공유·경계

공유 땅을 나누고 차액을 돈으로 정산하는 판결, 등기는 따로 넘겨야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

아니요, 공유물분할 판결이 확정되면 그 자체로 각자 단독소유가 되어 이전등기 판결을 따로 받을 필요가 없습니다. 대법원 2018다241410 판결로 분할 주문과 이전등기 주문의 모순, 상대 지분 근저당 처리, 부분적 가액보상을 정리했습니다.

아니요, 땅을 나누어 각자 단독소유로 정한 공유물분할 판결이 확정되면, 상대 지분을 넘기라는 이전등기 판결을 따로 받을 필요가 없습니다. 분할 판결 자체로 소유권이 바뀌고, 그 판결로 등기를 단독 신청할 수 있습니다. 대법원은 분할 주문과 지분이전등기 주문을 함께 둔 원심판결을 서로 모순된다며 파기했습니다. 다만 상대 지분에 설정된 근저당은 분할 판결로 자동으로 지워지지 않습니다. 등기를 넘겨받는 방식으로 청구를 바꿀 필요는 없고, 오히려 근저당 정리 방법을 따로 준비해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨와 B씨는 한 필지 토지를 각 2분의 1씩 공유하며 담장을 사이에 두고 각자 집을 지어 살았습니다. 분할 협의가 되지 않아 A씨가 소송을 냈고, 1심은 담장을 경계로 나누되 면적을 더 갖는 A씨가 B씨에게 2억 1,000만 원을 주라고 판결했습니다. 그런데 B씨는 2024. 5. 자기 지분에 은행 근저당을 설정해 둔 상태였습니다. 항소심을 앞둔 2026. 8. A씨는 판결이 확정되면 B씨 지분과 근저당이 어떻게 되는지, 보상금을 주면서 등기를 넘겨받는 방식으로 다시 청구해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원심판결 중 공유물분할 부분 전체를 파기했습니다. 원심은 토지를 담장을 경계로 나누어 피고가 234㎡, 원고가 229㎡를 갖게 하고, 지분보다 36㎡를 더 갖는 피고가 원고에게 가액보상금 3억 456만 원을 주라고 했습니다. 이와 함께 원고는 보상금을 받음과 동시에 피고 몫 토지 중 원고 지분의 이전등기와 원고가 은행에 설정한 근저당권 말소등기를 해 주라고 명했습니다.

대법원은 분할 주문은 형성판결이라 확정되면 피고가 그 부분 단독소유권을 취득하므로 원고가 이전등기 의사표시를 따로 할 필요가 없다고 보았습니다. 반면 이전등기 주문은 이행판결이어서 피고가 보상금 지급을 증명해 집행문을 받아야 효과가 생깁니다. 두 주문은 효과 면에서 서로 모순되고, 이는 당사자가 주장하지 않아도 법원이 직권으로 판단할 수 있다고 했습니다.

내 지분에 근저당을 설정한 상대에게 말소를 명할 수는 없나요?

근저당권 말소는 근저당권자를 상대로 구해야 합니다. 대법원은 “법원은 등기의무자, 즉 등기부상의 형식상 그 등기에 의하여 권리를 상실하거나 기타 불이익을 받을 자(등기명의인이거나 그 포괄승계인)가 아닌 자를 상대로 등기의 말소절차 이행을 명할 수는 없다.”라고 밝혔습니다. 근저당권설정자인 공유자는 등기의무자가 아니므로, 법원이 분할 방법을 재량으로 정할 수 있다고 해도 그 공유자에게 말소를 명할 수 없다는 것입니다.

분할 전에 한 공유자의 지분에 설정된 근저당권은 분할 뒤에도 나뉜 각 부분 위에 종전 지분비율대로 남습니다. 그래서 다른 공유자가 단독으로 갖게 될 부분에도 그 비율만큼 근저당이 따라옵니다. 이를 정리하려면 근저당권자의 동의를 받아 말소하거나, 근저당을 설정한 공유자가 채무를 갚아 말소하게 하는 방법을 소송 단계에서 함께 준비해야 합니다.

땅은 나누고 차액만 돈으로 주는 분할도 허용되나요?

허용됩니다. 공유물분할의 소는 형성의 소라서 법원은 원고가 구하는 방법에 얽매이지 않고 합리적인 방법으로 나눌 수 있습니다. 현물로 나누면서 지분보다 많이 갖는 공유자가 부족한 쪽에 차액을 돈으로 주게 하는 부분적 가액보상도 현물분할의 한 방법입니다. 대법원 2004다30583 판결은 한 공유자가 전부를 갖고 다른 공유자에게 지분 가격을 배상하게 하는 방법도 공평을 해치지 않는 특별한 사정이 있으면 허용된다고 보았습니다.

보상금은 지분을 넘는 면적의 시가로 정하는 것이 보통이며, 이 사건 원심도 36㎡의 시가를 감정해 보상금을 정했습니다. 이번 판결은 이런 분할 자체를 문제 삼은 것이 아니라 주문 구성을 문제 삼았습니다. 현행 민법 제269조도 판결 당시와 같아 이 법리는 지금도 그대로 적용됩니다. 협의가 되지 않을 때의 분할 방법 전반은 「공유 부동산을 나누고 싶은데 다른 공유자가 협의에 응하지 않으면 어떻게 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

공유물분할 판결 대응 순서

• 분할 방법 정리 - 현물분할, 부분적 가액보상, 대금분할 중 원하는 방법과 근거를 정합니다.
• 면적과 시가 감정 - 경계선과 면적 차이, 차액에 해당하는 시가를 감정으로 확정합니다.
• 근저당 확인 - 각 공유자 지분에 설정된 근저당과 가압류를 등기부로 확인합니다.
• 근저당권자 대응 - 말소가 필요하면 근저당권자를 상대로 따로 청구하거나 변제·말소 합의를 받습니다.
• 판결 후 등기 - 분할 판결이 확정되면 그 판결로 분할 등기를 단독 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 경계와 보상금 액수, 각 지분에 설정된 담보권과 그 채무 상태에 따라 판결 주문과 등기 결과가 달라집니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 분할 후 등기·담보권 정리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할 판결이 확정되면 등기는 누가 신청하나요?
  공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자가 단독으로 신청할 수 있습니다. 상대 협조 없이 판결정본과 확정증명으로 신청합니다.
• 분할 판결 확정 후 등기 전에 소유권은 이미 바뀌나요?
  바뀝니다. 판결에 의한 부동산 물권 취득은 등기가 없어도 효력이 생깁니다. 다만 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없습니다.
• 상대 지분에 있던 근저당은 분할 후 어떻게 되나요?
  분할된 각 부분 위에 종전 지분비율대로 남고, 나뉜 부동산이 함께 담보가 됩니다. 내 몫 토지에도 상대 지분비율만큼 근저당이 남을 수 있습니다.
• 법원이 내가 원하지 않는 방법으로 분할할 수도 있나요?
  있습니다. 공유물분할의 소는 형성의 소라서 법원은 원고가 구하는 방법에 구애받지 않고 재량에 따라 합리적인 방법으로 분할을 명할 수 있습니다.
• 현물로 나누기 어려우면 어떻게 되나요?
  현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원은 경매를 명하고 대금을 지분비율로 나누게 할 수 있습니다.
• 공유자끼리 일정 기간 나누지 않기로 약정할 수 있나요?
  5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있고, 갱신해도 갱신한 날부터 5년을 넘지 못합니다. 그 기간에는 분할청구가 제한됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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• 공유물분할 소송 전에 다른 공유자 지분을 못 팔게 막을 수 있나요?
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이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지이 글에 의견 보내기