공유·경계

공유물분할에서 지분을 돈으로 받을 때 오래된 감정가로 정해도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공유물분할에서 지분을 돈으로 배상받을 때 지분가격은 분할 시점의 객관적인 시장가격이나 매수가격이어서, 시세 변동을 반영하지 못한 오래된 감정가에만 의존할 수 없습니다. 대법원 2022다244805 판결로 가격배상 요건과 감정가 다투는 방법을 정리했습니다.

아니요, 시세가 오른 사정을 반영하지 못한 오래된 감정가에만 기대어 지분가격을 정할 수는 없습니다. 대법원은 가격배상의 기준인 지분가격을 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치, 곧 시장가격이나 매수가격으로 보았습니다. 그래서 감정 뒤 다른 공유자 지분이 훨씬 비싸게 팔린 사정이 있으면 그 가격을 기준으로 다시 따져야 한다고 했습니다. 법원이 정한 감정이라고 해서 그대로 받아들여야 하는 것은 아니지만, 다툴 근거 자료는 지분을 넘겨줄 쪽이 직접 내야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 형제 셋과 함께 상가건물을 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 두 형제는 2025. 4. 재개발을 앞둔 업체에 자기 지분을 넘기기로 했고, 업체는 A씨를 상대로 공유물분할 소송을 이어 가며 A씨 지분을 돈으로 정산하는 분할을 구했습니다. 법원 감정은 2025. 7. 기준 건물 전체를 12억원으로 평가했는데, 두 형제 지분은 2026. 3. 합계 14억원에 등기가 넘어갔습니다. A씨는 감정가대로라면 자기 몫이 4억원뿐인데 그대로 받아들여야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 지분가격 산정을 어떻게 판단했나요?

대법원은 1년 넘게 지난 감정가만으로 지분가격을 정한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈습니다. 사안에서 원고들은 대구의 건물 9분의 7 지분을 재건축 시행사에 팔았고, 2021. 11. 30. 거래가액 42억원으로 등기가 넘어갔습니다. 시행사는 그 지분을 신탁회사에 맡겼고 신탁회사가 소송을 이어받아 피고 지분을 가격으로 배상하는 분할을 구했습니다.

원심은 2020. 11. 24. 기준 감정가 약 21억4천5백만원을 건물 전체 시가로 보았습니다. 그러나 이 금액은 4개월 전 고지된 시가표준액 약 25억9천만원보다도 4억여원 낮았습니다. 대법원은 “객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다.”라고 판단했습니다.

지분을 돈으로 받는 분할은 언제 허용되나요?

공유물을 한 사람이 갖고 나머지 공유자에게 지분 가격을 주는 방식도 현물분할의 하나로 허용됩니다. 다만 특정 공유자에게 갖게 하는 것이 상당하고, 다른 공유자에게 지분 가격을 주는 것이 실질적인 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있어야 합니다. 법원은 공유관계가 생긴 원인, 지분 비율, 분할 뒤의 경제적 가치, 공유자들의 희망을 함께 봅니다.

현물로 나눌 수 없거나 나누면 가치가 크게 줄어들 염려가 있으면 경매로 팔아 대금을 나누게 됩니다. 사안처럼 상대방이 사실상 재건축을 위해 지분을 모으는 경우라면, 낮은 가격으로 지분을 강제로 넘기게 하는 결과가 공평에 맞는지가 중요한 쟁점이 됩니다. 분할 방법을 둘러싼 일반 기준은 「공유물분할에서 반대하는 나머지 공유자들을 계속 공유로 묶어 둘 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

감정가가 시세보다 낮으면 무엇으로 다투나요?

감정 기준시점 뒤의 실제 거래가격과 공시 가격을 내서 감정가가 시세를 반영하지 못했다는 점을 보여야 합니다. 대법원은 감정가가 시가표준액보다 낮은데 그 사이 가격이 떨어질 사정이 없었다는 점, 다른 공유자 지분이 원심 변론종결 약 4개월 전 42억원에 실제로 매수된 점을 근거로 들었습니다.

그 가격을 기준으로 하면 시행사는 건물 가치를 스스로 42억원 이상으로 보고 지분을 사고도, 남은 지분은 그 가치의 약 40%인 감정가를 전제로 사들이게 된다고 지적했습니다. 시행사에 대한 매도가격이라 객관적 교환가치가 아니라고 본 원심 판단도 받아들이지 않았습니다. 다툴 때는 재감정이나 감정 보완을 신청하면서 거래 계약서와 등기부를 함께 내는 것이 실무상 효과적입니다.

지분을 모으는 쪽은 무엇을 조심해야 하나요?

가격배상으로 지분을 넘겨받으려는 쪽도 감정 기준시점을 변론종결에 가깝게 맞추는 편이 안전합니다. 감정가가 낡았다는 이유로 판결이 파기되면 환송 뒤 다시 심리하느라 사업 일정이 늦어지고, 그 사이 시세가 더 오르면 배상액도 커질 수 있습니다. 자신이 다른 공유자 지분을 산 가격은 법원이 객관적 교환가치의 근거로 삼을 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 가격배상이 받아들여지지 않으면 경매로 분할될 수 있으므로, 소송 중 적정 가격으로 협의하는 방안을 함께 검토할 만합니다.

공유물분할 지분가격 대응 순서

• 분할 방법 확인 - 상대방이 현물분할, 가격배상, 경매 중 무엇을 구하는지 확인합니다.
• 시세 자료 수집 - 다른 지분의 거래가액, 주변 실거래가, 시가표준액을 모읍니다.
• 감정 점검 - 감정 기준시점과 변론종결 예상 시점의 차이, 반영된 거래 사례를 따집니다.
• 재감정 신청 - 기준시점이 오래됐거나 시세와 동떨어지면 재감정이나 보완을 신청합니다.
• 분할 방법 의견 제출 - 가격배상이 공평하지 않으면 경매나 다른 분할을 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감정 기준시점 이후의 실제 거래가격과 공유관계가 생긴 경위, 상대방이 지분을 모으는 목적에 따라 지분가격과 분할 방법이 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 지분 가격 산정, 재건축·개발을 앞둔 공유 부동산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할에서 지분가격은 어느 시점 기준인가요?
  공유물분할 시점의 객관적인 교환가치입니다. 실제로는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로, 변론에 나온 자료를 토대로 최대한 객관적으로 평가해야 한다는 것이 대법원 판단입니다.
• 법원 감정가보다 시가표준액이 높으면 어떻게 되나요?
  감정가가 시세를 제대로 반영하지 못했다는 근거가 될 수 있습니다. 대법원은 감정가가 4개월 전 시가표준액보다 4억여원 낮은데 가격이 떨어질 사정이 없었던 점을 감정가에 의존할 수 없는 사정의 하나로 들었습니다.
• 재개발·재건축 업체에 판 가격도 시세로 볼 수 있나요?
  볼 수 있습니다. 대법원은 재건축 시행사에 대한 매도가격이라는 이유로 객관적 교환가치를 반영하지 않는다고 본 원심 판단을 받아들이지 않고, 실제 매수가격을 기준으로 산정하는 것이 합리적이라고 했습니다.
• 공유물분할 소송 중 다른 공유자가 지분을 팔면 소송은 어떻게 되나요?
  지분을 산 사람이 소송을 이어받을 수 있습니다. 사안에서도 지분을 판 원고들은 탈퇴하고 지분을 신탁받은 회사가 승계참가인으로 소송을 이어 갔습니다.
• 가격배상 대신 경매로 나누자고 할 수 있나요?
  주장할 수 있습니다. 법원은 공유자가 구하는 방법에 얽매이지 않고 재량으로 분할 방법을 정하며, 현물로 나눌 수 없거나 가치가 크게 줄 염려가 있으면 경매를 명할 수 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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