분양·청약

분양대행사 직원이 써 준 수익률 보장 임대확약서로 분양대금을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 어렵습니다. 분양대행사 직원이 자기 명의로 써 준 임대확약서는 분양회사의 약속이 아니어서 표현대리가 성립하지 않으면 분양계약 해제 사유가 되지 않습니다. 지금은 확약서에 찍힌 명의와 분양계약서의 특약 문구부터 대조해 보십시오.

분양대행사 직원이 써 준 약속이 지켜지지 않았다고 해서 곧바로 분양대금 전액을 포기할 필요는 없습니다. 분양회사에 묻기 어렵더라도 확약서를 써 준 쪽에 따로 책임을 물을 길이 남아 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2024년 5월 분양 상담사에게서 연 6% 수익률 보장 임대확약서를 받고 신축 상가 한 칸을 4억 2,000만원에 분양받았습니다. 확약서에는 분양대행사 이사 명의와 대행사 도장만 찍혀 있었고, 분양계약서에는 임대 보장 문구가 없었습니다. 2025년 준공 뒤 1년이 넘도록 임차인이 들어오지 않자 B씨는 분양회사에 분양대금 반환을 요구했지만, 분양회사는 대행사가 한 약속이라며 거절했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양대행사 직원이 한 약속도 분양회사 약속이 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 분양대행사는 분양회사와 대행계약을 맺은 별도 회사이고, 그 직원이 분양회사 이름이 아닌 자기 이름이나 대행사 이름으로 임대를 확약했다면 분양회사가 그 약속에 묶이지 않습니다. 분양회사가 책임을 지려면 표현대리가 성립해야 합니다.

표현대리는 두 가지 길이 있습니다. 분양회사가 대행사에 대리권을 주었다고 수분양자에게 표시한 경우와, 대행사에 분양 상담 같은 기본대리권이 있는데 그 범위를 넘어 약속했고 수분양자가 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있는 경우입니다. 대행사 직원이 분양회사 로고가 들어간 명함을 쓰고 분양사무실 옆방에 상주했다는 사정만으로는 대리권 수여 표시로 보기 어렵습니다.

임대확약을 지키지 않으면 분양계약을 해제할 수 있나요?

분양계약서에 임대 보장 내용이 없다면 해제는 어렵습니다. 해제는 계약 당사자가 계약 내용인 채무를 이행하지 않을 때 하는 것인데, 대행사 직원 명의의 별도 확약은 분양회사와 맺은 분양계약의 내용으로 보기 어렵기 때문입니다.

분양 과정에서 들은 설명이 계약 내용이 되는 경우도 있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 분양광고나 모델하우스 설명 가운데 건물의 외형·재질처럼 분양자가 이행할 수 있는 구체적 조건은 묵시적으로 분양계약 내용이 된다고 보았습니다. 그러나 임대가 몇 퍼센트 수익으로 채워진다는 약속은 제3자인 임차인이 있어야 하는 일이어서 이 법리로 계약 내용이 되기는 쉽지 않습니다.

속아서 분양받았다고 취소할 수 있나요?

분양회사가 직접 속였거나, 대행사의 기망을 분양회사가 알았거나 알 수 있었을 때만 취소할 수 있습니다. 대행사는 분양회사 입장에서 제3자이므로 제3자 사기 규정이 적용됩니다.

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결은 분양대행 회사 직원이 인접 토지에 고층건물이 들어서기 어렵다고 말한 것을 주관적 예상에 불과하다고 보아 기망행위를 인정하지 않았습니다. 수익률 보장처럼 앞날을 말한 약속은 같은 이유로 기망으로 인정받기 어렵고, 구체적인 사실을 거짓으로 알린 자료가 있어야 합니다.

확약서를 써 준 분양대행사에는 무엇을 청구할 수 있나요?

대행사나 직원이 자기 명의로 확약했다면 그 확약 자체의 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 확약서 문구가 임대가 안 되면 차액을 보전한다는 식이면 약정금 청구도 가능합니다.

직원이 분양회사의 대리인인 것처럼 확약했는데 대리권이 없었다면, 그 직원은 무권대리인으로서 계약 이행이나 손해배상 책임을 집니다. 다만 수분양자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 이 책임은 생기지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」의 대리 규정은 원안 당시와 내용이 같습니다.

분양대행사 임대확약 대응 순서

• 확약서 명의 확인 - 확약서의 작성자, 날인, 회사 로고를 확인합니다. 책임질 상대가 분양회사인지 대행사인지 여기서 정해집니다.
• 분양계약서 대조 - 계약서와 부속 특약에 임대 보장 문구가 있는지 봅니다. 있으면 분양회사에 이행이나 해제를 주장할 수 있습니다.
• 대리권 흔적 수집 - 분양회사가 대행사를 자기 직원처럼 소개한 자료, 명함, 문자를 모읍니다. 표현대리 주장의 근거가 됩니다.
• 대행사 재산 확인 - 대행사와 직원의 재산과 영업 상태를 확인합니다. 판결을 받아도 회수할 재산이 있어야 합니다.
• 청구 상대 확정 - 분양회사 상대 해제·취소와 대행사 상대 손해배상 중 무엇을 할지 정합니다. 둘을 함께 청구하는 방법도 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 구두 약정의 효력을 부정하는 조항이 있거나 확약서가 분양회사 직인으로 발행된 경우에는 계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양 관련 계약 해제와 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양 상담사의 약속은 누가 책임지나요?
  약속한 사람의 명의에 따라 다릅니다. 분양대행사 직원이 자기 이름이나 대행사 이름으로 약속했다면 원칙적으로 대행사가 책임집니다. 분양회사가 책임지려면 민법 제125조나 제126조의 표현대리가 성립해야 하고, 그러려면 분양회사가 대리권을 준 것처럼 표시했거나 수분양자가 권한을 믿을 정당한 이유가 있어야 합니다.
• 분양회사 로고가 있는 명함만으로 표현대리가 되나요?
  그것만으로는 어렵습니다. 대행사 직원이 분양회사 로고가 들어간 명함을 쓰고 분양사무실 옆에서 상담했더라도, 확약을 대행사 직원 명의로 했고 계약서와 대금 관리는 분양회사가 따로 했다면 대리권 수여 표시로 보기 어렵습니다. 분양회사가 대행사를 자기 대리인이라고 소개한 자료가 더 필요합니다.
• 분양계약서에 임대 보장이 없으면 해제가 안 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 민법 제544조의 해제는 계약 당사자가 계약상 채무를 이행하지 않을 때 가능한데, 계약서에 없는 대행사 직원의 확약은 분양회사의 채무가 아닙니다. 다만 분양회사가 직접 한 설명이 구체적이고 이행 가능한 조건이었다면 묵시적으로 계약 내용이 되었다고 다툴 여지가 있습니다.
• 수익률 보장 약속은 사기로 볼 수 있나요?
  대체로 어렵습니다. 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다97864 판결은 분양대행 직원의 앞날에 관한 말을 주관적 예상으로 보아 기망행위를 부정했습니다. 사기로 취소하려면 임대차계약이 이미 체결됐다는 식으로 구체적 사실을 거짓으로 알렸고, 분양회사가 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 증거가 필요합니다.
• 대행사 직원 개인에게도 청구할 수 있나요?
  있습니다. 직원이 분양회사의 대리인인 것처럼 확약했는데 대리권이 없었고 분양회사도 추인하지 않았다면, 민법 제135조 제1항에 따라 그 직원은 상대방의 선택에 따라 이행 또는 손해배상 책임을 집니다. 대행사도 직원의 업무상 불법행위에 대해 사용자로서 배상 책임을 질 수 있습니다.
• 확약서의 수익 보장액을 그대로 받을 수 있나요?
  확약서 문구에 따라 다릅니다. 임대가 안 되면 매월 일정액을 지급한다는 식의 구체적 약정이라면 약정금으로 청구할 수 있습니다. 막연한 수익률 표시에 그치면 손해배상 청구로 가야 하고, 이때는 확약을 믿지 않았을 경우와 비교한 손해를 증명해야 합니다.

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