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아내가 몰래 설정한 근저당, 정산 합의가 깨졌으면 추인도 없던 일이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 아내가 몰래 설정한 근저당과 빚을 알고 남편이 그 빚을 책임지는 정산 합의를 했다면, 나중에 합의가 결렬돼 이행되지 않았어도 무권대리 추인은 그대로 인정됩니다. 대법원은 처의 채무 변제에 갈음해 부동산을 넘기고 사후 정산하기로 한 합의가 깨진 사안에서도 일단 사채를 책임지기로 한 이상 추인했다고 보았습니다. 지금은 합의 당시 주고받은 문서와 문자에 「아내 빚을 책임진다」는 취지가 있는지부터 확인하십시오.

아내가 몰래 한 근저당이라고 해서 남편이 곧바로 그 빚을 떠안는 것은 아닙니다. 남편이 추인하지 않았고 표현대리도 성립하지 않으면 근저당은 남편에게 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨의 아내 C씨는 2024. 9. B씨의 승낙 없이 B씨 소유 상가에 담보 한도 1억 3,000만원의 근저당권을 설정하고 D씨에게서 1억원을 빌렸습니다. 2025. 3. 이 사실을 안 B씨는 D씨와 만나 「아내 빚 대신 내 토지를 넘기고 시가에 따라 나중에 정산하자」고 합의했습니다. 2025. 10. 토지 시가를 두고 다툼이 생겨 합의는 이행되지 않았고, 2026. 5. B씨는 합의가 깨졌으니 근저당을 말소해 달라고 할 수 있는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아내가 남편 부동산에 몰래 설정한 근저당은 효력이 있나요?

남편이 대리권을 주지 않았고 추인하지도 않았다면 원칙적으로 남편에게 효력이 없습니다. 부부에게는 일상의 가사에 관한 대리권이 있지만, 남편 소유 부동산에 근저당을 설정하고 돈을 빌리는 일은 일상의 가사를 넘는 행위로 봅니다.

다만 채권자가 아내에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 권한을 넘은 표현대리로 남편이 책임질 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 아내가 일상가사대리권 외에 따로 받은 대리권이 있었고, 남편이 발급받은 인감증명서와 남편의 무인이 찍힌 위임장 등을 제시한 사안에서 표현대리를 인정했습니다.

정산 합의를 한 것도 추인이 되나요?

됩니다. 추인은 무권대리행위가 있음을 알고 그 효과를 자기에게 돌리겠다는 뜻을 표시하는 것이고, 정해진 방식이 없습니다. 아내의 빚을 대신 갚는 방법을 정한 합의는 그 빚과 근저당을 남편의 것으로 받아들인다는 뜻을 전제로 합니다.

같은 판결은 남편이 아내의 채무 변제에 갈음해 아파트와 토지를 채권자에게 넘기고 토지 시가에 따라 사후 정산하기로 합의한 뒤 그 합의가 결렬되어 이행되지 않았더라도, 일단 아내가 빌린 사채를 책임지기로 한 이상 근저당 설정과 금전 차용이라는 무권대리행위를 추인한 것이라고 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 무권대리 규정 아래에서도 이 판단은 그대로 유지됩니다.

합의가 깨지면 추인도 없던 일이 되나요?

되지 않습니다. 추인은 정산 합의의 이행과 별개로 합의하는 순간 이미 효력이 생긴 의사표시로 봅니다. 합의가 깨졌다는 것은 빚을 갚는 방법이 정해지지 않았다는 뜻일 뿐, 빚을 인정한 사실까지 지우지는 못합니다.

추인이 있으면 무권대리행위는 원칙적으로 처음 행위한 때로 거슬러 올라가 남편에게 효력이 생깁니다. 위 사례에서 근저당권은 2024. 9. 설정된 때부터 유효한 것으로 보므로, B씨가 근저당권 말소를 청구하기는 어렵고 D씨는 채무가 갚아지지 않으면 상가에 대해 경매를 신청할 수 있습니다.

추인으로 보이지 않으려면 어떻게 해야 하나요?

무권대리를 알게 된 뒤에는 채권자에게 먼저 추인하지 않겠다는 뜻을 서면으로 밝히고, 협의는 그 입장을 전제로 하는 편이 안전합니다. 「아내 빚을 책임지겠다」, 「내 재산으로 정산하겠다」는 표현은 추인으로 읽힐 수 있습니다. 이미 합의했다면 그 합의가 추인인지, 단순한 협상 제안이었는지를 문서의 문구와 경위로 다투어야 합니다.

무단 근저당 정산 합의 대응 순서

• 설정 경위 확인 - 아내가 어떤 서류로 근저당을 설정했는지 등기신청 서류를 열람합니다. 인감증명서 발급 경위가 표현대리 판단의 출발점입니다.
• 합의 문구 점검 - 정산 합의서와 문자에 채무 인정이나 책임 인수 표현이 있는지 봅니다. 있으면 추인으로 평가될 가능성이 큽니다.
• 추인 거절 통지 - 아직 합의 전이라면 채권자에게 추인하지 않는다는 뜻을 내용증명으로 알립니다. 협상은 그 뒤에 합니다.
• 말소 청구 여부 결정 - 추인과 표현대리가 모두 부정될 여지가 있으면 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 여지가 작으면 채무액 확정과 상환 협상으로 방향을 바꿉니다.
• 경매 대비 - 채권자가 경매를 신청할 수 있는 상황이면 채무액과 이자를 확정하고 변제 계획을 세웁니다. 부부 사이의 구상 관계도 함께 정리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의서가 채권자 쪽 초안으로 작성됐거나 합의 당시 근저당 설정 사실을 제대로 알지 못한 사정이 있으면 문서와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 배우자 무권대리 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 아내가 남편 부동산에 근저당을 잡는 것도 가사대리인가요?
  일반적으로는 아닙니다. 민법 제827조 제1항의 일상가사대리권은 부부 공동생활에 통상 필요한 사무에 관한 것이어서, 남편 명의 부동산에 근저당을 설정하고 돈을 빌리는 일은 그 범위를 넘는 것으로 봅니다. 따로 대리권을 받지 않았다면 무권대리가 됩니다.
• 정산 합의가 이행되지 않았는데도 추인인가요?
  추인으로 봅니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 처의 채무 변제에 갈음해 부동산을 넘기고 사후 정산하기로 한 합의가 결렬되어 이행되지 않았어도, 일단 사채를 책임지기로 한 이상 무권대리행위를 추인한 것이라고 본 원심을 수긍했습니다.
• 추인하면 근저당은 언제부터 유효한가요?
  설정한 때부터 유효합니다. 민법 제133조는 추인이 다른 의사표시가 없는 때에는 계약시에 소급하여 효력이 생긴다고 정합니다. 그래서 추인 뒤에는 근저당권의 순위도 처음 설정등기한 날을 기준으로 정해지고, 그 사이 제3자가 취득한 권리만 소급효의 영향을 받지 않습니다.
• 채권자와 만나기 전에 무엇을 해야 하나요?
  추인하지 않는다는 뜻을 먼저 서면으로 밝혀 두는 편이 안전합니다. 민법 제130조에 따라 추인하지 않으면 무권대리행위는 본인에게 효력이 없으므로, 그 입장을 기록으로 남긴 뒤 협상하면 이후의 대화가 추인으로 해석될 위험이 줄어듭니다.
• 아내가 인감증명서까지 가져갔다면 어떻게 되나요?
  표현대리가 인정될 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 아내에게 별도의 기본대리권이 있었고 남편이 발급받은 인감증명서와 위임장 등을 갖춘 사안에서 채권자가 대리권을 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보았습니다. 이 경우 추인이 없어도 남편이 책임집니다.
• 추인했다면 아내에게 갚은 돈을 청구할 수 있나요?
  부부 사이의 내부 관계에서 아내에게 부담을 나누자고 할 여지는 있습니다. 다만 채권자에 대한 관계에서는 민법 제133조에 따라 남편이 설정 때부터 담보 책임을 지므로, 채권자에게 먼저 대응한 뒤 부부 사이의 정산을 따로 다루게 됩니다. 이혼 절차가 진행 중이면 재산분할에서 함께 따집니다.

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