공유·경계

공유물분할 판결을 받았는데 군청이 토지분할 허가를 거부할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공유물분할 확정판결이 있어도 군청은 국토계획법의 개발행위허가 기준을 따져 토지분할 허가를 거부할 수 있습니다. 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 허가 없이 하는 토지분할은 개발행위허가 대상이고, 대법원은 이런 거부가 판결의 효력에 반하지 않는다고 보았습니다. 지금은 거부 처분서에 적힌 허가기준과 사유를 확인해 두십시오.

공유물분할 판결이 확정됐다고 해서 분할등기까지 자동으로 되는 것은 아닙니다. 다만 거부가 곧 끝을 뜻하지도 않습니다. 거부 사유가 재량 범위를 넘었는지는 따로 다툴 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 형제 3명과 함께 보전관리지역과 농림지역에 걸친 임야를 지분으로 갖고 있었습니다. 분할 협의가 안 돼 2024년 공유물분할 소송을 냈고, 2025년 지분 비율대로 세 필지로 나누라는 현물분할 판결이 확정됐습니다. 2026년 3월 H씨가 판결문을 붙여 군청에 토지분할 허가를 신청했지만, 군청은 분할 후 필지가 개발행위허가 기준에 맞지 않는다며 거부했습니다. H씨는 법원 판결이 있는데도 거부할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판결이 있어도 토지분할에 허가가 필요한가요?

필요합니다. 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 하는 토지분할은 개발행위이므로 시장·군수 등의 허가를 받아야 합니다. 공유물분할 판결은 공유자 사이의 권리관계를 정할 뿐, 이 허가를 대신하지 않습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」도 토지 분할을 개발행위허가 대상으로 정하고 있습니다. 건축법상 건축물이 있는 대지는 제외됩니다.

군청은 무엇을 기준으로 거부하나요?

개발행위허가 기준입니다. 허가권자는 용도지역별 개발행위 규모, 도시·군관리계획과의 관계, 주변 토지이용실태와 경관, 기반시설 확보 등이 기준에 맞는 경우에만 허가해야 합니다. 토지분할 규제의 취지는 국토의 무분별한 개발을 막는 데 있어, 허가권자는 분할이 토지의 합리적 이용과 공공복리에 지장을 줄 우려가 있는지를 재량으로 판단합니다.

대법원 2013. 7. 11. 선고 2013두1621 판결은 신청인이 공유물분할 확정판결을 제출해도 허가권자가 개발행위허가 기준을 고려해 거부할 수 있고, 그 거부가 판결의 효력에 반하지 않는다고 보았습니다.

거부 처분을 다툴 방법은 있나요?

있습니다. 거부 처분은 재량행위이므로 재량권을 일탈하거나 남용했는지를 다툽니다. 분할 후 필지 모양이 개발을 부추길 우려가 없다는 사정, 같은 지역에서 비슷한 분할을 허가한 사례, 분할 목적이 상속·공유 해소처럼 개발과 무관하다는 사정이 재량 판단의 재료입니다.

분할 방식을 바꾸는 방법도 있습니다. 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원은 경매를 명해 대금을 나누게 할 수 있습니다. 이미 확정된 판결과의 관계는 따로 따져야 하지만, 처음 소송을 준비한다면 허가 가능성을 먼저 확인하고 청구 방식을 정하는 편이 안전합니다.

토지분할 허가 거부 대응 순서

• 거부 사유 확인 - 처분서에 적힌 허가기준 조항과 사유를 확인합니다. 어떤 기준을 문제 삼았는지에 따라 반박 방향이 정해집니다.
• 용도지역 확인 - 토지이용계획확인서로 필지별 용도지역을 확인합니다. 허가 대상인지부터 다시 봅니다.
• 분할안 조정 검토 - 필지 모양이나 면적을 조정하면 허가가 가능한지 담당 부서와 협의합니다. 재신청이 소송보다 빠를 때가 있습니다.
• 비교 사례 수집 - 같은 지역의 분할 허가 사례를 정보공개청구로 확보합니다. 재량권 남용 주장의 근거가 됩니다.
• 불복 제기 - 처분을 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 판결문과 분할 목적 자료를 함께 제출합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 필지 안에 건축물이 있거나 분할 목적이 상속재산 정리라면 등기부와 토지이용계획확인서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 개발행위허가 거부처분 취소소송과 공유물분할 등 부동산 공유관계 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 도시지역 토지도 분할 허가가 필요한가요?
  경우에 따라 다릅니다. 국토계획법 시행령 제51조 제1항 제5호는 녹지·관리·농림·자연환경보전지역에서 허가 없이 하는 분할, 건축법상 분할제한면적 미만으로 나누는 분할, 너비 5미터 이하로 나누는 분할을 개발행위허가 대상으로 정합니다. 주거지역이라도 분할제한면적 미만이면 허가가 필요합니다.
• 판결문이 있으면 등기소에서 바로 분할등기가 되나요?
  되지 않습니다. 분할등기를 하려면 먼저 지적공부상 토지를 나누는 분할 절차가 필요하고, 개발행위허가 대상 토지는 그 허가를 받아야 분할 신청이 받아들여집니다. 대법원 2013두1621 판결도 판결 제출만으로 허가가 강제되지 않는다고 보았습니다.
• 거부 처분이 위법한 경우는 언제인가요?
  재량권을 일탈하거나 남용한 경우입니다. 분할 후에도 개발 우려가 없는데 막연한 우려만으로 거부했거나, 같은 조건의 다른 신청은 허가하면서 이 신청만 거부했다면 비례·평등 원칙 위반을 주장할 수 있습니다. 국토계획법 제58조 제1항의 기준별로 사유를 따져 봐야 합니다.
• 현물분할이 막히면 다른 방법이 있나요?
  경매를 통한 대금분할이 있습니다. 민법 제269조 제2항은 현물로 분할할 수 없거나 분할로 가액이 현저히 줄어들 염려가 있으면 법원이 경매를 명할 수 있다고 정합니다. 이미 현물분할 판결이 확정된 경우에는 다시 소송을 할 수 있는지 따로 검토해야 하므로 판결문을 보고 판단합니다.
• 공유물분할 소송 전에 무엇을 확인해야 하나요?
  토지이용계획확인서로 용도지역과 분할 허가 대상 여부를 먼저 확인하십시오. 허가 대상이라면 분할 후 필지가 개발행위허가 기준을 충족할 수 있는지 담당 부서에 미리 문의하고, 어려우면 처음부터 경매분할을 청구하는 방안을 검토합니다. 분할 청구 자체는 민법 제269조 제1항에 따라 협의가 안 되면 법원에 할 수 있습니다.
• 거부 처분에 대한 소송 기한은 언제까지인가요?
  처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 안입니다. 행정소송법 제20조에 따라 이 기간이 지나면 취소소송을 낼 수 없습니다. 행정심판을 먼저 청구했다면 재결서 정본을 받은 날부터 90일 안에 소송을 냅니다.

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