매매 계약

산 집에 매도인 채권자의 가압류가 남아 있고 매도인은 연락이 안 되면 어떻게 지우나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

가압류·가처분이 집행된 뒤 3년 동안 채권자가 본안 소송을 내지 않았다면, 매수인은 이해관계인으로서 사정변경에 따른 취소를 직접 신청해 등기를 지울 수 있습니다. 매도인을 대위해 제소명령을 신청하는 방법도 있고, 대법원 2011마1258 결정은 이 신청권들이 채권자대위의 목적이 된다고 보았습니다. 지금은 가압류 결정일과 채권자가 본안 소송을 냈는지 확인하십시오.

매도인이 연락되지 않는다고 해서 매도인을 찾아낼 때까지 기다릴 필요는 없습니다. 매수인이 직접 또는 매도인을 대위해 절차를 밟을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022. 5. 아파트를 4억 2,000만원에 사서 이전등기를 마쳤는데, 등기 직전인 2022. 3. 매도인의 거래처가 해 둔 가압류와 처분금지가처분이 올라 있다는 사실을 나중에야 알았습니다. 매도인은 사업이 무너진 뒤 연락이 끊겼고, 가압류채권자는 2026. 3.까지 본안 소송을 내지 않았습니다. A씨는 2026. 5. 아파트를 팔려다 매수 희망자가 가압류 등기를 문제 삼자 상담을 청했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가압류 뒤에 산 집은 가압류채권자에게 대항할 수 있나요?

대항하지 못합니다. 가압류가 먼저 등기된 뒤 소유권을 넘겨받은 매수인은 그 가압류를 인수한 상태가 되고, 채권자가 본안에서 이겨 강제집행을 하면 집이 경매될 수 있습니다. 처분금지가처분이 먼저 있었다면 가처분권리자가 본안에서 이길 경우 매수인 등기가 말소될 위험도 있습니다. 그래서 매수 전에 등기부를 확인해야 하고, 이미 샀다면 가압류·가처분을 없애는 절차를 밟아야 합니다.

3년이 지나면 매수인이 직접 취소를 신청할 수 있나요?

신청할 수 있습니다. 가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 때에는 채무자가 가압류 취소를 신청할 수 있고, 이 사유에 해당하면 이해관계인도 신청할 수 있습니다. 가압류 뒤에 소유권을 넘겨받은 매수인은 이해관계인으로서 직접 신청하는 방법을 검토합니다.

가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로 처분금지가처분도 같은 방식으로 취소를 구합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민사집행법」의 기간은 3년이며, 2005년 개정 전에는 이 기간이 5년이었고 개정 전에 신청된 사건은 종전 규정을 따랐습니다. 이 사례처럼 최근 집행된 가압류에는 3년 기준이 적용됩니다.

3년이 안 지났으면 방법이 없나요?

제소명령을 신청하는 방법이 있습니다. 가압류법원은 채무자의 신청에 따라 채권자에게 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기하고 증명서류를 내도록 명해야 하고, 채권자가 기간 안에 내지 않으면 채무자의 신청으로 가압류를 취소해야 합니다. 매수인은 채무자인 매도인을 대위해 이 신청을 할 수 있습니다.

대법원 2011. 9. 21. 자 2011마1258 결정은 제소명령 신청권, 제소기간 도과에 따른 취소 신청권, 사정변경에 따른 취소 신청권이 가압류 소송절차 안의 개별 권리가 아니라 별개의 독립된 절차를 여는 권리여서 채권자대위권의 목적이 될 수 있다고 보았습니다. 반면 가압류결정에 대한 이의신청은 당사자만 할 수 있어 대위할 수 없습니다.

같은 결정은 가압류 전에 소유권 관련 승소판결을 받았다는 사정만으로는 취소 사유인 사정변경이 생긴 것이 아니라고 보았습니다. 대위를 하려면 매수인이 매도인에 대해 가진 권리, 예를 들어 매도인의 담보책임이나 부담 없는 소유권을 넘겨줄 의무를 피보전권리로 정리해야 합니다.

매수 부동산 가압류 말소 대응 순서

• 등기부 확인 - 가압류·가처분 기입등기일, 채권자, 청구금액을 확인합니다. 3년 경과 여부를 계산합니다.
• 본안 제기 여부 조회 - 채권자가 매도인을 상대로 본안 소송을 냈는지 법원 사건 검색으로 확인합니다. 본안이 있으면 취소 사유가 달라집니다.
• 신청 방법 결정 - 3년이 지났으면 이해관계인으로 사정변경 취소를, 안 지났으면 대위로 제소명령을 신청합니다. 둘 다 가압류법원에 냅니다.
• 송달 준비 - 매도인이 소재불명이면 공시송달 신청을 준비합니다. 주민등록초본과 현장 확인 자료가 필요합니다.
• 말소 촉탁 확인 - 취소 결정이 확정되면 법원의 등기 말소 촉탁을 확인합니다. 말소된 등기부를 발급해 보관합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 채권자가 이미 본안 소송을 냈거나 가처분의 피보전권리가 소유권이전등기청구권이라면 사건기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 가압류·가처분 취소와 보전처분 이의 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 가압류 뒤에 산 집도 경매될 수 있나요?
  될 수 있습니다. 가압류가 먼저 등기된 뒤 소유권을 넘겨받은 매수인은 가압류채권자에게 대항하지 못합니다. 채권자가 본안에서 이겨 강제집행을 하면 집이 경매될 수 있어 가압류를 없애는 절차가 필요합니다.
• 3년이 지나면 매수인이 직접 신청할 수 있나요?
  가압류가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 때에는 채무자뿐 아니라 이해관계인도 취소를 신청할 수 있습니다. 가압류 뒤 소유권을 취득한 매수인은 이해관계인으로서 신청하는 방법을 검토합니다.
• 가처분도 같은 방법으로 지우나요?
  가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로, 처분금지가처분도 3년간 본안 미제기를 이유로 취소를 구하거나 제소명령을 신청할 수 있습니다. 가처분 결정문으로 피보전권리를 먼저 확인합니다.
• 제소명령은 어떻게 진행되나요?
  가압류법원이 채권자에게 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기하고 증명하라고 명합니다. 채권자가 그 기간 안에 서류를 내지 않으면 신청에 따라 법원이 결정으로 가압류를 취소합니다.
• 매도인 대신 신청할 수 있나요?
  제소명령 신청권, 제소기간 도과에 따른 취소 신청권, 사정변경에 따른 취소 신청권은 채권자대위권의 목적이 될 수 있습니다. 다만 가압류결정에 대한 이의신청은 당사자만 할 수 있어 대위할 수 없습니다.
• 대위하려면 무엇이 필요한가요?
  채권자대위는 자기 채권을 보전하려고 채무자의 권리를 대신 행사하는 제도입니다. 매수인은 매도인에 대해 부담 없는 소유권을 넘겨줄 의무나 담보책임 같은 권리를 피보전권리로 정리하고, 매도인이 권리를 행사하지 않고 있다는 사정을 밝힙니다.

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