부동산 경매

경매 토지 감정에서 미등기 수목이 빠졌다면 채권자가 이의할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 채무자 소유 미등기 수목은 토지의 일부로 함께 매각되므로 그 가치를 빼고 정한 최저매각가격은 중대한 흠이 있어 경매 신청 채권자가 매각허가에 대한 이의를 할 수 있습니다. 대법원은 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목이 아닌 한 수목 가액을 포함해 평가해야 하고, 빠뜨리면 매각을 허가해서는 안 된다고 봅니다. 지금은 감정평가서에 수목 평가가 들어 있는지와 매각결정기일 날짜를 확인하십시오.

감정평가가 잘못됐다고 경매 신청을 취하하고 처음부터 다시 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 2025. 4. 대여금 2억원 판결을 받아 채무자 소유 임야에 강제경매를 신청했습니다. 매각기일 공고 뒤 매각물건명세서와 감정평가서를 보니 임야 위에 자라는 조경수 수백 그루가 평가에서 빠진 채 토지 값만으로 최저매각가격 3억원이 정해져 있었습니다. 조경업자에게 물어보니 나무 값만 1억원 가까이 된다고 했습니다. 수목은 입목등기도, 소유자 표시도 없는 상태였습니다. K씨는 이 가격으로 매각되는 것을 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

미등기 수목은 토지와 함께 경매되나요?

함께 경매됩니다. 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정은 경매 대상 토지 위에 자라는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되므로, 수목 가액을 포함해 토지를 평가하고 그 금액을 최저매각가격으로 공고해야 한다고 보았습니다.

다만 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목은 토지와 따로 거래되는 물건이라 토지 평가에 들어가지 않습니다. 나무에 소유자 이름을 새긴 표찰이나 울타리 표시 같은 명인방법이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.

수목 가치가 빠진 최저매각가격은 다툴 수 있나요?

다툴 수 있습니다. 최저매각가격 결정에 중대한 흠이 있으면 매각허가에 대한 이의사유가 되고, 98마1817 결정은 수목 가액을 빼고 토지 값만으로 최저매각가격을 정한 것은 가격 결정에 중대한 흠이 있는 경우로서 매각을 허가하지 않아야 한다고 보았습니다. 그 사건은 공원 부지로 사용에 공법상 제한이 있는 임야였는데도 수목의 경제적 가치를 인정했습니다.

흠이 중대한지는 일반 매수 희망자가 매수 여부와 가격을 정할 때 영향을 받을 정도인지를 기준으로 봅니다. 수목 가치가 토지 값에 비해 아주 작다면 받아들여지지 않을 수 있으므로, 조경업자 견적이나 별도 감정 의견으로 규모를 보여 주는 것이 좋습니다. 법원은 이의사유가 있으면 직권으로도 매각을 허가하지 않아야 합니다.

경매 신청 채권자도 이의를 할 수 있나요?

할 수 있습니다. 압류채권자는 경매절차의 이해관계인이고, 이해관계인은 매각결정기일에 출석해 매각허가에 관한 의견과 이의를 진술할 수 있습니다. 가격이 낮게 정해지면 배당받을 돈이 줄어드는 압류채권자는 이의할 이익도 분명합니다.

매각기일 전에 흠을 발견했다면 매각결정기일까지 기다리지 않고 집행법원에 감정 보완이나 최저매각가격 재결정을 요청하는 방법도 있습니다. 법원이 받아들이지 않으면 집행에 관한 이의로 다툽니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」에서도 원안 당시 구 민사소송법 규정이 제121조·제123조로 이어져 결론이 같습니다.

경매 감정 누락 대응 순서

• 감정평가서 확인 - 수목·지상물이 평가에 들어갔는지 봅니다. 평가 대상 목록과 금액을 대조합니다.
• 수목 권리관계 확인 - 입목등기나 명인방법이 있는지 현장을 봅니다. 있으면 토지 평가에서 빠지는 것이 맞습니다.
• 가치 자료 확보 - 조경업자 견적이나 사설 감정 의견을 받습니다. 흠이 중대하다는 근거가 됩니다.
• 보완 요청 또는 이의 - 매각기일 전이면 감정 보완을 요청하고, 매각결정기일에는 매각허가 이의를 진술합니다. 허가 전까지 해야 합니다.
• 즉시항고 - 이의에도 허가결정이 나면 즉시항고합니다. 채권자 외 항고인은 매각대금의 10분의 1을 보증으로 공탁합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 수목이 채무자 아닌 제3자 소유이거나 명인방법 여부가 다투어지는 경우에는 현장 자료와 경매기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의와 즉시항고 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 명인방법이란 무엇인가요?
  수목이 토지와 별개로 특정인 소유라는 것을 외부에 알리는 방법입니다. 나무에 소유자 이름을 새긴 표찰을 달거나 표지판을 세우는 방식이 대표적입니다. 대법원 1998. 10. 28. 자 98마1817 결정은 명인방법을 갖춘 수목은 독립 거래 대상이라 토지 평가에 포함하지 않는다고 보았습니다.
• 이의는 언제까지 해야 하나요?
  민사집행법 제120조 제2항에 따라 매각허가에 관한 이의는 매각허가가 있을 때까지 신청해야 하고, 미리 낸 이의에 대한 진술도 같습니다. 매각결정기일에 출석해 이의를 말하거나 그 전에 서면을 내고 기일에 진술하는 방식이 안전합니다.
• 최저매각가격 결정의 흠은 어떤 경우 중대한가요?
  일반 매수 희망자가 매수 여부나 매수신고가격을 정할 때 영향을 받을 정도인지를 기준으로 봅니다. 민사집행법 제121조 제5호는 최저매각가격 결정과 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때를 이의사유로 정하므로, 누락 재산의 금액 규모를 자료로 보여 주는 것이 중요합니다.
• 허가결정이 나면 어떻게 다투나요?
  즉시항고합니다. 민사집행법 제129조 제1항은 매각허가 여부 결정으로 손해를 보는 이해관계인에게 즉시항고를 허용하고, 제130조 제1항은 이의사유나 결정절차의 중대한 잘못을 이유로 들게 합니다. 항고 때는 제130조 제3항의 보증 공탁이 필요합니다.
• 감정평가를 다시 해 달라고 할 수 있나요?
  요청할 수 있습니다. 민사집행법 제97조 제1항에 따라 법원은 감정인 평가를 참작해 최저매각가격을 정하므로, 평가 대상이 빠졌다는 자료를 내고 보완 감정이나 재평가를 신청할 수 있습니다. 법원이 받아들이지 않으면 매각허가 이의로 다시 다툽니다.
• 수목이 제3자 소유라면 어떻게 되나요?
  채무자 아닌 사람이 권원에 따라 심은 수목이라면 토지와 함께 매각되지 않을 수 있습니다. 이 경우 수목 소유자가 명인방법을 갖췄는지, 토지 사용 권원이 있는지를 따져야 하며, 감정에서 뺀 것이 오히려 맞을 수 있습니다. 권리관계 자료를 먼저 확인하십시오.

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