요?
  차임 증액 한도, 확정일자에 의한 우선변제권, 최우선변제 등이 적용되지 않습니다. 다만 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 규정은 기준을 넘어도 적용됩니다. 기준을 넘는 임대차의 차임 증감은 민법에 따릅니다.
• 계약서에 부가세 말이 없으면요?
  월세만 적혀 있고 부가세 언급이 없으면 약정 월세에 부가세가 포함된 것인지부터 다툼이 생깁니다. 세금계산서에서 월세를 공급가액으로 발행했는지, 공급가액과 세액을 합한 금액으로 발행했는지가 판단 자료가 됩니다.
• 관리비도 월세에 넣어 계산하나요?
  실비 성격의 관리비는 원칙적으로 넣지 않습니다. 다만 관리비 명목이지만 실제로는 월세처럼 정액을 받는다면 차임으로 볼 여지가 있습니다. 계약서의 항목 구분과 실제 관리비 사용 내역을 함께 확인해야 합니다.
• 부가세율은 얼마인가요?
  부가가치세 세율은 10퍼센트입니다. 월세 800만원을 공급가액으로 하면 부가세는 80만원이고, 임대인은 이를 임차인에게서 거래징수해 국가에 냅니다. 이 80만원은 임대인의 수입이 아니어서 차임과 성격이 다릅니다.

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