농지·산지

남의 산에 있는 소나무를 샀는데 그 자리 땅도 쓸 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 남의 임야에 있는 소나무를 샀다는 사실만으로는 그 땅을 쓸 지상권이 생기지 않습니다. 대법원 69다291 판결은 지상권은 토지 소유자와 설정계약을 맺어야 취득한다고 보았습니다. 지금은 나무 매매계약서에 반출 시기와 땅 사용 조건이 적혀 있는지부터 확인하십시오.

나무를 샀다고 해서 땅 주인과 지상권 등기를 반드시 해야 나무를 가져갈 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2025년 4월 이웃 V씨 소유 임야에 있는 수령 80년 된 소나무 한 그루를 조경용으로 1,200만원에 샀습니다. 매매계약서에는 나무 값과 인도 시기만 적었고, 땅을 쓰는 문제는 따로 정하지 않았습니다. U씨는 2026년 봄까지 나무를 그 자리에 둔 채 관리하겠다며 임야에 드나들었고, V씨가 이를 막자 나무를 샀으니 그 자리 땅도 쓸 수 있다고 주장했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 땅에 있는 나무를 사면 그 땅을 쓸 권리도 생기나요?

생기지 않습니다. 지상권은 토지 소유자와 지상권설정계약을 맺어야 취득하는 권리이고, 타인 소유 임야에 서 있는 나무를 산 사실만으로는 지상권 취득 요건을 갖추었다고 할 수 없습니다.

대법원 1969. 8. 26. 선고 69다291 판결은 나무를 사면 매도인이 매수인에게 당연히 지상권을 설정해 주어야 한다는 관습도 없다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준으로도 이 판례는 변경되지 않았습니다. U씨는 매매계약에서 정한 범위의 권리만 가지며, 계약서에 땅 사용 조건이 없다면 나무를 그 자리에 계속 둘 권리를 주장하기 어렵습니다.

땅을 계속 쓰려면 어떻게 해야 하나요?

토지 소유자와 지상권설정계약이나 토지 임대차계약을 맺어야 합니다. 지상권자는 수목을 소유하려고 남의 토지를 사용할 권리를 가지므로, 나무를 오래 키울 생각이라면 지상권을 설정하고 등기하는 것이 확실합니다.

수목 소유를 목적으로 한 지상권은 존속기간을 정하면 30년보다 짧게 할 수 없고, 짧게 정해도 30년으로 늘어납니다. 땅 주인 입장에서는 부담이 크므로, 단기간만 필요하다면 토지 임대차로 기간과 사용료를 정하는 방식이 현실적입니다.

산 나무의 소유권은 어떻게 지키나요?

한 그루의 나무는 명인방법으로 소유권을 공시합니다. 나무에 매수인 이름과 매수 사실을 적은 표찰을 붙이거나 새겨 제3자가 알 수 있게 하는 방식입니다. 땅이 팔리기 전에 명인방법을 갖춰 두어야 새 땅 주인에게 나무 소유권을 주장할 수 있습니다.

수목의 집단은 「입목에 관한 법률」에 따라 소유권보존등기를 하면 입목으로서 토지와 별개의 부동산이 됩니다. 입목은 토지와 분리해 양도하거나 저당권을 설정할 수 있고, 토지소유권이나 지상권이 처분되어도 입목에는 효력이 미치지 않습니다.

나무 반출 문제 대응 순서

• 계약서 확인 - 매매계약서에 반출 시기, 땅 사용 조건, 출입 방법이 있는지 봅니다. 없으면 땅 주인과 새로 정해야 합니다.
• 명인방법 갖추기 - 나무에 매수인 이름과 매수일을 적은 표찰을 붙입니다. 땅이 팔려도 소유권을 주장하는 근거가 됩니다.
• 반출 일정 협의 - 땅 주인과 반출 날짜와 장비 진입 경로를 서면으로 정합니다. 굴취 허가가 필요한지 관할 관청에 확인합니다.
• 장기 관리 시 권리 설정 - 나무를 그 자리에서 키울 생각이면 지상권이나 토지 임대차 계약을 맺습니다. 기간과 사용료를 함께 정합니다.
• 분쟁 시 서면 요구 - 땅 주인이 반출을 막으면 매매계약에 따른 인도와 반출 협조를 내용증명으로 요구합니다. 계속 거부하면 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매매계약에 땅 사용에 관한 특약이 있거나 여러 그루를 한꺼번에 샀다면 계약서와 입목등기 여부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·수목 사용권을 둘러싼 부동산 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 나무를 사면 땅 주인이 지상권을 설정해 줘야 하나요?
  그럴 의무는 없습니다. 대법원 1969. 8. 26. 선고 69다291 판결은 지상에 서 있는 나무를 매수하는 경우 매도인이 매수인을 위해 당연히 지상권 설정등기를 해야 한다는 관습은 찾아볼 수 없다고 보았습니다. 지상권이 필요하면 땅 주인과 별도로 지상권설정계약을 맺어야 합니다.
• 산 나무를 언제까지 그 자리에 둘 수 있나요?
  매매계약에서 정한 반출 시기까지입니다. 지상권이나 토지 임대차 없이 나무만 샀다면 땅을 쓸 권리는 계약 내용에서만 나옵니다. 민법 제279조의 지상권은 토지 소유자와 설정계약을 맺어야 생기므로, 계약서에 기한이 없다면 땅 주인과 반출 날짜를 서면으로 정해 두는 편이 안전합니다.
• 나무 한 그루도 등기할 수 있나요?
  한 그루는 입목등기 대상이 아닙니다. 입목에관한법률 제2조 제1항 제1호는 입목을 토지에 부착된 수목의 집단으로서 소유권보존등기를 받은 것으로 정합니다. 한 그루는 나무에 매수인을 표시하는 명인방법으로 소유권을 공시하고, 여러 그루를 집단으로 샀다면 입목등기를 검토합니다.
• 땅이 팔리면 제가 산 나무도 넘어가나요?
  입목등기나 명인방법을 갖췄다면 넘어가지 않습니다. 입목에관한법률 제3조 제3항은 토지소유권 처분의 효력이 입목에 미치지 않는다고 정합니다. 한 그루를 샀다면 땅이 팔리기 전에 명인방법을 갖춰 두어야 새 땅 주인에게 나무 소유권을 주장할 수 있습니다.
• 나무를 키우려고 지상권을 설정하면 기간은 얼마인가요?
  기간을 정하면 30년보다 짧게 할 수 없습니다. 민법 제280조 제1항 제1호는 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권의 존속기간을 30년보다 단축하지 못한다고 정하고, 제2항은 더 짧게 정하면 30년까지 연장한다고 정합니다. 몇 년만 필요하다면 토지 임대차가 현실적입니다.
• 땅 주인이 나무 반출을 막으면 어떻게 하나요?
  매매계약에 따른 인도와 반출 협조를 서면으로 요구합니다. 매도인은 매매계약상 목적물을 인도할 의무가 있으므로, 땅 주인이 매도인이라면 반출에 필요한 범위의 출입을 막을 수 없습니다. 입목에관한법률 제3조 제2항처럼 입목은 토지와 분리해 양도할 수 있는 것이 원칙이고, 계속 거부하면 인도 청구 소송을 검토합니다.

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