공유·경계

공유물분할 소송 전에 다른 공유자 지분을 못 팔게 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 부동산 공유자는 공유물분할 소송을 내기 전에도 장래 판결로 얻을 소유권을 피보전권리로 삼아 다른 공유자의 지분에 처분금지가처분을 할 수 있습니다. 대법원은 권리 발생의 기초가 이미 있으면 장래에 생길 권리도 가처분의 피보전권리가 된다고 보았습니다. 지금은 다른 공유자가 지분을 팔거나 담보로 잡히려는 움직임을 보여 주는 자료부터 모아 두십시오.

공유물분할 판결이 나기 전이라 아직 권리가 없다는 이유로 가처분을 포기할 필요는 없습니다. 분할 청구권은 공유자라면 이미 가지고 있고, 이것이 가처분의 기초가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2023년 아버지에게서 형과 함께 상가건물 한 동을 절반씩 증여받았습니다. 2025년부터 임대 관리 문제로 형과 사이가 틀어졌고 N씨가 건물을 나누자고 하자 형은 거절했습니다. 2026년 N씨는 형이 자기 지분을 중개사무소에 매물로 내놓은 사실을 알고, 공유물분할 소송 전에 그 지분 처분을 막을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

판결 전인데 장래 소유권으로 가처분이 되나요?

됩니다. 가처분의 피보전권리는 신청 당시 확정적으로 발생해 있어야 하는 것이 아니고, 발생의 기초가 이미 있으면 장래에 생길 권리도 됩니다. 공유자는 분할 판결이 확정되면 부동산 전부나 특정 부분의 소유권을 취득하게 되므로, 그 권리를 피보전권리로 다른 공유자 지분의 처분을 막을 수 있습니다.

다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 실행이 매우 곤란할 염려가 있을 때 합니다. 다른 공유자가 지분을 제3자에게 넘기면 분할 소송의 상대방이 바뀌고, 근저당이 붙으면 분할 뒤 받을 부분에 부담이 남습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」도 같은 요건입니다.

가처분을 신청하려면 무엇을 소명해야 하나요?

피보전권리와 보전의 필요성을 소명해야 합니다. 피보전권리는 공유 사실과 분할 청구 의사, 원하는 분할 방법(현물분할로 특정 부분을 가질지 등)으로 소명합니다. 보전의 필요성은 상대방이 지분을 팔려고 내놓았거나 대출을 알아본다는 사정으로 소명합니다.

가처분에는 가압류 절차 규정이 준용되므로, 법원은 담보 제공을 명할 수 있고 상대방은 이의나 제소명령 신청으로 다툴 수 있습니다. 담보는 보통 공탁보증보험 증권으로 제공합니다.

공유물분할 소송은 언제 내야 하나요?

가처분 뒤 가능한 한 빨리 내는 편이 좋습니다. 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있고, 협의가 안 되면 법원에 청구합니다. 다만 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정했다면 그 기간에는 청구할 수 없으므로, 분할금지 약정이 있는지 먼저 확인해야 합니다.

상대방이 제소명령을 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안 제소를 명합니다. 그 기간 안에 소를 내지 않으면 가처분이 취소되고, 소를 냈다가 취하하거나 각하돼도 내지 않은 것으로 봅니다.

공유지분 처분금지가처분 대응 순서

• 공유 관계 확인 - 등기부로 공유자와 지분, 이미 붙은 근저당·가압류를 확인합니다. 가처분 대상 지분이 여기서 정해집니다.
• 분할금지 약정 확인 - 공유자 사이에 분할하지 않기로 한 약정이 있는지 계약서를 봅니다. 있으면 기간이 지난 뒤 청구합니다.
• 처분 움직임 자료 수집 - 매물 광고, 중개사 연락, 대출 상담 사실을 모읍니다. 보전의 필요성 소명 자료입니다.
• 가처분 신청 - 다른 공유자 지분에 대한 처분금지가처분을 신청하고 담보를 제공합니다. 결정이 나면 등기부에 기입됩니다.
• 본안 소 제기 - 공유물분할 소송을 제기하고 원하는 분할 방법을 청구취지에 적습니다. 제소명령 기간을 넘기지 않습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공유 부동산이 상속재산이거나 공유자 사이에 관리 약정이 있다면 상속관계와 약정서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공유물분할 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공유물분할 소송 없이 가처분만 할 수 있나요?
  먼저 가처분을 하고 나중에 소송을 낼 수 있습니다. 대법원 2013. 6. 14. 자 2013마396 결정은 공유물분할 소송을 본안으로 제기하기 앞서 장래 취득할 권리를 피보전권리로 한 처분금지가처분을 허용했습니다. 다만 상대방이 제소명령을 신청하면 기간 안에 소를 내야 합니다.
• 가처분 뒤 지분을 산 사람은 어떻게 되나요?
  가처분 등기 뒤에 지분을 취득한 사람은 가처분 채권자에게 그 취득을 주장하기 어렵습니다. 민사집행법 제300조 제1항의 다툼 대상에 관한 가처분은 현상 변경을 막기 위한 것이어서, 본안에서 이기면 가처분에 어긋난 처분의 효력을 다툴 수 있습니다. 그래서 가처분 등기일이 중요합니다.
• 담보는 얼마나 내야 하나요?
  법원이 사안마다 정합니다. 민사집행법 제301조는 가처분에 가압류 절차 규정을 준용하므로 법원은 채무자가 입을 손해를 담보하기 위해 담보 제공을 명할 수 있습니다. 보통 목적물 가액의 일정 비율을 공탁보증보험 증권이나 현금으로 제공합니다.
• 상대방이 제소명령을 신청하면 어떻게 하나요?
  법원이 정한 기간 안에 공유물분할 소송을 내고 증명서류를 제출해야 합니다. 민사집행법 제287조는 이 기간을 2주 이상으로 정하도록 하고, 기간 안에 제출하지 않으면 상대방 신청으로 가처분을 취소합니다. 소를 냈다가 취하해도 내지 않은 것으로 봅니다.
• 분할하지 않기로 약속했으면 가처분도 안 되나요?
  약정 기간 중에는 분할 청구를 할 수 없어 가처분도 어렵습니다. 민법 제268조 제1항 단서는 공유자가 5년 안의 기간으로 분할하지 않기로 약정할 수 있다고 정합니다. 약정 기간이 곧 끝난다면 그 뒤 분할 청구를 전제로 가처분을 검토합니다.
• 분할은 어떤 방법으로 이뤄지나요?
  협의가 안 되면 법원이 현물분할을 원칙으로 정하고, 현물로 나눌 수 없거나 나누면 값이 크게 떨어질 때 경매를 명합니다. 민법 제269조가 이렇게 정합니다. 특정 부분을 갖고 싶다면 가처분 신청서와 소장에 그 부분을 도면으로 특정해 두는 편이 좋습니다.

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