등기·명의신탁

해외에 있는 동안 아내가 제 집에 근저당을 설정했는데 유효한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 아내가 남편 집에 근저당을 설정하는 것은 일상가사대리권 밖이어서, 따로 맡긴 권한이 없으면 남편에게 효력이 없습니다. 다만 출국하면서 도장과 집안일 전부를 맡겼고 채권자가 그 사정을 알았다면 근저당 설정이 유효하다고 볼 수 있습니다. 지금은 등기사항전부증명서와 설정계약 때 쓰인 위임장·인감증명서부터 확인하십시오.

부부라는 이유만으로 배우자가 잡힌 담보를 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 일상의 가사를 넘는 담보 설정은 따로 맡긴 권한이 있어야 효력이 생깁니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 3월부터 1년 동안 해외 파견 근무를 떠나면서 아내에게 도장을 맡기고 집안일을 부탁했습니다. 출국 전 A씨 명의로 빌린 사업자금 8,000만원이 남아 있었는데, 아내는 2024년 9월 그 채권자와 A씨 소유 아파트에 담보 한도액 1억원의 근저당설정계약을 맺고 등기를 마쳤습니다. 귀국 후 등기부를 본 A씨는 담보까지 맡긴 적은 없다며 근저당이 유효한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아내의 일상가사대리권으로 남편 집에 근저당을 설정할 수 있나요?

설정할 수 없습니다. 부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있지만, 부동산에 근저당을 설정하는 일은 부부 공동생활에 필요한 통상의 사무로 보기 어렵습니다. 대법원 2000. 4. 25. 선고 2000다8267 판결은 일상가사인지를 판단할 때 부부의 내부 사정이나 그 행위의 목적만 볼 것이 아니라 그 법률행위의 객관적인 종류와 성질도 함께 따져야 한다고 보았습니다. 생활비를 위한 소액 거래와 달리 집을 담보로 잡히는 행위는 종류와 성질부터 일상가사를 벗어납니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 이 기준을 그대로 유지하고 있습니다.

일상가사로 생긴 채무라면 부부가 연대책임을 지지만, 근저당 설정처럼 일상가사를 벗어난 행위에서 생긴 부담은 이 연대책임 규정으로 남편에게 넘어오지 않습니다.

아내가 도장과 인감증명서를 가지고 있었다면 표현대리가 되나요?

그것만으로는 되지 않습니다. 권한을 넘은 표현대리가 성립하려면 상대방이 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 합니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결은 아내가 특별한 수권 없이 남편을 대리한 경우 일상가사대리권이 있었다는 것만으로는 부족하고, 남편이 그 행위에 관한 대리권을 주었다고 믿었음을 정당화할 객관적인 사정이 있어야 한다고 했습니다. 아내는 남편 도장을 쉽게 손에 넣을 수 있는 지위에 있으므로 도장과 인감증명서를 가져왔다는 사정만으로는 이 객관적 사정이 되기 어렵습니다.

출국하면서 도장과 집안일을 모두 맡겼다면 결론이 달라지나요?

달라질 수 있습니다. 남편이 빚을 남겨 둔 채 출국하면서 아내에게 도장을 맡기고 집안일 전부를 처리하도록 부탁했다면, 그 빚을 정리하는 방법으로 남편 집에 담보를 설정하는 것까지 맡긴 것으로 해석될 여지가 있습니다. 이렇게 권한이 인정되면 아내가 남편을 위한 것임을 밝히고 한 설정계약은 남편에게 직접 효력이 생깁니다. 채권자가 그 위임 사실을 알고 거래했다면 표현대리의 정당한 이유도 인정되기 쉬워집니다. 반대로 담보 설정이 남편 빚과 관계없는 아내 개인이나 친정의 빚을 위한 것이라면 맡긴 권한의 범위로 보기 어렵습니다.

권한 없이 설정된 근저당은 어떻게 정리하나요?

남편이 추인하지 않으면 그 근저당 설정계약은 남편에게 효력이 없습니다. 권한 없는 대리인이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않는 한 본인에게 효력이 없기 때문입니다. 이때 남편은 채권자를 상대로 근저당설정등기의 말소를 구할 수 있습니다. 귀국 후 이자를 대신 내거나 채권자에게 설정 사실을 인정하는 문자를 보내면 추인으로 해석될 수 있으니, 다툴 생각이라면 그런 행동은 먼저 멈춰야 합니다.

추인하면 설정계약은 계약 시로 거슬러 올라가 효력이 생깁니다. 추인할지 거절할지는 채권자에게 직접 밝혀야 채권자에게 주장할 수 있습니다.

배우자 근저당 설정 대응 순서

• 등기부 확인 - 등기사항전부증명서로 설정일·담보 한도액·근저당권자를 확인합니다. 설정일이 출국 기간 안이면 대리 설정일 가능성이 큽니다.
• 원인 서류 확보 - 설정계약서, 위임장, 인감증명서의 발급 방식과 용도란을 확인합니다. 대리발급이나 용도 공란이면 정당한 이유를 다투기 쉽습니다.
• 맡긴 권한 정리 - 출국 전에 아내에게 무엇을 부탁했는지 문자·메모로 정리합니다. 권한 범위가 좁을수록 무권대리 주장이 섭니다.
• 추인 여부 결정 - 담보를 인정할지 다툴지 먼저 정하고, 이자 대납처럼 추인으로 보일 행동은 보류합니다. 추인하면 설정계약이 처음부터 유효해집니다.
• 말소 청구 - 다투기로 했다면 내용증명으로 추인 거절을 알리고 근저당설정등기 말소를 청구합니다. 채권자가 응하지 않으면 소송으로 갑니다.

여기까지는 일반 기준이고, 출국 전에 위임장을 따로 써 주었거나 채권자가 남편에게 직접 확인 연락을 했다면 서류와 연락 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당설정등기 말소 청구와 무권대리를 둘러싼 민사소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일상가사대리권으로 할 수 있는 일은 어디까지인가요?
  부부 공동생활에 필요한 통상의 사무까지입니다. 생활비·식료품 구입, 자녀 학비, 집세 납부처럼 가정생활에 흔히 따르는 거래가 여기에 해당합니다. 대법원은 부부의 생활 수준만이 아니라 그 법률행위의 객관적인 종류와 성질도 함께 보아 판단하므로, 부동산 담보 설정이나 거액 차입은 대체로 범위를 벗어납니다.
• 아내가 인감증명서를 가져왔으면 채권자는 믿어도 되나요?
  그것만으로 정당한 이유가 되지는 않습니다. 대법원은 아내가 남편 도장을 쉽게 입수할 수 있는 지위에 있고, 용도란이 비어 있거나 대리방식으로 발급된 인감증명서는 대리권의 존재를 믿게 할 신뢰성이 약하다고 보았습니다. 채권자가 남편에게 직접 확인하지 않았다면 표현대리가 부정될 가능성이 큽니다.
• 남편 빚을 정리하려고 한 담보라도 무효인가요?
  맡긴 권한의 내용에 따라 달라집니다. 남편이 출국하며 그 빚의 처리를 포함해 집안일 전부를 맡겼다면 담보 설정도 위임 범위로 해석될 수 있습니다. 반대로 생활비 관리만 부탁했다면 남편 빚을 위한 담보라도 권한 밖입니다. 부탁한 내용이 문자나 메모로 남아 있는지가 결론을 좌우합니다.
• 귀국 후 이자를 대신 냈는데 추인이 되나요?
  추인으로 해석될 위험이 있습니다. 추인은 방식이 정해져 있지 않아 설정 사실을 알고 이자를 내거나 채권자에게 연장을 요청하면 묵시적 추인으로 볼 수 있습니다. 추인되면 설정계약은 계약 당시로 소급해 유효해집니다. 다툴 계획이라면 이자 납부 전에 입장을 먼저 정하십시오.
• 채권자가 추인할지 물어오면 답하지 않아도 되나요?
  답하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 권한 없는 대리인과 계약한 상대방은 상당한 기간을 정해 본인에게 추인 여부의 확답을 달라고 촉구할 수 있고, 본인이 그 기간 안에 확답을 발하지 않으면 추인 거절로 봅니다. 다만 기록을 남기기 위해 거절 의사를 내용증명으로 보내 두는 편이 안전합니다.
• 근저당이 무효면 아내가 진 빚도 없어지나요?
  아닙니다. 근저당 설정이 남편에게 효력이 없다는 것과 원래 빚이 있는지는 별개입니다. 빚이 남편 명의라면 남편의 채무는 그대로 남고, 채권자는 담보 없이 일반 채권자로 청구하게 됩니다. 빚이 아내 명의라면 일상가사로 생긴 채무가 아닌 한 남편이 연대책임을 지지 않습니다.

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