부동산 경매

매각기일 5일 전에 매각물건명세서를 고치고 그대로 경매했다면 낙찰이 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 입찰에 중대한 영향을 주는 내용을 매각기일 5일 전에 정정하고 기일 변경이나 고지 없이 진행했다면 직권 매각불허가사유입니다. 매각물건명세서는 매각기일 1주 전까지 비치해야 하고, 이를 어긴 중대한 절차 위반이라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 매각허가결정이 났는지와 그 날짜부터 확인하십시오.

정정 내용을 스스로 확인하지 못한 입찰자의 잘못이라고 자책할 필요는 없습니다. 기일을 바꾸거나 따로 알리지 않은 것은 법원 절차의 문제입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 아파트 경매에 입찰했습니다. 처음 비치된 매각물건명세서에는 전입한 임차인이 최선순위 근저당권보다 뒤에 있는 것처럼 적혀 있었는데, 법원은 매각기일 5일 전에 최선순위 근저당권 날짜를 고쳐 임차인이 대항력을 갖는 것으로 바뀌게 했습니다. 법원은 매각기일을 바꾸지 않았고 입찰 현장에서도 정정 사실을 따로 알리지 않았습니다. 그날 B씨가 6억 1,000만원에 최고가로 낙찰받았고, A씨는 이 낙찰이 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

매각물건명세서는 언제까지 비치해야 하나요?

매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치해야 합니다. 매각물건명세서에는 부동산의 점유자와 권원, 보증금에 관한 진술, 매각으로 소멸하지 않는 권리 등을 적고, 현황조사보고서·평가서 사본과 함께 누구나 볼 수 있게 해야 합니다. 법원은 이 사본 비치를 전자통신매체 공시로 대신할 수 있습니다.

매각물건명세서의 취지는 매수희망자가 부동산의 현황과 권리관계를 미리 정확히 알게 해 예측하지 못한 손해를 막는 데 있습니다. 대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정이 이 취지를 밝혔습니다. 그래서 1주라는 기간은 입찰자가 정정된 정보를 검토할 최소한의 시간입니다.

5일 전 정정 뒤 그대로 진행하면 왜 매각불허가사유인가요?

입찰 판단에 중대한 영향을 주는 정정을 하고도 기일을 바꾸거나 고지하지 않았다면 경매절차의 중대한 잘못이기 때문입니다. 대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정은 대항력 있는 임차인이 소멸하는 것처럼 적혔던 명세서를 매각기일 5일 전에 정정하고도 기일 변경이나 고지 없이 진행한 것을 직권 매각불허가사유로 보았습니다. 매각허가를 받은 입찰자가 직접 입찰했다는 사정도 결론을 바꾸지 못했습니다.

이런 사유가 있으면 법원은 이의가 없어도 직권으로 매각을 허가하지 않아야 합니다. 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 경우도 같은 매각불허가사유입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제121조·제123조는 원안 당시와 내용이 같습니다.

떨어진 입찰자도 이의신청이나 즉시항고를 할 수 있나요?

원칙적으로 직접 할 수는 없습니다. 매각허가에 관한 이의와 즉시항고는 이해관계인, 매수인, 매각허가를 주장하는 매수신고인이 할 수 있는데, 떨어진 입찰자는 이해관계인에 해당하지 않습니다. 이해관계인은 압류채권자·배당요구 채권자, 채무자·소유자, 등기된 권리자, 권리를 증명한 사람으로 한정됩니다.

다만 이 사유는 법원이 직권으로 살펴야 하는 것이므로, 떨어진 입찰자도 매각결정기일 전에 정정 경위를 적은 의견서를 내 법원의 직권 판단을 촉구할 수 있습니다. 낙찰받은 매수인 본인은 매각허가에 정당한 이유가 없다며 즉시항고할 수 있고, 2010마1291 사건도 매수인이 재항고한 사건이었습니다.

매각물건명세서 정정 경매 대응 순서

• 정정 경위 확인 - 사건기록에서 매각물건명세서 정정일과 정정 내용을 확인합니다. 1주 전 비치 여부가 출발점입니다.
• 고지 여부 확인 - 매각기일에 집행관이 정정 내용을 알렸는지 확인합니다. 기일입찰조서가 자료입니다.
• 내 지위 정리 - 이해관계인, 매수인, 떨어진 입찰자 가운데 어디인지 봅니다. 쓸 수 있는 절차가 달라집니다.
• 의견서·이의 제출 - 매각허가 전이면 매각결정기일까지 이의나 의견서를 냅니다. 직권 불허 사유임을 적습니다.
• 즉시항고 - 매각허가결정이 났으면 자격이 있는 사람이 1주 안에 항고합니다. 이유서는 10일 안에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정정 내용이 입찰 판단에 큰 영향이 없는 오기 수준이었다면 결론이 달라질 수 있어 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 경매의 매각허가 이의·즉시항고와 배당 다툼 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매각물건명세서에는 무엇이 적히나요?
  부동산 표시, 점유자와 점유 권원·기간, 차임이나 보증금에 관한 진술, 매각으로 소멸하지 않는 권리 등이 적힙니다. 민사집행법 제105조 제1항이 항목을 정합니다. 대항력 있는 임차인 여부는 입찰가를 정하는 데 큰 영향을 줍니다.
• 명세서를 정정하면 매각기일을 바꿔야 하나요?
  매수신청에 영향을 주는 정정이라면 기일을 바꾸거나 적어도 정정 내용을 고지해야 합니다. 대법원 2010. 11. 30.자 2010마1291 결정은 5일 전 정정 뒤 기일 변경도 고지도 없이 진행한 것을 직권 매각불허가사유로 보았습니다.
• 법원은 이의가 없어도 매각을 불허하나요?
  불허해야 합니다. 민사집행법 제123조 제2항은 제121조의 사유가 있으면 직권으로 매각을 허가하지 않도록 정합니다. 경매절차의 중대한 잘못은 제121조 제7호의 사유이므로 누가 이의하지 않아도 법원이 살펴야 합니다.
• 경매의 이해관계인은 누구인가요?
  압류채권자와 집행력 있는 정본으로 배당요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 권리자, 권리를 증명한 사람입니다. 민사집행법 제90조가 이렇게 한정합니다. 입찰에 떨어진 사람은 여기에 들지 않습니다.
• 매각허가 이의는 언제까지 하나요?
  매각허가가 있을 때까지 해야 합니다. 민사집행법 제120조 제2항이 이를 정합니다. 매각결정기일 전에 이의서나 의견서를 내고, 매각허가결정이 나면 즉시항고로 다퉈야 합니다. 즉시항고 기간은 1주입니다.
• 낙찰받은 사람도 즉시항고할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민사집행법 제129조 제2항은 매각허가에 정당한 이유가 없다고 주장하는 매수인도 즉시항고할 수 있다고 정합니다. 대항력 있는 임차인을 모르고 낙찰받은 매수인이 이 규정으로 다투는 경우가 많습니다.
• 명세서 자체에 흠이 있어도 불허가사유인가요?
  매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있으면 불허가사유입니다. 민사집행법 제121조 제5호가 이를 정합니다. 대항력 있는 임차인을 소멸하는 권리처럼 적은 것은 매수 판단에 중대한 영향을 주는 흠으로 봅니다.

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