부동산 경매

유치권 신고로 매각불허가됐던 경매, 다시 낙찰받으면 뒤집힐 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

앞선 매각불허가결정이 잘못되었다는 사정만으로 새 매각절차의 매각허가결정까지 위법해지지는 않습니다. 대법원 2023마7896 결정으로 유치권 신고자 통지, 매각물건명세서의 「성립 여부 불분명」 기재, 낙찰자의 항고 대응을 정리했습니다.

아니요, 앞선 매각불허가결정이 잘못되었다는 사정만으로 새 매각절차의 매각허가결정까지 위법해지지는 않는다는 것이 대법원 판단입니다. 매각물건명세서에 「유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명」이라고만 적은 것도 그 자체로 중대한 흠은 아닙니다. 다만 유치권이 실제로 성립해 낙찰자에게 대항할 수 있는지는 별개 문제입니다. 항고가 들어왔다고 해서 곧바로 대금 납부를 미루거나 포기할 필요는 없고, 항고 이유가 법이 정한 사유인지부터 보시면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A사는 2026. 3. 법원경매에서 상가건물을 38억 원에 낙찰받았습니다. 이 건물은 2025. 11. 첫 매각에서 최고가매수신고인이 정해졌지만, 공사업체인 유치권 신고자에게 기일 통지가 빠졌다는 이유로 매각불허가된 적이 있습니다. 새 매각절차의 매각물건명세서에는 「공사대금 12억 원의 유치권 신고가 있으나 성립 여부는 불분명함」이라고 적혀 있었습니다. 매각허가결정이 나자 건물 소유자는 유치권은 처음부터 성립할 수 없었는데 명세서와 앞선 불허가결정 때문에 값이 떨어졌다며 즉시항고를 했습니다. A사 대표는 낙찰이 취소될 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

금융기관이 신청한 임의경매에서 감정 재평가 뒤 매각명령이 나자, 그다음 날 한 건설사가 공사대금 17억 원의 유치권 신고를 했습니다. 법원은 매각물건명세서에 신고 사실과 「그 성립 여부는 불분명함」을 적었습니다. 세 번째 매각기일에 최고가매수신고인이 나왔지만, 법원은 유치권 신고자에게 기일 통지가 누락되었다며 매각불허가결정을 했고 그대로 확정되었습니다.

새 매각절차에서는 다른 건설사의 유치권 신고가 더해졌고, 경매 신청 채권자는 두 유치권 모두 성립하지 않는다며 배제신청을 냈습니다. 재항고인이 단독으로 약 57억 원에 입찰해 매각허가결정을 받았습니다. 원심은 유치권 성립 여지가 없는 것이 명백한데도 명세서와 불허가결정이 유치권 성립을 전제로 했다며 매각허가결정을 위법하다고 보았습니다.

대법원은 원심결정을 파기환송했습니다. “특별한 사정이 없는 한 설령 위 매각불허가결정이 잘못되었다고 하더라도 이를 이유로 이 사건 매각허가결정까지 ‘경매절차에 중대한 잘못이 있는 때’에 해당한다고 보기 어렵다.”라는 것입니다.

유치권 신고자에게도 매각기일을 알려야 하나요?

신고만으로는 부족하고, 유치권을 증명해야 통지를 받을 이해관계인이 됩니다. 집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 이해관계인에게 통지해야 하는데, 「부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람」도 이해관계인입니다. 대법원은 유치권 신고자가 여기에 해당하려면 신고서 접수 이후 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속 사실을 집행법원에 증명해야 한다고 보았습니다.

그런데 이 사건 제1심법원은 신고자도 일단 통지 대상이라고 보고 통지 누락을 이유로 불허가했습니다. 대법원은 이 불허가결정에 유치권 성립을 전제로 한 중대한 잘못이 있다고 단정할 수 없다고 했습니다. 유치권 신고가 들어오면 법원이 신고자에게도 기일을 통지하는 경우가 적지 않으므로, 앞 절차가 그 이유로 불허가되었다는 사실만으로 유치권이 인정된 것으로 읽어서는 안 됩니다.

매각물건명세서에 유치권 신고가 적혀 있으면 흠인가요?

신고 사실과 「성립 여부 불분명」만 적은 것은 중대한 흠으로 보기 어렵습니다. 중대한 흠인지는 그 흠 때문에 일반 매수희망자가 매수 여부나 가격을 정할 때 영향을 받을 정도였는지를 기준으로 판단합니다. 이 사건 명세서에는 유치권 성립에 관한 판단이 없었고, 감정평가 뒤에 들어온 신고에 대해 법원이 성립 여부를 단정할 수도 없었습니다.

또 새 명세서에는 두 번째 유치권 신고까지 반영되어 있었고, 채권자가 배제신청을 낸 상태였습니다. 대법원은 매수희망자가 첫 번째 유치권이 성립한다고 전제하고 가격을 정했다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 명세서 기재와 별개로 낙찰자가 공사대금을 실제로 떠안는지는 「경매로 낙찰받을 건물에 유치권 신고가 있으면 공사대금을 제가 떠안나요?」에서 자세히 설명했습니다.

매각허가결정 항고 대응 순서

• 항고장과 보증 확인 - 매각대금 10분의 1 보증을 공탁했다는 증명이 있는지 보고, 없으면 1주 안에 각하되는지 확인합니다.
• 항고 사유 대조 - 상대방 주장이 매각허가 이의사유나 결정절차의 중대한 잘못에 해당하는지 하나씩 맞춰 봅니다.
• 앞 절차와 분리 주장 - 앞선 불허가결정의 잘못은 새 매각절차의 허가를 뒤집는 사유가 아니라는 점을 정리합니다.
• 명세서 기재 범위 확인 - 명세서가 유치권 성립을 판단했는지, 신고 사실만 적었는지 확인합니다.
• 유치권 별도 대응 - 점유 시작 시점과 공사대금 자료를 모아 인도명령이나 유치권부존재확인을 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 앞선 불허가 사유와 새 매각절차의 관계, 유치권자의 점유 시점에 따라 매각허가 유지 여부와 인수 부담이 달라집니다. 법무법인 윤성은 경매 매각허가 항고 대응과 유치권 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 유치권 신고만 하면 경매 기일 통지를 받을 수 있나요?
  신고만으로는 부족합니다. 대법원은 유치권 신고자가 매각허가결정이 있을 때까지 유치권의 취득·존속 사실을 집행법원에 증명해야 통지 대상인 이해관계인이 된다고 보았습니다.
• 매각물건명세서에 유치권 신고가 적혀 있으면 낙찰자가 공사대금을 떠안나요?
  명세서 기재만으로 떠안는 것은 아닙니다. 유치권이 실제로 성립하고 매수인에게 대항할 수 있어야 하므로, 점유 시작 시점과 피담보채권이 실제로 있는지를 따로 확인해야 합니다.
• 매각허가결정에 항고하려면 돈을 내야 하나요?
  네, 매각대금의 10분의 1에 해당하는 금전이나 법원이 인정한 유가증권을 보증으로 공탁해야 합니다. 항고장에 보증 제공 증명을 붙이지 않으면 원심법원이 1주 안에 각하합니다.
• 소유자가 항고했다가 기각되면 보증금은 어떻게 되나요?
  채무자나 소유자가 한 항고가 기각되면 보증으로 낸 돈을 돌려받지 못합니다. 그 밖의 사람이 한 항고가 기각되면 항고 기간 동안의 이율 상당액만큼은 돌려받지 못합니다.
• 매각허가결정에 대한 항고는 아무 이유로나 할 수 있나요?
  아닙니다. 매각허가 이의사유가 있거나 그 결정절차에 중대한 잘못이 있다는 것을 이유로 들 때만 할 수 있습니다. 매각물건명세서의 중대한 흠, 경매절차의 중대한 잘못 등이 그 사유입니다.
• 유치권 신고가 있는 물건은 입찰 전에 무엇을 봐야 하나요?
  현황조사보고서의 점유자 기재, 유치권 신고 일자와 경매개시결정 기입등기 일자, 공사 내역을 비교해 보셔야 합니다. 경매개시 뒤에 점유를 시작했다면 매수인에게 대항하기 어렵다는 것이 판례입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 경매로 낙찰받을 건물에 유치권 신고가 있으면 공사대금을 제가 떠안나요?
• 경매개시결정 등기 뒤에 공사대금 유치권을 얻었다면 매수인에게 버틸 수 있나요?
• 매각물건명세서 잘못으로 매각불허되면 다시 입찰할 때 최저가는 처음 가격인가요?
• 경매 1순위가 매각불허가되면 차순위신고인은 새 매각기일에 다시 입찰해야 하나요?

이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기