경매 낙찰

공장을 증축했는데 근저당 변경등기를 먼저 한 후순위가 앞서나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 증축 후 건물표시변경등기로 전체가 1개 건물이 됐다면 기존 근저당권 효력이 증축 부분에도 미치고, 효력을 넓히는 저당권변경등기는 선후와 관계없이 효력이 없습니다. 대법원 98다32540 판결은 이 경우 기존 설정 순위대로 배당된다고 보았습니다. 지금은 건물 등기부에 증축으로 인한 표시변경등기가 있는지 확인하십시오.

증축 부분에 대해 근저당권 효력을 넓히는 변경등기를 먼저 했다고 해서 그 부분에서 앞 순위가 된다고 믿고 배당을 다툴 필요는 없습니다. 그 변경등기는 효력이 없고, 원래 설정 순위대로 배당됩니다.

이런 상담이 많습니다

D은행은 2022년 제조업체의 단층 공장·창고·기숙사에 1순위 근저당을 설정했고, E사는 2023년 2순위 근저당을 설정했습니다. 업체는 2024년 2층과 3층을 증축하고 건물표시변경등기를 했으며, E사가 먼저 증축 부분에 근저당 효력이 미친다는 변경등기를 했습니다. 2025년 경매가 시작되자 D은행은 증축 부분 배당에서 밀리는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

증축한 건물에 기존 근저당권 효력이 미치나요?

미칩니다. 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에도 미치므로, 증축 부분이 기존 건물의 구성부분이거나 기존 건물에 부합됐다면 기존 근저당권이 증축 부분까지 담보합니다. 대법원 1999. 7. 27. 선고 98다32540 판결은 증축 후 현황에 맞춰 건물표시변경등기를 마쳤다면 소유자가 증축 부분을 포함한 전체를 1개의 건물로 하려는 의사였다고 보았습니다.

증축 부분이 기존 건물에 부합했는지는 물리적 구조만이 아니라 용도와 기능 면에서 독립한 경제적 효용이 있는지, 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지, 증축한 사람의 의사를 함께 보고 판단합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 부합과 저당권 효력 범위에 관한 규정을 그대로 두고 있습니다.

먼저 한 근저당권 변경등기가 순위를 바꾸나요?

바꾸지 못합니다. 기존 근저당권이 이미 증축 부분에 미치므로, 저당권의 효력을 증축 부분에 미치게 하는 취지의 저당권변경등기는 할 수 없는 등기이고 되었더라도 효력이 없습니다. 그래서 후순위권자가 변경등기를 먼저 마쳤더라도 증축 부분 매각대금은 기존 근저당권의 설정 순위에 따라 배당됩니다.

반대로 증축 부분이 기존 건물에 부합하지 않는 별개의 건물이라면 건물표시변경등기가 아니라 구분건물로 따로 등기해야 합니다. 이 경우 표시변경등기 뒤에 저당권변경등기를 하더라도 저당권의 효력이 별개 건물인 증축 부분에 미치지 않습니다.

증축 부분이 따로 평가되지 않아도 낙찰자가 가져가나요?

가져갑니다. 증축 부분이 기존 건물에 부합해 따로 효용을 갖지 못하는 이상, 기존 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 않았더라도 매수인은 부합된 증축 부분의 소유권을 취득합니다. 이 결론은 대법원 2002. 10. 25. 선고 2000다63110 판결에서 확인됐습니다.

증축 건물 근저당 배당 대응 순서

• 등기 형식 확인 - 증축 부분이 건물표시변경등기로 합쳐졌는지, 구분건물로 따로 등기됐는지 봅니다. 형식이 부합 판단의 출발점입니다.
• 구조·용도 자료 수집 - 출입구·계단·설비가 분리돼 있는지, 증축 부분을 따로 임대했는지 사진과 도면으로 정리합니다. 독립성 판단 자료가 됩니다.
• 설정 순위 대조 - 기존 근저당권의 설정일과 순위를 등기부로 확인합니다. 변경등기 선후는 배당 순위에 영향을 주지 않습니다.
• 배당표 검토 - 증축 부분 매각대금을 별도로 나눠 순위를 바꿔 배당했는지 봅니다. 잘못됐으면 배당기일에 이의합니다.
• 배당이의 소 제기 - 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 냅니다. 기간을 넘기면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증축 부분이 무허가이거나 제3자가 자기 비용으로 증축한 경우에는 부합 여부가 달라질 수 있어 건축 경위와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 담보권 관련 민사 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증축 부분이 부합했는지 어떻게 판단하나요?
  구조와 용도를 함께 봅니다. 대법원 2000다63110 판결은 증축 부분이 기존 건물에 물리적으로 붙어 있는지뿐 아니라 용도·기능 면에서 독립한 경제적 효용이 있는지, 거래상 별개의 소유권 객체가 될 수 있는지, 증축한 소유자의 의사를 종합해 판단한다고 보았습니다.
• 구조상 독립된 층이면 구분건물이 되나요?
  그것만으로는 되지 않습니다. 대법원 98다32540 판결은 증축 부분이 구조상·이용상 독립성을 갖췄더라도 소유자의 구분소유 의사가 객관적으로 표시된 구분행위가 있어야 구분건물이 된다고 보았습니다. 건물표시변경등기를 했다면 전체를 1개 건물로 하려는 의사로 봅니다.
• 후순위자가 먼저 변경등기를 하면 앞서나요?
  앞서지 못합니다. 기존 근저당권의 효력이 이미 부합된 증축 부분에 미치므로, 효력을 넓히는 저당권변경등기는 효력이 없습니다. 증축 부분 매각대금도 기존 건물에 설정된 근저당권의 원래 순위대로 배당되므로 선순위자가 먼저 받습니다.
• 증축 부분을 따로 감정하지 않았는데 낙찰자가 소유하나요?
  소유합니다. 대법원 2000다63110 판결은 부합된 증축 부분이 기존 건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 않았더라도 매수인이 그 소유권을 취득한다고 보았습니다. 경매로 인한 소유권 취득은 등기 없이도 효력이 생깁니다.
• 임차인이 증축한 부분도 저당권이 미치나요?
  달라질 수 있습니다. 민법 제256조 단서는 타인의 권원에 의해 부속된 것은 부동산 소유자에게 귀속되지 않는다고 정합니다. 다만 증축 부분이 따로 떼어 쓸 수 없는 구성부분이 됐다면 단서가 적용되지 않을 수 있어, 증축 부분의 구조와 독립성을 보고 따로 판단해야 합니다.
• 배당이 잘못됐다면 언제까지 다퉈야 하나요?
  배당기일에 이의해야 합니다. 이의한 채권자는 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기했다는 증명을 집행법원에 내야 하고, 이를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다. 증축 부분 매각대금을 별도로 나눈 배당표라면 기일 전에 미리 검토해야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성