공유·경계

공유물분할에서 반대하는 나머지 공유자들을 계속 공유로 묶어 둘 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 상대방 공유자들이 자기들끼리 공유를 유지하길 원하지 않는다면 분할청구자가 원하더라도 그들을 계속 공유로 남기는 방식의 현물분할은 할 수 없습니다. 대법원 2014다233428 판결이 이렇게 보았습니다. 지금은 상대방 공유자들 각자가 단독 소유 부분을 원하는지, 이해관계가 같은지부터 확인하십시오.

법원이 원고가 낸 분할 방법을 그대로 따라야 하는 것은 아니므로, 한 가지 안에만 매달릴 필요는 없습니다. 법원은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 않고 합리적인 분할을 정합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 상가 부지 900㎡의 3분의 1 지분을 사들였고, 나머지 지분은 서로 사이가 나쁜 B씨와 C씨가 나눠 갖고 있었습니다. 2025년 A씨는 자기 지분만큼 도로 쪽 300㎡를 떼어 받고 나머지 600㎡는 B씨와 C씨의 공유로 남기는 분할을 청구했습니다. B씨와 C씨는 서로 공유를 계속할 생각이 없다며 각자 단독 소유 부분을 달라고 맞섰습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재판으로 공유물을 나누면 어떤 방법이 원칙인가요?

현물분할이 원칙입니다. 협의가 되면 분할 방법을 자유롭게 정할 수 있지만, 협의가 안 되어 재판으로 나누면 법원은 현물로 나누는 것이 원칙이고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어질 염려가 있을 때 비로소 경매를 명해 대금을 나눕니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 같은 기준입니다.

법원은 각 공유자의 지분비율에 따라 공유물을 여러 개로 나누고 각자의 단독소유권을 인정하는 판결을 해야 합니다. 분할 방법은 당사자가 구하는 방법에 구애받지 않고, 공유관계와 물건의 여러 상황을 고려해 지분비율에 맞는 합리적인 방법으로 법원이 재량으로 정합니다.

원하는 사람만 떼어 주고 나머지는 공유로 남길 수 있나요?

나머지가 원하면 됩니다. 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할할 때 분할청구자의 지분 한도 안에서 떼어 주고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남기는 방법도 허용됩니다. 분할에 소극적인 공유자들이 자기들끼리 공유를 계속하길 원하는 경우가 전형입니다.

그러나 상대방들이 자기들 사이의 공유 유지를 원하지 않는데도 분할청구자가 그런 방식을 청구했다는 이유만으로 상대방들을 공유로 남겨서는 안 됩니다. 이 판결 사안에서도 피고들이 서로 이해관계가 다르다며 반대하고 일부는 특정 부분의 단독 소유를 원했는데, 원심이 피고들을 공유로 남기는 분할을 하자 대법원이 파기했습니다.

공유자 사이에 다툼이 크면 경매로 가나요?

현물분할이 가능하면 경매가 아니라 현물분할이 먼저입니다. 경매는 현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어질 염려가 있을 때만 명할 수 있습니다. 건물처럼 층이나 호실로 나누기 어려운 경우, 토지가 좁아 쪼개면 건축이 불가능해지는 경우가 경매 사유로 자주 다퉈집니다.

공유자는 원칙적으로 언제든 분할을 청구할 수 있습니다. 다만 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있으므로, 공유자 사이에 분할금지 약정이 있었는지 먼저 확인합니다.

공유물 현물분할 대응 순서

• 분할금지 약정 확인 - 공유자 사이에 분할하지 않기로 한 약정과 기간이 있는지 봅니다. 약정 기간 안에는 분할을 청구할 수 없습니다.
• 상대방들의 의사 확인 - 나머지 공유자들이 자기들끼리 공유를 유지하길 원하는지, 각자 단독 소유를 원하는지 확인합니다.
• 분할안 여러 개 준비 - 측량도면으로 지분비율에 맞는 현물분할안을 두세 가지 만듭니다. 법원은 원고안에 구애받지 않습니다.
• 가액 감손 검토 - 나누면 가치가 크게 떨어지는지 감정 자료를 준비합니다. 경매 여부가 여기서 갈립니다.
• 분할 후 등기 준비 - 판결에 따라 분할된 부분의 분필과 단독 소유 등기를 준비합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유물이 건물이어서 구분소유가 가능한지 불분명하거나 공유자 중 일부가 점유·임대 중인 경우에는 건축물대장과 측량도면을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할과 공유 부동산 인도·부당이득 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 법원은 원고가 낸 분할안대로 나누나요?
  그대로 따를 의무는 없습니다. 대법원 2014다233428 판결은 분할 방법이 당사자가 구하는 방법에 구애받지 않고 법원의 재량에 따라 공유관계와 물건의 상황에 맞춰 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다고 보았습니다. 여러 분할안을 준비해 두는 것이 좋습니다.
• 분할을 원하지 않는 사람은 공유로 남을 수 있나요?
  원한다면 남을 수 있습니다. 대법원 2014다233428 판결은 여러 사람이 공유하는 물건을 현물분할할 때 분할청구자의 지분 한도에서 떼어 주고, 분할을 원하지 않는 나머지 공유자는 공유로 남는 방법도 허용된다고 보았습니다. 다만 그들이 공유 유지를 원해야 합니다.
• 상대방들이 반대하면 공유로 남길 수 없나요?
  남길 수 없습니다. 대법원 2014다233428 판결은 분할청구자가 상대방들을 공유로 남기는 방식을 청구했더라도, 상대방들이 그들 사이의 공유관계 유지를 원하지 않는다면 그 방식으로 현물분할해서는 안 된다고 보았습니다.
• 언제 경매로 나누나요?
  현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 떨어질 염려가 있을 때입니다. 민법 제269조 제2항이 이 경우 법원이 경매를 명할 수 있다고 정하고, 판례는 현물분할이 원칙이라는 전제에서 이 사유를 좁게 봅니다. 가액 감손을 주장하려면 감정 자료가 필요합니다.
• 공유자끼리 분할하지 않기로 약정할 수 있나요?
  5년 안의 기간으로 약정할 수 있습니다. 민법 제268조 제1항 단서는 공유자가 5년 내의 기간으로 분할하지 않을 것을 약정할 수 있다고 정하고, 같은 조 제2항은 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못하게 합니다. 약정 기간 중에는 분할을 청구할 수 없습니다.
• 협의로 나눌 때도 같은 제한이 있나요?
  협의로 나눌 때는 방법을 자유롭게 정할 수 있습니다. 대법원 2014다233428 판결도 공유자 간에 협의가 이루어지면 분할 방법을 임의로 선택할 수 있다고 보았습니다. 일부는 단독 소유, 일부는 공유로 남기는 방식도 전원이 합의하면 가능합니다.

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