경매 낙찰

입목등기 없이 남의 땅에 가꾼 과수원 나무, 경매 낙찰자가 철거하라면 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

입목등기를 하지 않은 과수원 나무라면 토지 경매 낙찰자의 철거 요구에 원칙적으로 따라야 합니다. 입목에 관한 법률의 법정지상권은 소유권보존등기를 마친 입목에만 인정되고, 울타리나 간판 같은 명인방법으로는 대신할 수 없습니다. 지금은 입목등기부 조회와 나무 수거·매수 협상 준비부터 하십시오.

울타리와 간판으로 과수원임을 알렸다는 사정만으로 토지 위에 계속 둘 권리가 생긴다고 기대할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

2019년부터 A씨는 이웃 토지소유자의 승낙을 받아 그 땅에 사과나무 300그루를 심고, 울타리를 두르고 입구에 과수원 간판을 걸어 운영해 왔습니다. 2025년 토지소유자의 빚 때문에 토지가 임의경매로 넘어갔고, 낙찰자 B씨는 A씨에게 나무를 모두 뽑고 토지를 비워 달라고 요구했습니다. 나무에 대해 따로 등기를 한 적은 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

과수원 나무에도 법정지상권이 생기나요?

입목등기를 한 나무에만 생깁니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「입목에 관한 법률」은 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 입목의 소유자가 달라지면 토지소유자가 입목소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 그런데 이 법에서 말하는 입목은 토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유자가 이 법에 따라 소유권보존등기를 받은 것입니다.

입목등기를 마친 나무는 부동산으로 보고, 토지와 따로 양도하거나 저당권의 목적으로 삼을 수 있으며, 토지소유권 처분의 효력이 입목에 미치지 않습니다. 등기를 하지 않은 과수원 나무에는 이런 독립성과 법정지상권 규정이 적용되지 않습니다.

울타리와 간판으로 명인방법을 갖췄으면 달라지나요?

법정지상권 문제에서는 달라지지 않습니다. 울타리를 치고 간판을 거는 명인방법은 나무의 소유자가 누구인지 외부에 알리는 방법일 뿐, 입목에 관한 법률의 소유권보존등기를 대신하지 않습니다. 관습법상 법정지상권도 판례상 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 건물 소유를 위해 인정되어 온 권리여서 수목 소유자에게 확장하기 어렵습니다.

토지주에게 사용승낙을 받았는데 새 낙찰자에게 주장할 수 없나요?

주장하기 어렵습니다. 종전 토지소유자에게 받은 사용승낙은 그 사람과의 채권적 약속이어서, 경매로 토지를 취득한 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 아닙니다. 권원을 가지고 심은 나무는 토지에 부합하지 않고 심은 사람의 소유로 남지만, 그 나무를 그 토지 위에 계속 둘 권리까지 생기는 것은 아닙니다.

그래서 낙찰자의 철거·토지인도 청구가 들어오면 결론은 대개 수거입니다. 다만 나무의 소유권은 여전히 과수원 운영자에게 있으므로, 수확 시기까지 유예를 요청하거나 낙찰자에게 나무를 사 달라고 제안하는 협상 여지는 남습니다.

앞으로 과수원 나무를 지키려면 무엇을 해 두나요?

남의 땅에서 과수원을 운영한다면 수목의 집단에 대해 입목등기를 해 두거나, 토지소유자와 지상권설정등기를 해 두는 방법이 있습니다. 입목등기가 있으면 토지가 경매되어도 법정지상권으로 나무를 지킬 수 있습니다. 입목으로 등기할 수 있는 수목 집단의 범위는 대통령령으로 정하므로 등록 가능 여부를 먼저 확인합니다.

입목 법정지상권 대응 순서

• 입목등기 확인 - 등기소에서 해당 토지의 입목등기부를 조회합니다. 소유권보존등기가 없으면 법정지상권은 성립하지 않습니다.
• 토지 등기 확인 - 토지 저당권 설정일과 경매 원인을 확인합니다. 사용승낙보다 저당권이 먼저라면 낙찰자에게 대항하기 더 어렵습니다.
• 나무 소유 증거 보존 - 식재 시기, 비용, 사용승낙서를 모읍니다. 나무가 운영자 소유라는 점은 협상의 바탕입니다.
• 수거·매수 협상 - 낙찰자에게 수확기까지의 유예나 나무 매수를 제안합니다. 소송보다 손실을 줄이는 경우가 많습니다.
• 소송 대응 - 철거 소송이 들어오면 수거 기간과 방법을 다툽니다. 판결 뒤에는 강제집행으로 나무가 제거됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 토지소유자와 지상권 설정 약정이나 임대차 등기를 해 두었거나 저당권보다 먼저 권리를 갖춘 사정이 있으면 등기부와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지 인도와 지상물 철거를 둘러싼 민사 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 입목이란 무엇인가요?
  토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유자가 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기를 받은 것을 말합니다. 입목에 관한 법률 제2조 제1항 제1호의 정의입니다. 등기를 하지 않은 과수원 나무는 법률상 입목이 아니므로 이 법의 법정지상권이나 독립 부동산 규정이 적용되지 않습니다.
• 입목등기가 있으면 법정지상권이 생기나요?
  생깁니다. 입목에 관한 법률 제6조 제1항은 입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되면 토지소유자가 입목소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다고 정합니다. 이 경우 지료는 같은 조 제2항에 따라 당사자의 약정으로 정합니다.
• 울타리와 간판을 설치했는데도 안 되나요?
  법정지상권은 생기지 않습니다. 울타리와 간판은 나무의 소유자를 알리는 명인방법일 뿐 입목에 관한 법률의 소유권보존등기가 아닙니다. 이 법의 법정지상권은 등기한 입목에만 인정되고, 관습법상 법정지상권은 판례상 건물 소유를 위해 인정되어 온 권리여서 수목에 넓혀 적용하기 어렵습니다.
• 나무는 누구 소유인가요?
  토지소유자의 사용승낙을 받아 심은 나무라면 심은 사람 소유로 남습니다. 민법 제256조는 부동산에 부합한 물건은 부동산 소유자의 소유가 되지만 타인의 권원에 의해 부속된 것은 예외라고 정합니다. 다만 나무 소유권이 있다고 해서 그 토지 위에 계속 둘 권리까지 생기지는 않습니다.
• 입목등기를 하면 무엇이 달라지나요?
  입목에 관한 법률 제3조에 따라 입목은 부동산으로 보고, 소유자는 토지와 분리해 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있으며, 토지소유권이나 지상권 처분의 효력이 입목에 미치지 않습니다. 토지가 경매되어도 입목은 따라가지 않고 법정지상권으로 보호됩니다.
• 모든 과수원 나무를 입목으로 등기할 수 있나요?
  아닙니다. 입목에 관한 법률 제2조 제2항은 입목으로 볼 수목 집단의 범위를 대통령령으로 정하도록 합니다. 그래서 필지와 수종, 수목의 분포에 따라 등기 가능 여부가 달라집니다. 등기 전에 입목등록원부 등록 요건을 관할 관청에서 확인하는 절차를 거칩니다.
• 철거 소송에서 다툴 수 있는 것은 무엇인가요?
  법정지상권이 없으면 철거 자체를 막기는 어렵고, 수거 기간과 방법, 나무의 처리를 다툽니다. 나무는 운영자 소유이므로 낙찰자에게 매수를 제안하거나 수확기까지 유예를 요청하는 협상이 현실적입니다. 사용승낙이 저당권보다 앞섰는지도 확인하되, 채권적 승낙만으로는 낙찰자에게 대항하기 어렵습니다.

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