매매 계약

집주인 행세하던 관리인에게 아파트를 샀는데, 매매가 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

임대 관리를 맡은 사람이 집주인 행세로 세를 놓았다가 같은 방식으로 아파트를 팔았다면, 권한을 넘은 표현대리 법리를 유추해 매매가 실제 소유자에게 효력을 가질 수 있습니다. 본인 이름만 빌려 쓴 경우에는 원칙적으로 표현대리가 성립하지 않지만, 대법원은 관리권한을 받은 사람이 본인 행세를 반복한 경우를 예외로 보았습니다. 지금은 계약 당시 그 사람이 소유자의 인장과 서류를 가지고 있었는지부터 확인하십시오.

상대방이 대리인이 아니라 집주인 본인이라고 믿고 계약했다는 사정만으로 매수인이 곧바로 불리해지지는 않습니다. 관리권한을 받은 사람이 본인 행세를 한 경우에는 표현대리 법리를 끌어와 판단합니다.

이런 상담이 많습니다

소유자 B씨는 2022년 지방으로 이사하면서 형 C씨에게 인감도장을 맡기고 아파트 임대 관리를 모두 맡겼습니다. C씨는 B씨 본인인 것처럼 행세하며 2023. 3. A씨와 전세계약을 맺었고, A씨는 2년 넘게 그 집에 살았습니다. 2025. 5. C씨는 다시 B씨 행세를 하며 A씨에게 아파트를 5억 2,000만원에 팔고 B씨 인장으로 계약서를 쓰고 대금도 B씨 이름으로 받았습니다. 뒤늦게 사실을 안 B씨가 매매를 인정할 수 없다고 하자 A씨가 매매가 유효한지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남의 이름을 빌려 본인 행세로 한 계약에도 표현대리가 적용되나요?

원칙적으로는 적용되지 않습니다. 권한을 넘은 표현대리는 대리인이 본인을 위한다는 뜻을 드러내고 권한 밖의 행위를 한 경우에 성립합니다. 대리 표시 없이 본인의 이름을 모용해 자기가 본인인 것처럼 속여 계약했다면 특별한 사정이 없는 한 표현대리는 성립하지 않습니다.

다만 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52436 판결은 예외를 인정했습니다. 본인으로부터 아파트 임대 등 관리권한 일체를 받아 본인 행세로 세를 놓았던 사람이 다시 본인 행세로 그 임차인에게 아파트를 팔았다면, 권한을 넘은 표현대리 법리를 유추적용해 본인에게 매매의 효력이 미친다고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제126조도 같은 문언을 유지하고 있습니다.

매수인이 믿을 만한 정당한 이유는 어떻게 판단하나요?

매수인이 그 사람에게 아파트를 팔 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 소유자에게 책임을 물을 수 있습니다. 판례 사안에서는 관리인이 임대차 때와 매매 때 모두 소유자의 인장을 가지고 소유자 이름으로 계약하고 대금을 받았고, 매수인이 그 집에서 1년 넘게 살아 온 사정이 정당한 이유로 인정됐습니다.

반대로 계약 당시 등기부상 소유자 신분증과 얼굴이 다르다는 것을 알 수 있었거나, 인감증명서 없이 도장만 찍었거나, 시세보다 크게 싼 값이었다면 정당한 이유가 부정될 수 있습니다. 정당한 이유는 계약 당시 사정을 기준으로 매수인이 증명합니다.

매매가 유효하면 등기는 어떻게 받나요?

매매의 효력이 소유자에게 미치면 매수인은 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 부동산 소유권은 등기해야 넘어오므로, 대금을 다 치렀어도 등기를 마치기 전에는 소유자가 아닙니다.

소유자가 등기 협력을 거부하면 소유권이전등기 청구 소송을 내야 합니다. 소송 도중 소유자가 아파트를 다른 사람에게 넘기지 못하게 처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 일반적입니다.

표현대리가 인정되지 않으면 누구에게 책임을 묻나요?

표현대리가 인정되지 않으면 매매는 소유자에게 효력이 없고, 매수인은 본인 행세를 한 사람에게 손해배상을 청구해야 합니다. 남을 속여 대금을 받아 간 행위는 불법행위에 해당합니다.

같은 행위는 사기죄로 고소할 수 있는 사안이기도 합니다. 민사 청구와 형사 고소를 함께 진행할지는 상대방 재산 상태와 증거를 보고 정합니다.

관리인 명의 모용 매매 대응 순서

• 자료 모으기 - 임대차계약서, 매매계약서, 대금 이체 내역, 제시받은 인장·인감증명서 사본을 모읍니다. 정당한 이유를 증명하는 기본 자료입니다.
• 관리권한 범위 확인 - 소유자가 그 사람에게 무엇을 맡겼는지 확인합니다. 임대 관리 일체를 맡긴 사실이 드러나면 유추적용 요건에 가까워집니다.
• 처분금지가처분 - 소유자가 아파트를 다른 사람에게 넘길 우려가 있으면 가처분을 먼저 신청합니다. 소송 결과를 지키기 위한 조치입니다.
• 등기 청구 소송 - 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구하고, 표현대리 유추적용을 주장합니다. 거주 기간과 이전 거래 경위를 함께 주장합니다.
• 예비적 손해배상 청구 - 표현대리가 부정될 경우에 대비해 본인 행세를 한 사람에게 대금 상당 손해배상을 함께 청구합니다. 사기 고소 여부도 이때 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 그 사람에게 맡긴 권한이 문서로 남아 있지 않거나 대금 일부가 소유자에게 흘러간 사정이 있으면 계약서와 이체 내역을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매의 효력을 다투는 등기 청구 소송과 처분금지가처분 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대리인이라고 밝히지 않고 본인 행세를 했어도 표현대리가 되나요?
  원칙적으로 되지 않습니다. 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52436 판결은 본인의 성명을 모용해 본인인 것처럼 속여 계약한 경우 특별한 사정이 없는 한 민법 제126조의 표현대리가 성립하지 않는다고 보았습니다. 관리권한을 받아 본인 행세로 거래를 반복한 경우가 그 특별한 사정의 대표적인 예입니다.
• 임대 관리만 맡겼는데 매매까지 책임져야 하나요?
  책임질 수 있습니다. 권한을 넘은 표현대리는 대리인이 받은 권한 밖의 행위를 한 경우를 전제로 하므로, 임대 관리권한이 기본대리권이 되고 매매는 권한 밖의 행위가 됩니다. 상대방에게 매매 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 소유자에게 효력이 미칩니다.
• 인감도장을 맡긴 것도 영향이 있나요?
  있습니다. 대법원 1993. 2. 23. 선고 92다52436 판결 사안에서 소유자는 인장을 맡기고 관리를 위임했고, 관리인은 임대차와 매매 때 모두 그 인장으로 소유자 이름의 계약서를 작성했습니다. 법원은 이런 사정을 매수인이 처분 권한을 믿을 만한 정당한 이유로 보았습니다.
• 매수인에게 과실이 있으면 어떻게 되나요?
  정당한 이유가 부정될 수 있습니다. 민법 제126조는 제3자가 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있을 때만 본인에게 책임을 지웁니다. 등기부상 소유자와 계약 상대방이 다른 사람이라는 것을 쉽게 알 수 있었는데도 확인하지 않았다면 책임을 묻기 어렵습니다.
• 대금을 다 줬는데 등기가 없으면 소유자가 아닌가요?
  아직 소유자가 아닙니다. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생긴다고 정합니다. 매매가 유효하더라도 소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구해 등기를 마쳐야 소유권을 취득합니다.
• 본인 행세를 한 사람에게는 무엇을 청구하나요?
  매매가 소유자에게 효력이 없다면 받아 간 대금 상당액을 손해배상으로 청구합니다. 민법 제750조는 고의로 위법행위를 해 타인에게 손해를 가한 자에게 배상책임을 지웁니다. 재산을 빼돌릴 우려가 있으면 소송 전에 그 사람 재산에 가압류를 하는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?
• 계약금을 걸었는데 계약을 깨고 싶습니다

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