농지·산지

사과나무를 가지려고 지상권을 먼저 받았는데, 나중에 명인방법을 한 사람이 주인인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 수목 소유를 목적으로 지상권을 먼저 설정받은 사람이 그 당시 서 있던 사과나무의 소유자로 추정되어 나중에 명인방법을 한 사람보다 앞섭니다. 대법원 72다1389 판결은 수목 소유 목적의 지상권자가 설정 당시 현존하던 수목의 소유권도 취득한 것으로 추정했습니다. 지금은 지상권 등기일과 상대방이 팻말을 세운 날짜부터 대조하십시오.

나무마다 따로 명인방법을 해 두지 않았다는 이유만으로 사과나무에 대한 권리를 잃었다고 볼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 4월 B씨 소유 과수원 부지 가운데 사과나무 200그루가 서 있는 부분에 수목 소유를 목적으로 하는 지상권을 설정받고 등기까지 마쳤습니다. 그런데 2025년 10월 C씨가 B씨에게서 같은 사과나무를 샀다며 나무마다 자기 이름을 적은 표찰을 걸고 수확을 하겠다고 나섰습니다. A씨는 나중에 표찰을 건 C씨가 나무 주인이 되는 것인지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수목 소유 목적 지상권을 받으면 나무 소유권도 함께 넘어오나요?

특별한 사정이 없으면 넘어온 것으로 추정됩니다. 대법원 1972. 10. 25. 선고 72다1389 판결은 수목의 소유를 목적으로 하는 지상권을 취득한 사람은 지상권을 설정할 당시 현존하던 입목의 소유권도 취득한 것으로 추정된다고 보았습니다.

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리입니다. 나무를 가지려고 땅을 쓸 권리를 받았다면, 그 땅 위에 이미 서 있는 나무도 함께 넘겨받기로 했다고 보는 것이 거래의 실제에 맞는다는 취지입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제279조도 같은 문언을 유지하고 있습니다.

나중에 명인방법을 한 사람은 소유권을 주장할 수 없나요?

지상권자의 소유권 추정을 깨지 못하면 주장하기 어렵습니다. 72다1389 사건에서도 상대방은 입목에 게시판을 세워 명인방법을 했지만, 대법원은 지상권 설정등기가 그보다 먼저 이루어졌으므로 지상권자가 먼저 입목을 취득한 것으로 추정된다며 원심을 파기했습니다.

명인방법은 나무에 소유자 이름을 적은 표찰을 붙이거나 게시판을 세워 누구 것인지 드러내는 관습상 공시방법입니다. 관습법에 의한 물권 변동도 인정되지만, 이미 다른 사람이 수목 소유권을 취득한 뒤에 한 명인방법은 그 사람의 권리를 뒤집지 못합니다. 상대방이 이기려면 지상권 설정 당시 나무는 넘기지 않기로 했다는 특별한 사정을 증명해야 합니다.

입목등기를 한 나무라면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존등기를 한 수목의 집단은 토지와 별개의 부동산으로 보고, 토지소유권이나 지상권을 처분해도 그 효력이 입목에는 미치지 않습니다.

따라서 사과나무가 입목등기부에 올라 있다면 지상권 설정만으로 나무 소유권이 넘어왔다고 추정할 수 없고, 입목등기부의 소유자와 이전등기 여부를 따로 확인해야 합니다. 과수원 나무는 대부분 입목등기가 없으므로 먼저 등기소에서 입목등기 여부를 조회합니다.

사과나무 지상권 소유권 분쟁 대응 순서

• 등기 확인 - 토지 등기부의 지상권 설정일과 목적을 확인합니다. 목적이 수목 소유로 적혀 있어야 추정 판례를 쓰기 쉽습니다.
• 입목등기 조회 - 등기소에서 해당 나무에 입목등기가 있는지 확인합니다. 등기가 있으면 결론이 달라집니다.
• 명인방법 시점 기록 - 상대방 표찰·게시판 사진과 설치 날짜를 남깁니다. 지상권 등기일보다 늦으면 추정이 그대로 유지됩니다.
• 내용증명 발송 - 상대방에게 수확과 벌채를 멈추라고 서면으로 알립니다. 도달일이 이후 손해배상 청구의 기준이 됩니다.
• 가처분·본안 소송 - 수확기가 다가오면 수확·벌채 금지 가처분을 먼저 신청합니다. 본안에서는 소유권 확인과 방해배제를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 지상권 설정계약서에 나무를 제외한다는 특약이 있거나 입목등기가 되어 있으면 계약서와 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 토지·수목 소유권 분쟁과 방해배제 가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 지상권 등기만 있고 나무 매매계약서가 없어도 되나요?
  추정은 인정됩니다. 대법원 1972. 10. 25. 선고 72다1389 판결은 수목 소유를 목적으로 지상권을 취득한 사람은 특별한 사정이 없으면 설정 당시 현존하던 입목의 소유권도 취득한 것으로 추정했습니다. 다만 상대방이 나무는 넘기지 않기로 했다는 증거를 내면 추정이 깨질 수 있으므로 설정 경위를 보여 주는 자료를 함께 모아 둡니다.
• 명인방법은 정확히 무엇인가요?
  나무에 소유자를 표시해 누구 것인지 드러내는 관습상 공시방법입니다. 나무 껍질을 깎아 이름을 쓰거나 표찰·게시판을 세우는 방식이 쓰입니다. 물권은 법률 또는 관습법으로만 만들 수 있는데, 명인방법에 의한 수목 소유권 공시는 관습법으로 인정되어 왔습니다.
• 상대방이 먼저 명인방법을 했다면 어떻게 되나요?
  결론이 달라질 수 있습니다. 72다1389 판결은 지상권 설정등기가 명인방법보다 먼저 이루어졌다는 점을 근거로 지상권자의 취득을 추정했습니다. 상대방이 지상권 등기보다 앞서 나무를 사고 명인방법까지 마쳤다면 상대방이 먼저 권리를 갖춘 것으로 볼 여지가 있어 날짜 대조가 먼저입니다.
• 입목등기가 된 나무도 지상권과 함께 넘어오나요?
  아닙니다. 입목에 관한 법률은 소유권보존등기를 한 입목을 부동산으로 보고, 토지소유권이나 지상권 처분의 효력이 입목에 미치지 않는다고 정합니다. 입목등기된 나무는 입목등기부상 소유권 이전등기를 따로 해야 소유권이 넘어옵니다.
• 지상권 설정 뒤에 새로 심은 나무는 누구 것인가요?
  지상권자가 심은 나무는 지상권자의 것입니다. 지상권은 타인의 토지에 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리이므로, 지상권자가 권원에 따라 심은 나무는 토지에 부합하지 않고 지상권자 소유로 남습니다. 설정 당시 있던 나무와 뒤에 심은 나무는 목록으로 구분해 두면 다툼이 줄어듭니다.
• 상대방이 이미 사과를 따 갔으면 어떻게 하나요?
  수확물 반환이나 손해배상을 청구하는 문제로 바뀝니다. 사과나무 소유권이 지상권자에게 있다고 인정되면 그 열매도 지상권자에게 속하므로, 상대방이 가져간 사과의 가액을 부당이득이나 불법행위 손해로 청구할 수 있는지 따집니다. 수확 전이라면 수확 금지 가처분을 먼저 검토합니다.

비슷한 상황

• 20년 넘게 쓴 땅을 제 것으로 할 수 있나요?
• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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