임대인이 불복한다는 조항이 법에 없지 않나요?

직접 조항은 없지만 준용 규정이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 임대인의 이의신청에 관해 민사집행법 제283조 등 가압류 이의 규정을 준용하고, 가압류는 임차권등기로, 채무자는 임대인으로 봅니다. 이 규정에 따라 이의신청을 냅니다.

이의신청을 하면 등기가 멈추나요?

멈추지 않습니다. 민사집행법 제283조 제3항은 이의신청이 집행을 정지하지 않는다고 정합니다. 임차권등기가 먼저 마쳐질 수 있으므로, 이의가 받아들여지면 그 결정으로 등기 말소를 촉탁받는 순서가 됩니다.

이의신청 뒤 법원은 어떻게 판단하나요?

기일을 열어 결정합니다. 민사집행법 제286조 제1항에 따라 법원은 변론기일이나 양쪽이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고, 결정으로 명령을 인가·변경·취소합니다. 결정에는 이유가 적히고, 불복하는 쪽은 즉시항고를 할 수 있습니다.

보증금을 다 돌려주면 등기를 지울 수 있나요?

취소신청으로 지울 수 있습니다. 민사집행법 제288조 제1항 제1호는 이유가 소멸하거나 사정이 바뀐 때 인가 뒤에도 취소를 신청할 수 있다고 정합니다. 보증금 전액 반환 이체 내역을 붙여 명령을 한 법원에 신청하면 됩니다.

임차인은 신청이 기각되면 어떻게 하나요?

항고할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제4항은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다. 임대인의 이의와 임차인의 항고는 서로 다른 불복 절차입니다.

등기 비용까지 물어줘야 하나요?

물어줘야 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 보증금 공제가 정당했다는 점이 인정되면 비용 부담을 다툴 여지가 생깁니다.

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주택 임대차

세입자가 임차권등기명령을 받았는데 집주인이 이의신청할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집주인은 임차권등기명령에 대해 이의신청을 할 수 있고, 명령 뒤 사정이 바뀌면 취소신청도 할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제3항이 가압류에 대한 이의신청·취소 규정인 민사집행법 제283조, 제286조, 제288조를 준용하기 때문입니다. 지금은 임대차가 실제로 끝났는지와 보증금을 돌려준 기록이 있는지부터 확인하십시오.

그 자리에서

임차권등기명령 결정문을 받으면, 신청서에 적힌 임대차 종료 사유와 미반환 보증금 액수를 실제 계약서·이체 내역과 대조하십시오. 틀린 부분이 이의신청 이유가 됩니다.

이의신청을 한다고 해서 등기가 곧바로 멈추는 것은 아니니, 등기를 막으려고 서두르기보다 이유와 증거를 먼저 갖추십시오.

이런 상담이 많습니다

R씨는 2024. 4. 자기 아파트를 보증금 3억원에 임대했습니다. 2026. 4. 만료를 앞두고 세입자는 이사를 가겠다고 했고, R씨는 2026. 4. 만료일에 보증금 가운데 2억8천만원을 보내고 관리비·수리비 정산분만 남겨 두었습니다. 그런데 세입자는 보증금 3억원 전부를 못 받았다며 임차권등기명령을 신청해 결정을 받았습니다. R씨는 이 결정에 불복할 방법이 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집주인은 임차권등기명령에 불복할 수 있나요?

할 수 있습니다. 법에는 임차권등기명령 신청을 기각한 결정에 대해 임차인이 항고할 수 있다는 규정만 있지만, 2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임대인의 이의신청에 관해 가압류 결정에 대한 채무자의 이의신청 규정을 준용합니다. 이때 가압류는 임차권등기로, 채무자는 임대인으로 봅니다.

이의신청에는 임차권등기명령의 취소나 변경을 구하는 이유를 밝혀야 합니다. 임대차가 아직 끝나지 않았다거나, 보증금을 이미 돌려주었다거나, 미반환 금액이 신청서보다 적다는 사정이 이유가 됩니다.

이의신청을 하면 어떻게 진행되나요?

법원이 기일을 열어 다시 판단합니다. 이의신청이 있으면 법원은 변론기일이나 양쪽이 참여할 수 있는 심문기일을 정해 당사자에게 알리고, 결정으로 재판합니다. 이의가 이유 있으면 임차권등기명령의 전부나 일부를 취소하거나 변경하고, 이유 없으면 명령을 인가합니다.

이 결정에 대해서는 즉시항고를 할 수 있습니다. 다만 이의신청 자체는 임차권등기의 집행을 정지하지 않으므로, 결정이 나기 전에 등기가 먼저 마쳐질 수 있습니다.

명령 뒤에 사정이 바뀌면 취소를 구할 수 있나요?

구할 수 있습니다. 임차권등기명령이 난 뒤 보증금을 모두 돌려주는 등 등기 이유가 없어지거나 사정이 바뀌면, 임대인은 명령이 인가된 뒤에도 취소를 신청할 수 있습니다. 위 사례에서 R씨가 남은 정산분을 돌려주거나 공제 근거를 정리했다면 이 방법으로 등기를 없앨 수 있습니다.

임차권등기명령 불복 수단 비교

절차	신청인	사유
이의신청	임대인	명령 당시 이유 없음
사정변경 취소신청	임대인	보증금 반환 등 사정 변경
항고	임차인	신청 기각
즉시항고	양쪽	이의 결정 불복

이의신청: 신청인: 임대인; 사유: 명령 당시 이유 없음
사정변경 취소신청: 신청인: 임대인; 사유: 보증금 반환 등 사정 변경
항고: 신청인: 임차인; 사유: 신청 기각
즉시항고: 신청인: 양쪽; 사유: 이의 결정 불복

출처 - 주택임대차보호법 제3조의3 제3항·제4항, 민사집행법 제283조, 제286조, 제288조

등기 비용은 누가 부담하나요?

원칙적으로 임대인이 부담하게 됩니다. 임차인은 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 보증금을 실제로 돌려주지 않은 부분이 있었다면 이 비용 청구도 함께 들어오므로, 공제 사유가 정당하다는 자료를 갖춰 두는 것이 비용 다툼에도 도움이 됩니다.

임차권등기명령 불복 대응 순서

결정문 검토 - 신청 이유와 미반환 금액을 확인합니다. 사실과 다른 부분을 표시합니다.
증거 정리 - 보증금 이체 내역과 공제 정산서를 모읍니다. 이의 이유를 뒷받침합니다.
이의신청서 제출 - 명령을 한 법원에 취소나 변경을 구하는 이유를 적어 냅니다. 집행은 정지되지 않습니다.
심문기일 대응 - 기일에 출석해 계약 종료 여부와 반환 금액을 설명합니다. 결정에는 즉시항고가 가능합니다.
사정변경 취소 - 이후 보증금을 모두 돌려주면 취소를 신청합니다. 등기부에서 임차권등기를 지웁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공제한 금액이 원상복구비처럼 다툼이 큰 항목이거나 임차인이 아직 집을 비우지 않았다면 계약서와 정산 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 임대인의 임차권등기명령 이의·취소 신청과 보증금 정산 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

임차권등기명령 결정을 받은 집주인들은 법원이 이미 판단했으니 뒤집을 수 없다고 생각합니다. 이 명령은 임차인의 소명만으로 먼저 나는 결정이어서, 집주인이 이의신청을 하면 양쪽 말을 듣고 다시 판단합니다. 명령 뒤 보증금을 모두 돌려주면 취소신청으로 등기를 지울 수도 있습니다.

이의신청의 성패는 숫자와 날짜로 갈립니다. 보증금을 보낸 날짜와 금액, 공제한 항목별 금액과 근거, 임대차가 끝난 날을 이체 내역과 정산서로 보여 줘야 합니다. 말로 정산을 합의했다는 주장은 임차인이 부인하면 입증이 어렵습니다.

이 자료는 이의신청과 취소신청에서 결론을 가르고, 임차인이 남은 보증금 반환 소송을 내면 공제 항변의 증거로 다시 쓰입니다. 임차권등기가 남아 있으면 새 세입자를 들이기 어렵고, 그 뒤 들어온 세입자는 최우선변제를 받지 못해 임대에도 지장이 생깁니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

임차권등기명령 결정문·임대차계약서·보증금 이체 내역·공제 정산서를 준비해 주시면, 이의신청 이유·사정변경 취소 가능성·등기 비용 부담을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

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출처

2026.09.29 기준으로 조문을 확인했습니다.

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