상가 임대차

지자체 땅을 빌려 나무를 심었는데 매수청구권 포기 약정도 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

지자체 공유지 대부계약에서 식목 목적으로 땅을 빌리며 지상물매수청구권을 포기하기로 했다면, 그 포기 약정은 유효하다고 볼 가능성이 큽니다. 매수청구권 규정은 강행규정이지만 대법원은 대부료가 싸고 기간이 길며 수목은 옮겨 심을 수 있는 사정 등을 보아 이 약정이 임차인에게 일방적으로 불리하지 않다고 판단했습니다. 지금은 대부료 수준과 대부기간, 해지 조항이 어떻게 정해졌는지부터 확인하십시오.

매수청구권 포기 조항이 있다고 해서 협상 여지가 전혀 없는 것은 아니므로, 통보를 받자마자 나무를 베어 내거나 포기 각서를 새로 써 줄 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2014년 시가 소유한 임야 일부를 조경수 재배 목적으로 대부받았습니다. 대부료는 주변 시세보다 훨씬 낮았고 대부기간도 길었지만, 계약서에는 시가 공익사업에 필요하면 언제든 해지할 수 있고 대부받은 사람은 지상물매수청구권을 행사하지 않는다는 조항이 있었습니다. 2026년 시가 공원 조성을 이유로 계약 해지를 통보하자, N씨는 그동안 키운 나무를 시가 사 가야 한다고 주장하려 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

식목 목적 토지임대차에도 매수청구권이 있나요?

있습니다. 건물 소유뿐 아니라 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 끝났을 때 수목 등 지상시설이 남아 있으면, 임차인은 계약 갱신을 청구하고 임대인이 원하지 않으면 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다.

이 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 그래서 계약서에 「매수청구권을 행사하지 않는다」고 적혀 있어도 원칙적으로는 무효입니다.

불리한 약정인지는 어떻게 판단하나요?

계약 조건 자체만이 아니라 체결 경위와 여러 사정을 함께 보아, 실질적으로 임차인에게 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 포기 약정도 유효합니다. 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결은 지방자치단체와 식목 목적 대부계약을 맺으며 한 지상물매수청구권 포기 약정이 임차인에게 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없다고 보았습니다.

판결이 든 사정은 네 가지입니다. 대부료는 법이 정한 대로 받아 대개 저렴하다는 점, 공유재산은 행정목적 변경에 따라 언제든 다른 용도로 쓰일 수 있어 해지 조항을 두는 것이 통상적이라는 점, 수목은 건물과 달리 옮겨 심어도 가치가 크게 떨어지지 않는다는 점, 임차인은 나무를 옮겨 자기 사업에 쓸 수 있지만 지자체는 활용하기 어렵다는 점입니다.

건물이었다면 결론이 달라지나요?

달라질 가능성이 큽니다. 건물은 철거하면 가치가 거의 사라지므로, 건물 소유 목적 토지임대차에서 매수청구권을 포기하게 하는 약정은 특별한 사정이 없으면 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 됩니다. 위 판결의 결론은 옮겨 심을 수 있는 수목이라는 사정이 크게 작용한 것입니다.

반대로 수목이라도 대부료가 시세와 다르지 않았거나, 옮겨 심기 어려운 대형 수목이어서 이식하면 가치가 크게 떨어진다면 특별한 사정이 인정되지 않을 수 있습니다. 이 부분은 대부료 산정 근거와 수목 감정으로 다툽니다. 결국 같은 포기 조항이라도 계약마다 결론이 다를 수 있습니다.

대부 토지 수목 매수청구 대응 순서

• 계약 조건 확인 - 대부료, 대부기간, 해지 조항, 포기 조항을 확인합니다. 특별한 사정 판단의 기초 자료입니다.
• 대부료 비교 - 주변 토지 임대료와 비교한 자료를 만듭니다. 대부료가 싸지 않았다면 유리한 사정이 됩니다.
• 수목 현황 기록 - 수종과 수령, 수량을 목록과 사진으로 남깁니다. 매수가액과 이식 가능성 판단에 쓰입니다.
• 이식 비용 견적 - 조경업체에서 이식 비용과 고사율 견적을 받습니다. 이식으로 가치가 떨어지는지를 보여 줍니다.
• 협의 또는 소송 - 이식 기간 연장이나 보상 협의를 먼저 시도합니다. 결렬되면 매수청구의 효력을 소송에서 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대부계약이 공익사업 수용 절차와 겹치거나 수목이 옮겨 심기 어려운 대형 수목이라면 계약서와 감정 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 임대차 종료와 지상물 매수청구 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 매수청구권 포기 약정은 항상 무효인가요?
  항상 무효는 아닙니다. 민법 제652조는 제643조에 위반해 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하지만, 대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결은 체결 경위와 제반 사정상 실질적으로 불리하지 않은 특별한 사정이 있으면 강행규정에 저촉되지 않는다고 보았습니다.
• 수목도 매수청구 대상인가요?
  대상입니다. 민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우 수목 등 지상시설이 현존하면 제283조를 준용합니다. 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 수목의 매수를 청구할 수 있습니다.
• 지자체가 공익사업을 이유로 해지하면 어떻게 되나요?
  대부계약에 공익사업 필요 시 해지 조항이 있으면 그에 따라 해지될 수 있습니다. 위 2011다1231 판결은 공유재산이 행정목적 변경에 따라 다른 용도로 쓰일 수 있어 이런 해지 조항을 두는 것이 통상적이라고 보았고, 매수청구권 포기 약정의 유효성 판단에도 이 사정을 고려했습니다.
• 나무를 옮기기 어려우면 결론이 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 위 판결은 수목이 건물과 달리 이식으로 인한 가치 저하가 적다는 점을 포기 약정 유효의 근거로 들었습니다. 대형 수목처럼 이식 비용이 크고 고사 위험이 높아 가치가 크게 떨어진다면, 민법 제652조의 불리한 약정으로 볼 여지가 생깁니다.
• 매수청구가 인정되면 가격은 어떻게 정하나요?
  민법 제283조 제2항은 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 통상 매수청구 당시의 시가를 기준으로 하고, 다툼이 있으면 법원 감정으로 정합니다. 수목은 수종·수령·수량과 이식 가능성에 따라 감정가가 크게 달라지므로 현황 기록이 필요합니다.
• 차임을 밀려 해지된 경우에도 청구할 수 있나요?
  어렵습니다. 매수청구권은 기간 만료나 임대인의 해지통고로 임대차가 끝난 경우를 전제로 하므로, 임차인의 차임 연체 같은 채무불이행으로 해지되면 행사할 수 없다는 것이 판례입니다. 민법 제641조가 준용하는 제640조의 차임 연체 해지 사유가 있는지도 함께 확인해야 합니다.

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