동산·자동차

채무자 밭에 심어 둔 판매용 나무를 유체동산으로 압류할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지에서 떼어 내 따로 팔 수 있는 가치가 있고 등기할 수 없는 정착물이라면 유체동산으로 압류할 수 있습니다. 민사집행법은 등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립해 거래의 객체가 될 수 있는 것을 유체동산으로 보고, 대법원은 경제적 가치와 거래 실정으로 이를 판단합니다. 지금은 그 나무가 입목등기가 됐는지, 실제로 따로 사고파는 물건인지부터 확인하십시오.

토지에 붙어 있는 물건이라고 토지 경매부터 준비할 필요는 없습니다. 따로 팔 수 있는 물건이면 유체동산 집행으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 조경업을 하는 B씨를 상대로 공사대금 5,000만원 판결을 받았습니다. B씨 명의 예금과 차량은 이미 다른 채권자들이 압류해 두었고, 남은 재산은 B씨 소유 밭에 판매용으로 심어 둔 소나무와 단풍나무 수백 그루였습니다. 밭에는 은행 근저당권이 설정돼 있어 토지 경매로는 배당받을 몫이 거의 없어 보였습니다. A씨는 2026년 봄 나무만 따로 압류해 팔 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지에 붙은 물건도 유체동산으로 압류할 수 있나요?

등기할 수 없는 토지의 정착물로서 독립해 거래의 객체가 될 수 있는 것이면 압류할 수 있습니다. 민법상 토지의 정착물은 원래 부동산이지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」 제189조 제2항 제1호는 이런 물건을 집행에서는 유체동산으로 봅니다. 그래서 토지 경매 없이 집행관이 압류합니다.

같은 조 제2호는 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것도 유체동산으로 봅니다. 수확을 앞둔 농작물이라면 이 규정을 먼저 봅니다.

독립해 거래될 수 있는지는 무엇으로 판단하나요?

그 물건의 경제적 가치와 일반적인 거래 실정·관념으로 판단합니다. 대법원 2003. 9. 26. 선고 2001다52773 판결은 이런 정착물을 토지에의 정착성은 있지만 현금화한 뒤 토지에서 분리하는 것을 전제로 거래 대상으로서 가치를 가지는 것으로 봤습니다. 이 판결은 구 민사소송법 제527조 제2항 제1호를 해석했고, 같은 내용이 현행 제189조 제2항 제1호에 있습니다.

판매를 위해 옮겨 심을 수 있게 가꾼 조경수·묘목은 분리해 팔리는 것이 보통이어서 이 기준에 가깝습니다. 반대로 집 마당의 정원수처럼 토지와 함께 쓰이는 나무나, 떼어 내면 가치가 거의 없는 시설물은 독립한 거래 객체로 보기 어렵습니다. 결국 개별 물건마다 판단이 갈립니다.

입목등기를 한 나무도 압류할 수 있나요?

유체동산으로는 압류할 수 없습니다. 입목에 관한 법률에 따라 등기된 입목은 부동산으로 보고, 토지와 따로 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있습니다. 등기할 수 있는 물건이므로 제189조 제2항 제1호의 등기할 수 없는 정착물에 해당하지 않고, 부동산 집행 방법으로 해야 합니다.

다른 사람이 자기 나무라고 주장하면 어떻게 되나요?

제3자가 소유권을 주장하면 채권자를 상대로 제3자이의의 소를 낼 수 있고, 그 소송에서 누구 소유인지 가려집니다. 토지는 채무자 것이지만 나무는 다른 사람이 심은 경우처럼 토지와 정착물의 주인이 다를 수 있습니다. 압류 전에 식재 계약이나 매매 계약이 있는지 확인해 두면 다툼을 줄일 수 있습니다.

정착물 유체동산 압류 대응 순서

• 대상 특정 - 나무의 종류, 수량, 위치를 사진과 약도로 정리합니다. 집행관이 현장에서 압류물을 특정하는 데 쓰입니다.
• 등기 여부 확인 - 입목등기부나 토지 등기부로 입목등기 여부를 봅니다. 등기됐다면 부동산 집행으로 바꿉니다.
• 거래 자료 준비 - 판매 광고, 거래명세서, 시세 자료를 모읍니다. 독립한 거래 객체라는 판단 근거가 됩니다.
• 압류 위임 - 집행력 있는 정본으로 집행관에게 유체동산 압류를 위임합니다. 운반이 어려우면 표시를 해 두고 채무자에게 보관시킵니다.
• 매각과 분리 - 압류일부터 1주 이상 지난 뒤 매각하고, 매수인이 나무를 캐 가는 방식으로 현금화합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 나무가 토지 임차인이 심은 것인지, 토지에 저당권이 먼저 설정돼 그 효력이 미치는지에 따라 압류할 수 있는지가 달라지므로 등기부와 식재 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 유체동산·부동산 강제집행과 제3자이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 수확 전 농작물도 압류할 수 있나요?
  토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것은 유체동산으로 봅니다. 민사집행법 제189조 제2항 제2호입니다. 수확까지 1월이 넘게 남았다면 이 규정으로는 압류하기 어렵고 수확 시기에 맞춰 다시 집행합니다.
• 압류한 나무는 누가 보관하나요?
  유체동산은 집행관이 점유해 압류하는 것이 원칙이지만, 운반이 곤란하면 표시를 하고 채무자에게 보관시킬 수 있습니다. 민사집행법 제189조 제1항 단서입니다. 심어진 나무는 대개 이 방식으로 압류하고 표시를 붙입니다.
• 집 마당의 정원수도 압류되나요?
  독립해 거래될 가치가 있는지로 판단합니다. 대법원 2001다52773 판결은 경제적 가치와 일반적인 거래 실정·관념에 비추어 판단하도록 했습니다. 주택과 함께 쓰이는 정원수는 따로 거래되지 않는 경우가 많아 압류가 받아들여지지 않을 수 있습니다.
• 입목등기가 된 나무는 어떻게 집행하나요?
  등기된 입목은 부동산으로 보므로 부동산 강제집행 방법으로 합니다. 입목에 관한 법률 제3조는 입목 소유자가 토지와 분리해 입목을 양도하거나 저당권의 목적으로 할 수 있다고 정합니다. 입목 등기부로 권리관계를 먼저 확인합니다.
• 나무가 다른 사람 소유라고 하면요?
  그 사람은 채권자를 상대로 제3자이의의 소를 제기해 집행을 막을 수 있습니다. 민사집행법 제48조 제1항입니다. 채권자는 채무자가 나무를 심고 팔아 온 자료로 채무자 소유를 증명해 대응합니다.
• 압류한 뒤 언제 팔 수 있나요?
  압류일과 매각일 사이에 1주 이상을 두어야 합니다. 민사집행법 제202조입니다. 나무처럼 시간이 지나도 값이 크게 떨어지지 않는 물건은 이 기간을 지켜 매각합니다. 매수인이 나무를 캐 가는 조건으로 매각되는 것이 보통입니다.

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