주택 임대차

경매로 이미 팔린 아파트를 숨기고 전세를 놓았다면 사기인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

네, 집이 경매로 매각허가된 사실을 숨기고 전세계약을 맺었다면 집주인에게 사기죄가 성립할 수 있습니다. 대법원 98도3263 판결은 경매 진행 사실을 알리지 않은 임대인에게 임차인이 등기부를 볼 수 있었더라도 사기죄를 인정했습니다. 경매 배당은 받기 어려우므로 지금은 계약 당시 집주인이 한 말이 남은 문자나 중개 기록부터 모아 두십시오.

등기부를 확인하지 않았다는 이유로 사기 피해를 주장할 수 없다고 스스로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨는 2025. 4. 아파트를 전세보증금 1억5천만원에 임차해 입주와 전입신고를 마쳤습니다. 며칠 뒤 이 아파트가 이미 2025. 3. 경매에서 다른 사람에게 매각허가결정이 난 사실을 알게 됐습니다. 집주인은 계약 때 「권리관계가 깨끗한 집」이라고 말했습니다. J씨는 배당절차에서 한 푼도 배당받지 못했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

경매 사실을 숨기고 전세를 놓으면 사기죄가 되나요?

됩니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결은 상대방이 그 사실을 알았다면 계약하지 않았을 것이 명백한 경우 임대인에게 신의칙상 고지의무가 있고, 경매 진행 사실을 알리지 않은 것은 부작위에 의한 기망이라고 보았습니다. 임차인이 등기부를 열람할 수 있었다는 사정은 결론을 바꾸지 않는다고 했습니다.

이미 매각허가결정이 났지만 매수인 명의 등기가 아직 안 된 상태에서 이를 숨기고 전세를 놓은 경우도 사기죄가 성립한다는 것이 대법원 1974. 3. 12. 선고 74도164 판결입니다. 위 사례처럼 「깨끗한 집」이라고 적극적으로 말했다면 기망은 더 분명해집니다.

사기죄 처벌은 어느 정도인가요?

2026. 9. 28. 기준 현행 「형법」상 사기죄는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처합니다. 이 법정형은 2025. 12. 23. 개정으로 올라간 것입니다.

범죄의 처벌은 행위 당시 법률을 따르므로, 위 사례처럼 2025. 4. 계약 때 속인 행위에는 개정 전 법정형인 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이 적용됩니다.

경매 배당은 받을 수 없나요?

받기 어렵습니다. 배당요구는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정한 종기까지 해야 하는데, 매각허가결정 뒤에 계약한 임차인은 그 종기가 이미 지나 배당받을 채권자가 될 수 없습니다. 압류 뒤에 전입했으므로 매수인에게 대항력을 주장하기도 어렵습니다.

보증금은 어떻게 돌려받나요?

집주인을 상대로 청구합니다. 집주인은 임대인으로서 보증금 반환 의무를 지고, 속여서 계약하게 했다면 불법행위로 인한 손해배상 책임도 집니다. 사기를 이유로 계약을 취소하고 보증금을 부당이득으로 돌려 달라고 청구할 수도 있습니다.

경매로 집을 잃은 집주인은 다른 재산이 적은 경우가 많습니다. 소송 전에 예금·다른 부동산·자동차를 찾아 가압류해 두고, 형사절차에서는 배상명령 신청이나 합의 과정에서 피해 회복을 요구합니다.

경매 숨긴 전세 사기 대응 순서

• 경매 기록 확인 - 사건번호로 매각허가결정일과 배당요구 종기를 확인합니다. 계약일보다 앞선 날짜가 기망의 증거가 됩니다.
• 기망 자료 저장 - 집주인과 중개사가 한 말이 담긴 문자와 중개대상물 확인·설명서를 모읍니다. 고지의무 위반을 보입니다.
• 사기 고소 - 경찰서나 검찰청에 고소장을 냅니다. 계약일이 개정 전이면 개정 전 법정형이 적용됩니다.
• 가압류 신청 - 집주인의 다른 재산을 찾아 가압류합니다. 판결 전 재산 처분을 막습니다.
• 보증금 반환 소송 - 보증금 반환과 손해배상을 함께 청구합니다. 형사 판결은 민사에서 증거로 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 중개사가 경매 사실을 알고도 설명하지 않았거나 집주인이 다른 채권자에게 재산을 넘겼다면 계약서와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 전세 사기 사건의 형사 고소 대리와 보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 등기부를 안 봤으면 사기 피해를 주장 못 하나요?
  주장할 수 있습니다. 대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결은 임대인이 경매 진행 사실을 알리지 않은 경우 임차인이 등기부를 확인하거나 열람할 수 있었더라도 사기죄가 성립한다고 보았습니다. 알았다면 계약하지 않았을 사실을 숨긴 것 자체가 기망입니다.
• 매수인이 아직 등기 전이어도 사기인가요?
  사기입니다. 대법원 1974. 3. 12. 선고 74도164 판결은 제3자에게 경락허가결정이 난 부동산을 그 사실을 숨기고 전세를 놓았다면, 경락인에게 소유권이전등기가 되기 전이라도 사기죄 성립에 영향이 없다고 보았습니다. 매각허가결정일이 계약일보다 앞서는지를 확인합니다.
• 사기죄 형량은 언제 기준으로 정하나요?
  속인 행위를 한 때의 법률로 정합니다. 형법 제1조 제1항에 따라 범죄의 처벌은 행위 시 법률을 따르므로, 사기죄 법정형이 올라간 2025. 12. 23. 개정 전에 계약한 경우에는 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금이 적용됩니다.
• 뒤늦게라도 배당요구를 할 수 있나요?
  어렵습니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 배당요구 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지고, 매각허가결정 뒤에 계약한 임차인은 이미 종기가 지났습니다. 민사집행법 제148조의 배당받을 채권자에도 해당하지 않아 경매 대금에서 받기는 어렵습니다.
• 계약을 취소하고 보증금을 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 민법 제110조 제1항은 사기에 의한 의사표시를 취소할 수 있다고 정합니다. 계약을 취소하면 집주인은 받은 보증금을 부당이득으로 돌려줘야 하고, 이와 별도로 불법행위 손해배상도 청구할 수 있어 두 청구를 함께 냅니다.
• 매수인이 나가라고 하면 버틸 수 있나요?
  버티기 어렵습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항력은 전입 다음 날 생기는데, 경매개시로 압류된 뒤에 생긴 대항력은 매수인에게 주장할 수 없습니다. 매수인의 인도 요구에는 응하되, 이사 비용과 보증금은 집주인에게 손해로 청구합니다.

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