매매 계약

하도급 공사대금 대신 건축주 인감증명서만 보고 맺은 전세계약, 건축주에게 효력이 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 건축주에게 직접 확인하지 않고 원수급인이 보여 준 인감증명서만 믿었다면 표현대리가 성립하지 않아 건축주에게 전세계약의 효력을 주장하기 어렵습니다. 대법원은 이런 거래에서 건축주 의사를 확인하지 않은 하수급인에게 과실이 있다고 보았습니다. 지금은 인감증명서 사본과 원수급인의 공사대금 채무를 함께 정리하십시오.

원수급인이 사라졌다고 해서 공사대금을 받을 길까지 끊긴 것은 아닙니다. 전세계약의 효력과 공사대금 청구는 따로 봐야 합니다.

이런 상담이 많습니다

2025. 4. 인테리어 업체 대표 A씨는 다세대주택 신축 공사의 원수급인 B씨에게서 내부 마감 공사를 하도급받아 끝냈지만 공사대금 6,000만원을 받지 못했습니다. B씨는 건축주 인감증명서를 보여 주며 건축주에게 임대 권한을 받았다고 했고, A씨는 공사대금을 보증금으로 갈음하는 전세계약서를 썼습니다. 한 달 뒤 건축주는 그런 권한을 준 적이 없다고 했고 B씨는 연락이 끊겼습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축주 인감증명서만 보고 한 전세계약도 유효한가요?

건축주에게 직접 확인하지 않고 인감증명서 한 통만 믿었다면 건축주에게 그 전세계약의 효력을 주장하기 어렵습니다. 대법원 1995. 9. 26. 선고 95다23743 판결은 하수급인이 공사대금을 담보하려고 원수급인과 장차 완공될 주택의 전세계약을 맺으면서 건축주 인감증명서만 믿고 아무 조사도 하지 않았다면 과실이 있다고 보아 표현대리를 부정했습니다.

판례는 그 이유로, 공사를 도급받은 사람이 완성될 주택을 건축주 대신 임대해 공사대금에 충당하는 것은 통상의 거래 형태가 아니라는 점을 들었습니다. 그래서 이런 전세계약을 맺는 사람은 건축주에게 직접 담보 제공 의사를 확인하는 것이 보통이고, 확인할 수 없는 부득이한 사정이 없는 한 확인하지 않은 과실이 인정됩니다.

대리권 수여 표시에 의한 표현대리는 언제 성립하나요?

본인이 제3자에게 어떤 사람에게 대리권을 주었다고 표시했고, 그 사람이 그 범위에서 법률행위를 했으며, 상대방이 대리권 없음을 알지 못했고 알 수도 없었어야 합니다. 대법원 2007. 8. 23. 선고 2007다23425 판결은 이 표현대리가 본인과 대리인 사이의 기본 법률관계의 성질이나 효력과 관계없이 성립한다고 보았습니다.

서류를 건넨 방식으로 대리권 수여 표시가 있었는지는 서류의 내용, 작성·교부 경위와 형태, 대리행위의 종류와 성질을 종합해 판단합니다. 용도란이 비어 있는 인감증명서 한 통은 임대 권한을 준다는 표시로 보기 어렵습니다.

표현대리가 안 되면 누구에게 무엇을 청구하나요?

원수급인에게 무권대리인의 책임을 물어 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있습니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때는 이 책임도 묻지 못하므로, 표현대리를 부정한 같은 과실 사정이 여기서도 문제될 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 구조는 같습니다.

원래의 하도급 공사대금 채권은 그대로 남습니다. 원수급인을 상대로 공사대금 지급명령이나 소송을 내고, 원수급인 재산에 가압류를 하는 것이 기본입니다. 원수급인이 건축주 서류를 위조했거나 처음부터 속일 의도였다면 사기 고소도 검토합니다.

수급인 전세계약 분쟁 대응 순서

• 서류 원본 확인 - 인감증명서의 용도란·발급일, 위임장 유무를 확인합니다. 대리권 수여 표시가 있었는지 판단하는 기초입니다.
• 건축주 확인 경위 정리 - 건축주에게 연락하지 못한 사정이 있었는지 기록합니다. 부득이한 사정이 있으면 과실 판단이 달라질 수 있습니다.
• 원수급인 공사대금 청구 - 하도급계약서와 기성 확인서로 원수급인에게 공사대금을 청구합니다. 전세계약과 별개로 남아 있는 권리입니다.
• 가압류 신청 - 원수급인의 예금이나 건축주에 대한 공사대금채권을 가압류합니다. 원수급인이 잠적한 경우 회수의 출발점이 됩니다.
• 형사 고소 검토 - 서류 위조나 처음부터 속인 정황이 있으면 사기 고소를 병행합니다. 소재 파악에도 도움이 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건축주가 원수급인에게 분양·임대 대행을 맡긴 계약서가 있거나 건축주가 이전에도 같은 방식의 계약을 인정한 사정이 있으면 계약서와 경위를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공사대금 청구와 가압류, 표현대리 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 인감증명서를 가지고 있으면 대리권이 있다고 믿어도 되나요?
  그것만으로는 부족합니다. 대법원 1995. 9. 26. 선고 95다23743 판결은 하수급인이 건축주 인감증명서 1통만으로 원수급인에게 대리권이 있다고 믿고 전세계약을 맺었다면 과실이 있다고 보았습니다. 건축주에게 직접 확인할 수 없는 부득이한 사정이 있었는지가 예외를 가릅니다.
• 대리권 수여 표시는 어떻게 판단하나요?
  대법원 2001. 8. 21. 선고 2001다31264 판결은 서류를 교부하는 방법으로 대리권 수여를 표시했는지는 대리인이라는 사람이 가진 서류의 내용, 그 서류가 작성·교부된 경위나 형태, 대리행위의 종류와 성질을 종합해 판단한다고 보았습니다. 용도란이 빈 인감증명서는 약한 자료입니다.
• 건축주가 원수급인에게 다른 일을 맡긴 사이라면 달라지나요?
  민법 제126조의 권한을 넘은 표현대리가 문제될 수 있습니다. 원수급인에게 공사 관련 기본대리권이 있었고 그 권한을 넘어 전세계약을 맺었다면, 상대방이 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있는지를 봅니다. 이때도 건축주에게 확인하지 않은 사정은 불리하게 작용합니다.
• 건축주가 나중에 인정하면 전세계약이 유효해지나요?
  됩니다. 민법 제130조는 대리권 없는 사람이 맺은 계약은 본인이 추인하지 않으면 본인에게 효력이 없다고 정하므로, 반대로 건축주가 추인하면 효력이 생깁니다. 건축주에게 추인 여부를 확답하라고 최고하여 물을 수 있고, 기간 안에 답이 없으면 추인을 거절한 것으로 봅니다.
• 사라진 원수급인에게는 무엇을 청구하나요?
  두 가지입니다. 민법 제135조 제1항에 따라 무권대리인으로서 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있고, 원래의 하도급 공사대금도 청구할 수 있습니다. 다만 무권대리인 책임은 상대방이 대리권 없음을 알 수 있었으면 인정되지 않으므로 공사대금 청구가 더 안정적입니다.
• 완공된 주택에 유치권을 주장할 수 있나요?
  공사대금 채권이 그 건물에 관해 생긴 것이고 하수급인이 건물을 적법하게 점유하고 있다면 민법 제320조 제1항의 유치권을 검토할 수 있습니다. 다만 점유를 잃었거나 전세계약을 이유로 들어간 점유가 문제되면 인정이 어려울 수 있어 점유 경위를 먼저 확인합니다.

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