매매 계약

소유자 인감도장을 가진 대리인과 맺은 아파트 매매, 소유자에게 등기를 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

대부분 어렵습니다. 소유자에게 직접 매도 의사를 확인하지 않고 대리인이 가진 인감도장과 인감증명서만 믿었다면 표현대리가 부정되는 경우가 많습니다. 지금은 소유자에게 추인 여부를 묻고, 소유자 계좌로 보낸 대금의 반환 청구를 준비하십시오.

인감도장과 인감증명서를 봤다는 사실만으로 계약이 무효로 확정되는 것은 아닙니다. 소유자 명의 계좌로 들어간 대금은 따로 돌려받을 길이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2025. 5. A씨는 아파트를 사려고 중개사무소에서 소유자 B씨의 대리인이라는 C씨를 만났습니다. C씨는 B씨의 인감도장과 매도용 인감증명서를 보여 주었고, A씨는 매매대금 6억 2,000만원 가운데 계약금과 중도금 2억원을 C씨가 알려 준 B씨 명의 계좌로 보냈습니다. 잔금을 앞두고 B씨는 매도를 맡긴 적이 없다며 등기를 넘겨줄 수 없다고 했습니다. A씨는 B씨에게 직접 전화해 확인한 적은 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

인감도장과 인감증명서만 확인했다면 표현대리가 되나요?

소유자 본인에게 매도 의사를 확인하지 않고 대리인이 가진 인감도장과 인감증명서만 믿었다면 표현대리는 인정되기 어렵습니다. 대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결은 소유자 아닌 사람과 부동산 담보 계약을 할 때는 소유자에게 직접 의사를 확인하는 것이 보통이고, 그 조사를 하지 않았다면 대리권을 믿은 데 과실이 있다고 보았습니다.

같은 판결은 등기권리증 없이 인감증명서와 인감도장만 가진 사람을 믿은 거래에서 정당한 이유를 인정한 원심을 파기했습니다. 대법원 1992. 11. 27. 선고 92다31842 판결도 본인에게 쉽게 확인할 수 있었는데 확인하지 않았다면 정당한 이유가 없다고 보았습니다. 아파트 매매처럼 큰 거래는 소유자에게 직접 확인하는 것이 거래 관행이라는 점이 그대로 적용됩니다.

대리권 수여 표시에 의한 표현대리는 어떻게 판단하나요?

소유자가 서류를 건네 대리권을 준 것처럼 외부에 표시했는지는 서류의 내용, 작성·교부 경위, 거래의 종류를 함께 봅니다. 대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다31264 판결이 이 기준을 밝혔습니다. 대리인이 서류를 어떻게 손에 넣었는지 모르는 상태라면 대리권 수여 표시가 있었다고 주장하기가 어렵습니다.

상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때는 이 표현대리도 성립하지 않습니다. 결국 두 조문 모두 매수인이 소유자에게 확인할 수 있었는지가 결론을 가릅니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구조는 같습니다.

소유자 명의 계좌로 대금이 들어갔다면 달라지나요?

대금이 소유자 명의 계좌로 들어갔다는 사정은 표현대리보다 추인과 부당이득 문제로 이어집니다. 소유자가 그 돈을 알고 쓰거나 인출했다면 계약을 추인했다고 볼 여지가 있어 따져 볼 만하고, 추인하면 계약은 소유자에게 효력이 생깁니다.

소유자가 추인하지 않아 계약이 효력이 없다면, 소유자는 법률상 원인 없이 받은 대금을 돌려주어야 합니다. 계좌 거래내역을 확보하고 소유자에게 반환을 청구하는 것이 먼저이고, 대리인이 돈을 빼 갔는지도 함께 확인합니다.

표현대리가 안 되면 대리인에게 무엇을 청구하나요?

대리인이라고 한 사람이 대리권을 증명하지 못하고 소유자의 추인도 받지 못하면, 매수인은 그 사람에게 계약 이행이나 손해배상 가운데 하나를 골라 청구할 수 있습니다. 다만 매수인이 대리권 없음을 알 수 있었던 때에는 이 책임도 인정되지 않습니다.

표현대리를 부정한 과실 사정이 여기서도 문제될 수 있으므로, 대리인에게는 불법행위 손해배상과 사기 고소를 함께 검토합니다. 대리인이 서류를 위조했거나 처음부터 대금을 가로챌 생각이었다면 형사 절차가 소재 파악과 회수에 도움이 됩니다.

대리인 아파트 매매 대응 순서

• 추인 확답 요구 - 소유자에게 추인 여부를 확답하라고 내용증명으로 묻습니다. 기간 안에 답이 없으면 추인 거절로 봅니다.
• 서류 확보 - 인감증명서 용도란·발급일, 위임장 유무, 중개사무소 기록을 모읍니다. 대리권 수여 표시와 과실 판단의 기초가 됩니다.
• 입금 경로 추적 - 소유자 계좌로 들어간 돈이 누구에게 흘러갔는지 확인합니다. 소유자가 쓴 흔적이 있으면 추인 주장을 검토합니다.
• 반환 청구 - 계약이 효력이 없으면 소유자에게 받은 대금 반환을 청구합니다. 소유자 재산이 줄어들 염려가 있으면 가압류를 함께 신청합니다.
• 대리인 책임 추궁 - 무권대리인 책임이나 손해배상을 청구하고 사기 고소를 검토합니다. 표현대리가 부정될 때 남는 회수 경로입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 소유자가 대리인에게 다른 거래를 맡긴 적이 있거나 위임장·주민등록증까지 건넨 사정이 있으면 서류와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매대금 반환과 표현대리 분쟁 소송, 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인감도장과 인감증명서가 있으면 대리권을 믿어도 되나요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원 1995. 2. 17. 선고 94다34425 판결은 소유자 아닌 사람과 부동산 거래를 할 때 소유자에게 직접 의사를 확인하는 것이 보통이고, 확인하지 않았다면 대리권을 믿은 데 과실이 있다고 보았습니다. 부득이하게 확인할 수 없었던 사정이 있었는지가 예외를 가릅니다.
• 표현대리가 인정된 사례도 있나요?
  있습니다. 대법원 1995. 12. 22. 선고 94다45098 판결은 처가 남편 본인이 발급받은 인감증명서, 남편 무인이 찍힌 위임장, 주민등록증까지 제시해 대리권을 믿게 할 특별한 사정이 있었던 사안에서 표현대리를 인정했습니다. 인감 외에 본인의 위임을 뒷받침하는 서류가 더 있었는지가 차이입니다.
• 소유자에게 추인 여부를 어떻게 묻나요?
  상당한 기간을 정해 추인할지 확답하라고 최고하면 됩니다. 민법 제131조는 본인이 그 기간 안에 확답을 보내지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다고 정합니다. 도달 시점을 증명할 수 있도록 내용증명으로 보내고, 기간은 보통 2주 안팎으로 정합니다.
• 소유자가 입금된 돈을 썼다면 계약이 유효해지나요?
  추인으로 볼 여지가 생깁니다. 무권대리 계약은 본인이 추인하면 본인에게 효력이 생기고, 추인은 말이 아니라 행동으로도 할 수 있습니다. 다만 소유자가 계약 사실을 알고 그 돈을 썼는지가 먼저 증명되어야 하므로 계좌 인출 시점과 경위를 확인해야 합니다.
• 계약이 무효가 되면 보낸 대금은 누구에게 받나요?
  돈이 들어간 계좌의 주인인 소유자에게 먼저 청구합니다. 법률상 원인 없이 이익을 얻은 사람은 이를 돌려주어야 하기 때문입니다. 대리인이 그 돈을 인출해 가져갔다면 대리인에게 손해배상을 청구하고, 두 사람을 함께 상대로 소송을 내는 방법도 검토합니다.
• 대리인에게는 무엇을 청구할 수 있나요?
  계약 이행이나 손해배상 가운데 하나를 골라 청구할 수 있습니다. 다만 민법 제135조 제2항에 따라 매수인이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었으면 이 책임은 인정되지 않습니다. 그때는 대리인의 속임수를 이유로 한 불법행위 손해배상을 청구합니다.
• 대리인을 형사 고소할 수 있나요?
  대리인이 권한이 있는 것처럼 속여 대금을 받아 갔거나 위임장을 위조했다면 사기나 사문서위조로 고소할 수 있습니다. 고소는 민사 청구와 별개로 진행되고, 수사 과정에서 대리인의 소재와 돈의 흐름이 드러나 회수에 도움이 되는 경우가 많습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
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