등기·명의신탁

아내가 몰래 제 인감으로 아파트에 근저당을 설정했다면 말소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대부분 말소를 청구할 수 있습니다. 아내가 남편 몰래 인감도장과 대리 발급 인감증명서로 근저당을 설정했다면 일상가사대리권만으로는 표현대리가 인정되기 어렵습니다. 지금은 채권자와 빚 정산을 약속하지 말고 인감증명서 발급 경위부터 확인하십시오.

부부 사이라는 이유만으로 아내가 한 담보 제공을 남편이 책임지는 것은 아닙니다. 일상가사대리권은 생활비 같은 일상의 가사에 한정됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026. 7. 자기 명의 아파트 등기부를 떼어 보고 담보 한도 1억 400만원의 근저당권이 설정된 것을 알았습니다. 알아보니 아내가 2025. 3. A씨 몰래 서랍에 있던 인감도장을 꺼내 A씨의 인감증명서를 대리로 발급받고, 개인 대부업자 B씨에게서 8,000만원을 빌리면서 근저당권을 설정해 준 것이었습니다. B씨 쪽 직원은 아파트를 한 번 둘러보고 아내가 가져온 서류만 확인했을 뿐 A씨에게는 연락하지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

아내에게 일상가사대리권이 있으면 근저당도 유효한가요?

아닙니다. 부부는 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있지만, 남편 부동산에 근저당권을 설정해 큰돈을 빌리는 일은 일상의 가사가 아닙니다. 이 경우 일상가사대리권을 넘은 행위로 보아, 채권자가 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어야만 남편이 책임을 집니다.

권한을 넘은 표현대리는 대리인이 권한 밖의 행위를 했을 때 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어야 성립합니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결은 처가 특별한 수권 없이 남편을 대리해 보증한 경우, 일상가사대리권이 있다는 것만으로는 부족하고 남편이 그 행위의 대리권을 주었다고 믿을 객관적 사정이 있어야 한다고 보았습니다.

인감도장과 인감증명서를 가져왔으면 정당한 이유가 되나요?

그것만으로는 정당한 이유가 되기 어렵습니다. 같은 판결은 처가 남편 몰래 인감도장을 꺼내 용도란이 빈 인감증명서를 대리로 발급받아 보증한 사안에서, 처는 남편 인장을 쉽게 손에 넣을 수 있어 남용 위험이 크고 대리 발급 인감증명서로는 대리권을 믿기 어렵다고 보아 표현대리를 부정했습니다.

채권자가 남편에게 직접 확인하지 않았다면 과실이 인정되기 쉽습니다. 대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결은 소유자 아닌 사람에게서 근저당권을 받으려는 사람은 소유자에게 담보 제공 의사를 확인하는 것이 보통이고, 확인하지 않았다면 대리권을 믿은 데 과실이 있다고 보았습니다. 담보가치를 확인하려고 집을 둘러본 것만으로는 이 확인을 대신하지 못합니다.

표현대리가 인정되는 경우도 있나요?

남편이 따로 대리권을 준 적이 있고, 남편이 위임했다고 믿게 할 서류까지 갖춰졌다면 인정될 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 처에게 일상가사대리권 외에 별도의 기본대리권이 있었고, 남편 본인이 발급받은 인감증명서와 남편 무인이 찍힌 위임장, 주민등록증을 제시한 사안에서 표현대리를 인정했습니다.

같은 판결은 남편이 사실을 안 뒤 처의 빚을 책임지기로 하고 부동산으로 정산하기로 합의했다면, 나중에 합의가 이행되지 않았더라도 무권대리 행위를 추인한 것으로 보았습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 추인하면 계약은 본인에게 효력이 생기므로 채권자와의 대화에 신중해야 합니다.

근저당권은 어떻게 말소하나요?

남편은 소유권에 기한 방해제거청구로 채권자를 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구합니다. 근저당권이 무권대리로 설정되어 효력이 없다면 그 등기는 소유권을 방해하는 것이기 때문입니다.

소송 중에 채권자가 근저당권을 다른 사람에게 넘기거나 경매를 신청할 수 있습니다. 근저당권 처분금지가처분을 먼저 신청하고, 이미 경매가 시작되었다면 경매개시결정에 대한 이의나 경매 정지 신청을 함께 검토합니다.

배우자 몰래 설정된 근저당 대응 순서

• 등기 확인 - 등기사항증명서로 근저당권자, 담보 한도액, 설정일을 확인합니다. 소송의 상대방과 범위가 정해집니다.
• 발급 경위 확인 - 주민센터에서 인감증명서 대리 발급 내역과 위임장을 확인합니다. 무단 사용을 증명하는 자료입니다.
• 추인 피하기 - 채권자와 빚 정산이나 변제를 약속하지 않습니다. 추인하면 근저당권이 유효해집니다.
• 처분금지가처분 - 근저당권 이전이나 경매를 막기 위해 가처분을 신청합니다. 말소 판결의 실익을 지킵니다.
• 말소 소송 - 채권자를 상대로 근저당권설정등기 말소를 청구하고 표현대리 항변에 대비합니다. 채권자가 남편에게 확인했는지가 다툼의 중심입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 남편이 전에 아내에게 대출이나 담보 제공을 맡긴 적이 있거나 위임장에 남편 서명이 있으면 서류와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권설정등기 말소 소송과 처분금지가처분 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부의 일상가사대리권은 어디까지인가요?
  생활비, 식료품 구입, 자녀 교육비처럼 부부 공동생활에 필요한 통상의 사무까지입니다. 민법 제827조 제1항은 부부가 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 정합니다. 남편 부동산을 담보로 큰돈을 빌리는 일은 여기에 들어가지 않습니다.
• 채권자가 집을 직접 둘러봤다면 정당한 이유가 되나요?
  그것만으로는 부족합니다. 담보가치를 확인한 것과 소유자가 대리권을 주었는지 확인한 것은 다릅니다. 대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결은 소유자에게 담보 제공 의사를 확인하지 않았다면 대리권을 믿은 데 과실이 있다고 보았습니다.
• 인감증명서가 남편 본인 발급이면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18988 판결은 대리 발급된 용도란 공란 인감증명서를 신뢰하기 어렵다고 보았지만, 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 남편 본인 발급 인감증명서와 위임장 등이 있던 사안에서 표현대리를 인정했습니다.
• 아내의 빚을 갚겠다고 말했다면 어떻게 되나요?
  추인으로 볼 수 있습니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 남편이 사실을 안 뒤 처의 빚을 책임지기로 하고 정산 합의를 했다면 그 합의가 나중에 결렬되었어도 추인한 것으로 보았습니다. 추인하면 민법 제130조에 따라 계약이 남편에게 효력이 생깁니다.
• 말소 소송은 누구를 상대로 하나요?
  근저당권자인 채권자를 상대로 합니다. 민법 제214조에 따라 소유자는 소유권을 방해하는 사람에게 방해의 제거를 청구할 수 있고, 효력 없는 근저당권 등기가 그 방해에 해당합니다. 근저당권이 이전되었다면 현재 명의자도 상대방이 됩니다.
• 아내가 형사처벌을 받을 수 있나요?
  인감증명서 발급 위임장을 위조했다면 사문서위조죄가 문제될 수 있습니다. 형법 제231조는 행사할 목적으로 권리·의무에 관한 타인의 문서를 위조한 사람을 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 고소 여부는 가족 관계를 고려해 따로 판단합니다.

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