매매 계약

남편이 아내 몰래 아내 집을 팔았다면, 산 사람은 아내에게 무엇을 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

매수인은 아내에게 기간을 정해 남편의 계약을 추인할지 확답을 요구할 수 있고, 계약 당시 남편에게 대리권이 없다는 것을 몰랐다면 아내가 추인하기 전까지 계약을 철회할 수도 있습니다. 아내가 정한 기간 안에 확답을 보내지 않으면 추인을 거절한 것으로 보고, 이때 매수인은 남편에게 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있습니다. 지금은 계약할 때 남편이 대리권이 있다고 한 근거로 무엇을 보여 주었는지부터 정리하십시오.

부부라고 해서 아내가 남편이 맺은 부동산 매매를 당연히 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 매수인도 아내의 답만 기다릴 필요 없이 스스로 계약에서 빠져나올 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025. 8. B씨로부터 아파트를 6억원에 사기로 하고 계약금 6,000만원을 보냈습니다. 아파트는 B씨의 아내 C씨 명의였고, B씨는 「아내가 모든 걸 맡겼다」며 C씨의 인감도장을 찍었습니다. 잔금 날짜를 앞두고 C씨가 A씨에게 「나는 팔겠다고 한 적이 없다」고 연락해 왔습니다. A씨는 아내에게 계약을 지키라고 할 수 있는지, 아니면 계약금을 돌려받고 끝내야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

남편이 아내 대신 맺은 매매는 아내에게 효력이 있나요?

아내가 남편에게 대리권을 주지 않았고 아내가 추인하지도 않으면 그 매매는 아내에게 효력이 없습니다. 대리권 없는 사람이 타인의 대리인으로 맺은 계약은 본인이 추인하지 않는 한 본인에 대해 효력이 생기지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」도 무권대리 계약을 이렇게 정합니다.

부부는 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있지만, 배우자 명의 부동산을 파는 일은 일상의 가사로 보기 어렵습니다. 다만 일상가사대리권이나 따로 맡긴 권한을 넘어 계약했더라도, 매수인이 남편에게 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있으면 권한을 넘은 표현대리로 아내가 책임질 수 있습니다.

대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 일상가사대리권 외에 따로 받은 대리권이 있는 배우자가 본인이 발급받은 인감증명서와 위임장 등 각종 서류를 갖추고 있었던 사안에서 상대방의 정당한 이유를 인정했습니다. 도장만 가지고 있었던 경우라면 정당한 이유는 인정되기 어렵습니다.

아내에게 추인할지 물어볼 수 있나요?

물어볼 수 있습니다. 매수인은 상당한 기간을 정해 아내에게 추인할지 확답을 요구하는 최고를 할 수 있고, 아내가 그 기간 안에 확답을 발송하지 않으면 추인을 거절한 것으로 봅니다. 이 확답 요구는 매수인이 계약 당시 사정을 알았든 몰랐든 할 수 있습니다.

기간은 날짜로 적는 편이 좋습니다. 확답은 아내가 기간 안에 보내기만 하면 되므로, 매수인에게 늦게 도착했다는 이유로 추인이 없던 것이 되지는 않습니다. 추인 여부가 정해져야 매수인도 다음 조치를 고를 수 있습니다.

매수인이 먼저 계약을 없던 것으로 할 수 있나요?

계약 당시 남편에게 대리권이 없다는 것을 몰랐다면 할 수 있습니다. 매수인은 아내가 추인하기 전까지 아내나 남편에게 계약을 철회할 수 있습니다. 계약할 때 이미 대리권이 없다는 것을 알았다면 철회할 수 없습니다.

철회하면 계약은 처음부터 없던 것이 되므로 남편에게 준 계약금은 돌려받아야 할 돈이 됩니다. 아내가 먼저 추인해 버리면 철회할 기회가 사라지므로, 계약을 유지할 생각이 없다면 철회 의사를 빨리 서면으로 보내는 편이 낫습니다.

추인을 받지 못하면 남편에게 무엇을 청구하나요?

남편이 대리권을 증명하지 못하고 아내의 추인도 받지 못하면, 매수인은 남편에게 계약 이행과 손해배상 중 하나를 골라 청구할 수 있습니다. 아파트 소유자가 아닌 남편이 계약을 이행하기는 어려우므로 실제로는 손해배상을 고르는 경우가 많습니다.

다만 매수인이 남편에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때는 이 책임을 물을 수 없습니다. 등기부상 소유자가 아내인데도 아내에게 한 번도 확인하지 않았다면 알 수 있었다는 주장을 받을 수 있습니다.

무권대리 매매 대응 순서

• 계약 경위 정리 - 남편이 대리권의 근거로 보여 준 위임장·인감증명서·도장과 그 발급일을 정리합니다. 표현대리와 무권대리인 책임 모두 이 자료로 판단합니다.
• 확답 요구 - 아내에게 날짜를 정해 추인 여부를 묻는 내용증명을 보냅니다. 기간 안에 확답이 없으면 추인 거절로 봅니다.
• 철회 여부 결정 - 계약을 유지할 생각이 없고 계약 당시 대리권이 없다는 것을 몰랐다면 철회를 통지합니다. 아내가 추인하기 전에 해야 합니다.
• 표현대리 주장 검토 - 남편에게 따로 받은 권한이 있었고 서류가 갖춰져 있었다면 아내에게 계약 이행을 청구합니다. 정당한 이유를 뒷받침할 자료가 있어야 합니다.
• 남편에 대한 청구 - 추인을 받지 못하면 남편에게 손해배상을 청구하고, 계약금 반환이 늦어지면 남편 재산에 가압류를 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아내가 인감증명서를 직접 떼어 남편에게 건넸거나 부부가 이혼 소송 중이라면 서류 발급 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 무권대리 부동산 매매의 효력을 다투는 소송과 계약금 반환 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 부부면 남편이 아내 집을 팔 대리권이 있나요?
  원칙적으로 없습니다. 민법 제827조 제1항은 부부에게 일상의 가사에 관한 대리권을 인정하는데, 배우자 명의 부동산을 파는 일은 일상의 가사에 포함되기 어렵습니다. 따로 처분 권한을 받지 않았다면 남편의 매매는 무권대리가 되고 아내가 추인해야 효력이 생깁니다.
• 아내가 확답 기간에 아무 말도 안 하면요?
  추인을 거절한 것으로 봅니다. 민법 제131조는 본인이 매수인이 정한 기간 안에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다고 정합니다. 확답은 기간 안에 발송하면 되므로, 기간을 정할 때 우편이 오가는 날짜까지 넉넉히 잡아 두는 편이 다툼을 줄입니다.
• 계약 철회는 누구에게 통지하나요?
  아내나 남편 어느 쪽에 해도 됩니다. 민법 제134조는 대리권 없는 자가 한 계약은 본인의 추인이 있을 때까지 상대방이 본인이나 그 대리인에게 철회할 수 있다고 정합니다. 두 사람 모두에게 내용증명을 보내 두면 도달 여부 다툼을 피할 수 있습니다.
• 남편에게 대리권이 없는 걸 알고 계약했다면요?
  철회도, 남편에 대한 무권대리인 책임 청구도 할 수 없습니다. 민법 제134조 단서는 계약 당시 대리권 없음을 안 상대방의 철회를 막고, 제135조 제2항은 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었던 상대방에게 제1항의 책임을 인정하지 않습니다. 이때는 아내에게 확답을 요구하는 길만 남습니다.
• 남편에게는 무엇을 청구할 수 있나요?
  계약 이행이나 손해배상 중 하나를 골라 청구할 수 있습니다. 민법 제135조 제1항은 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인을 받지 못한 대리인은 상대방의 선택에 따라 계약 이행 또는 손해배상 책임을 진다고 정합니다. 계약금 반환과 함께 입은 손해를 따져 청구합니다.
• 남편이 아내 인감증명서까지 가져왔다면요?
  표현대리가 인정될 여지가 커집니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 따로 기본대리권이 있는 배우자가 본인이 발급받은 인감증명서와 위임장 등을 갖춘 사안에서 상대방이 대리권을 믿은 데 정당한 이유가 있다고 보았습니다. 서류의 발급 경위가 판단 기준입니다.

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