주택 임대차

허위 임대차계약으로 마친 임차권등기도 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

허위 임대차계약에 기초한 임차권등기도 말소되기 전까지는 신청인에게 우선변제권 있는 임차인처럼 보이는 지위를 주므로 그대로 두면 위험합니다. 대법원은 이런 신청이 법원을 속여 재산상 이익을 얻으려는 소송사기에 해당한다고 보았습니다. 지금은 임차권등기명령 결정문과 계약서 사본부터 열람해 두십시오.

허위 임차권등기가 있다고 해서 집을 팔거나 담보로 쓰는 일을 당장 멈출 필요는 없습니다. 다만 매수인과 금융기관에 등기 경위를 알리고 말소 절차를 함께 진행해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 2025년 여름 자신이 가진 다세대주택 등기부에 모르는 사람 명의의 임차권등기가 올라온 것을 발견했습니다. 알아보니 예전 동업자가 D씨 이름으로 보증금 3천만원짜리 임대차계약서를 꾸며 법원에 임차권등기명령을 신청한 것이었습니다. D씨는 돈을 받은 적도 집을 내준 적도 없었고, 곧 집을 팔 계획이어서 이 등기가 유효한지, 어떻게 없애는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위 임대차계약으로 마친 임차권등기도 효력이 있나요?

말소되기 전까지는 효력이 있는 것처럼 작동합니다. 기초가 된 임대차계약이 통정허위표시로 무효라도, 이의신청이나 취소신청으로 등기가 말소될 때까지 신청인은 겉으로 우선변제권 있는 임차인의 지위를 갖게 됩니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 이 지위가 부동산 담보권과 비슷한 재산상 이익이라고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」도 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 뒤에는 이사를 가도 그 권리를 잃지 않는다고 정합니다. 그래서 허위 등기가 남아 있으면 경매에서 배당을 가져가거나 매매를 막는 수단으로 쓰일 수 있습니다.

허위 임대차계약은 법적으로 어떻게 되나요?

무효입니다. 임대인과 짜고 실제로는 빌리지 않은 집을 빌린 것처럼 꾸민 계약은 통정한 허위의 의사표시로서 효력이 없습니다. 보증금을 주고받지 않았다면 임차인이라고 주장할 근거도 없습니다.

다만 그 무효는 사정을 모르고 거래한 제3자에게는 주장하지 못합니다. 허위 임차권을 믿고 돈을 빌려준 사람이 있으면 법률관계가 복잡해지므로, 등기를 빨리 없애는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

허위로 임차권등기명령을 신청하면 어떤 처벌을 받나요?

사기죄로 처벌됩니다. 진정한 임차인이 아니면서 허위 계약서를 법원에 내고 임차권등기명령을 신청하면 법원을 속여 재산상 이익을 얻으려는 소송사기에 해당하고, 신청서를 낸 때 실행의 착수가 있다고 봅니다.

2026. 9. 13.부터 개정 「형법」이 시행되어 사기죄 법정형이 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 높아졌습니다. 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로, 그 전에 신청한 행위에는 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

임대인은 허위 임차권등기를 어떻게 없애나요?

임대인은 임차권등기명령을 한 법원에 이의신청을 해 결정 취소를 구할 수 있습니다. 이의신청에는 계약이 허위라는 이유를 밝혀야 하고, 결정이 취소되면 법원의 촉탁으로 임차권등기가 말소됩니다.

결정이 인가된 뒤에도 사정이 바뀌었다면 취소신청을 할 수 있습니다. 허위 계약이라는 사실은 보증금이 실제로 오가지 않은 계좌 내역, 신청인이 그 집에 산 적이 없다는 관리비·우편 기록으로 보여 줍니다.

허위 임차권등기 대응 순서

• 결정문 열람 - 임차권등기명령 사건번호로 신청서와 계약서 사본을 확인합니다. 누가 어떤 계약을 근거로 삼았는지 알 수 있습니다.
• 허위 증거 정리 - 보증금 입금 내역이 없는 계좌 기록, 실제 거주자 확인서, 관리비 납부자 기록을 모읍니다. 이의신청의 이유가 됩니다.
• 이의신청 - 결정을 한 법원에 이의신청서를 냅니다. 이의신청만으로 등기 효력이 멈추지는 않으니 서둘러야 합니다.
• 형사 고소 검토 - 허위 계약서로 법원을 속인 행위는 소송사기로 고소할 수 있습니다. 행위 시점에 따라 적용 법정형이 다릅니다.
• 말소 확인 - 취소 결정이 확정되면 등기부에서 임차권등기가 지워졌는지 확인합니다. 매수인이나 금융기관에 그 등기부를 보여 줍니다.

여기까지는 일반 기준이고, 신청인과 임대인이 실제로 일부 금전을 주고받았거나 가족 간 거래라면 계약서와 계좌 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 허위 임대차를 둘러싼 임차권등기 말소와 사기 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허위 임차권등기가 있으면 경매 배당을 가져가나요?
  말소되기 전이라면 신청인이 우선변제권 있는 임차인으로 배당요구를 할 수 있습니다. 다른 채권자는 배당기일에 이의를 진술하고 배당이의의 소에서 계약이 허위라는 점을 증명해야 합니다. 경매 전에 등기를 없애 두는 편이 안전합니다.
• 이의신청을 하면 등기가 바로 멈추나요?
  멈추지 않습니다. 이의신청은 임차권등기의 집행을 정지하지 않으므로 결정이 취소되어 말소될 때까지 등기는 남아 있습니다. 그 사이 거래가 필요하면 상대방에게 이의신청 사실을 알리고 절차를 서둘러야 합니다.
• 신청만 하고 등기가 안 됐어도 사기죄인가요?
  사기미수가 될 수 있습니다. 판례는 허위 계약서를 법원에 제출해 임차권등기명령을 신청한 때 소송사기의 실행의 착수가 있다고 봅니다. 등기까지 마쳤다면 재산상 이익을 얻은 것으로 보아 기수가 됩니다.
• 사기죄 법정형은 언제부터 바뀌었나요?
  2026. 9. 13.부터 사기죄 법정형이 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 높아졌습니다. 범죄의 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로 그 전에 한 행위는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 범위에서 처벌됩니다.
• 임대인도 짜고 계약서를 써 줬다면요?
  임대인도 허위 계약을 만든 당사자라면 형사 책임이 문제될 수 있고, 계약은 당사자 사이에서 무효입니다. 다만 그 사정을 모르고 거래한 제3자에게는 무효를 주장하지 못하므로 제3자가 끼어 있으면 따로 따져야 합니다.
• 허위 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?
  진정한 임차인이 신청한 경우에는 임차권등기 비용을 임대인에게 청구할 수 있지만, 허위 신청인은 이 권리가 없습니다. 이의신청에서 결정이 취소되면 신청 비용은 신청인이 부담하는 것으로 정리되는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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