상가 임대차

허위 임대차계약서로 임차권등기명령을 받아 등기했다면 사기죄로 고소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

고소할 수 있습니다. 허위 임대차계약서로 임차권등기명령을 받아 등기하면 외형상 우선변제권을 얻는 것이어서, 대법원은 이를 사기죄의 재산상 이익으로 보았습니다. 지금은 등기부의 임차권등기일과 보증금이 실제로 오가지 않은 계좌 내역을 확인해 두십시오.

계약서에 서명해 준 적이 있다고 해서 건물주가 그 등기를 그대로 떠안아야 하는 것은 아닙니다. 서로 짜고 만든 허위 계약은 무효이고, 이를 법원에 내 등기를 받은 행위는 형사 문제가 됩니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 상가건물 1층을 가진 건물주입니다. 2025년 5월 O씨의 지인은 중개사무소 개설등록과 사업자등록에 필요하다며 O씨 명의로 보증금 500만원짜리 임대차계약서를 형식만 갖춰 써 달라고 했고, 실제로는 보증금이 오간 적도 입주한 적도 없었습니다. 그런데 2025년 8월 그 지인은 이 계약서를 법원에 내고 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다며 임차권등기명령을 받아 건물 등기부에 임차권등기를 올렸습니다. O씨는 이를 사기죄로 고소할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위 임대차계약서로 임차권등기를 받으면 사기죄가 되나요?

됩니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 통정허위표시로 무효인 임대차계약을 근거로 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 마친 경우에도, 그 등기가 말소될 때까지 신청인은 외형상 우선변제권 있는 임차인으로서 부동산 담보권과 비슷한 권리를 얻는다고 보았습니다. 이 이익은 사기죄의 객체인 재산상 이익에 해당합니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「형법」은 사람을 기망해 재산상의 이익을 취득한 자를 사기죄로 처벌합니다. 재산상 이익 취득은 법률상 유효할 필요가 없고 외형상 취득하면 충분하다는 것이 판례의 태도입니다. 또 이 판결은 진정한 임차인이 아닌 사람이 허위 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 신청한 때 소송사기의 실행에 착수한 것으로 보았습니다.

임차권등기가 되면 어떤 효력이 생기나요?

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 가진 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 후에는 입점이나 사업자등록을 잃어도 권리를 잃지 않습니다. 그래서 허위 계약이라도 등기가 말소될 때까지는 경매에서 배당을 주장할 수 있는 외관이 생깁니다.

이 때문에 건물주는 이 등기를 없애야 합니다. 임차권등기명령에 대한 이의신청이나 취소신청으로 법원의 재판을 받아 등기를 말소하고, 허위 계약서 작성 경위와 보증금이 오가지 않은 금융거래 내역을 증거로 냅니다.

개정된 사기죄 형량이 적용되나요?

행위 당시의 법률이 적용됩니다. 형법은 2026. 9. 13.부터 사기죄의 법정형을 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 정하고 있지만, 각색 사례의 행위는 2025년이므로 범행 당시 법률(개정 전 법정형)에 따라 처벌됩니다. 개정 후 형이 더 무거우므로 신법을 소급해 적용하지 않습니다.

허위 임차권등기 대응 순서

• 등기부와 결정문 확인 - 임차권등기의 등기일과 임차권등기명령 사건번호를 확인합니다. 이의신청 대상과 관할 법원이 정해집니다.
• 허위 계약 증거 수집 - 계약서 작성 경위를 담은 문자, 보증금이 오가지 않은 계좌 내역, 실제 입주하지 않은 사실을 모읍니다. 형사·민사 모두의 핵심 자료입니다.
• 이의신청 또는 취소신청 - 임차권등기명령을 내린 법원에 이의신청을 해 등기 말소를 구합니다. 등기가 남아 있으면 매매·대출이 막힙니다.
• 사기 고소 - 허위 계약서를 법원에 낸 경위와 등기 사실을 적어 고소장을 냅니다. 법원을 속인 소송사기로 다툽니다.
• 손해 정리 - 등기 때문에 매매·대출이 무산돼 생긴 손해를 정리합니다. 민사 손해배상 청구의 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물주도 허위 계약서 작성에 가담한 사정이 있으면 건물주의 형사 책임도 따로 따져야 하므로 작성 경위를 보고 판단해야 합니다. 법무법인 윤성은 사기 고소 대리와 임대차 관련 등기 말소 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 무효인 계약인데 재산상 이익이 있나요?
  있습니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 재산상 이익 취득이 법률상 유효할 필요 없이 외형상 취득하면 충분하다고 보았습니다. 임차권등기가 말소될 때까지 외형상 우선변제권 있는 임차인 지위를 얻는 것이 재산상 이익입니다.
• 임차권등기명령을 신청만 해도 처벌되나요?
  신청 단계에서 이미 소송사기의 실행에 착수한 것으로 봅니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 진정한 임차권자가 아니면서 허위 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 신청한 행위를 실행의 착수로 보았습니다. 등기까지 마치면 기수가 됩니다.
• 사기죄 법정형은 얼마인가요?
  2026. 9. 13.부터 시행된 형법 제347조 제1항은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금으로 정합니다. 다만 형법 제1조 제1항에 따라 범죄의 성립과 처벌은 행위 시의 법률에 따르므로, 그 전의 행위에는 개정 전 법정형이 적용됩니다.
• 임차권등기는 어떻게 지우나요?
  임차권등기명령에 대해 법원에 이의신청이나 취소신청을 하고, 재판을 거쳐 등기를 말소합니다. 상가건물 임대차보호법 제6조에 따른 임차권등기명령 절차에서 다투며, 허위 계약이라는 증거와 보증금이 오가지 않은 자료를 냅니다.
• 등기가 남아 있으면 어떤 불이익이 있나요?
  등기부에 임차권등기가 남아 매매나 담보대출이 어려워집니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항은 임차권등기를 마친 임차인에게 대항력과 우선변제권을 주므로, 경매가 진행되면 등기명의인이 배당을 주장할 수 있습니다.
• 계약서에 서명한 건물주도 처벌받나요?
  허위 계약서 작성에 가담한 경위에 따라 따로 따져야 합니다. 등기명령 신청까지 알고 공모했다면 공범 문제가 생길 수 있고, 단순히 형식적 계약서를 써 준 것이라면 피해자로 볼 여지가 큽니다. 작성 경위를 보여 주는 문자가 중요합니다.

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