주택 임대차

집주인 대신 그 부인과 전세 계약을 해도 괜찮을까요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

집주인의 위임장과 인감증명서 없이 부인과 계약하는 것은 안전하지 않습니다. 부부라도 집을 세놓는 일은 일상의 가사가 아니어서 부인에게 대리권이 저절로 생기지 않고, 대리권 없는 계약은 민법 제130조에 따라 집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력이 없습니다. 지금은 도장을 찍기 전에 집주인 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 요구하고 집주인에게 직접 전화해 위임 사실을 확인하십시오.

집주인이 계약 자리에 꼭 나와야만 계약이 되는 것은 아닙니다. 대리권을 증명하는 서류가 갖춰지면 대리인과 맺은 계약도 집주인에게 효력이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

T씨는 2026년 3월 빌라를 보증금 2억 5천만원에 전세로 얻으려 했습니다. 등기부상 소유자인 남편은 해외 출장 중이라며 부인이 계약 자리에 나왔고, 가족관계증명서만 보여 주었습니다. T씨는 부부니까 부인과 계약해도 되는지, 나중에 남편이 모르는 계약이라고 하면 어떻게 되는지 물었습니다. 주택 임대는 일상가사에 속하지 않으므로 위임장과 인감증명서 없이 계약하면 효력을 다툴 위험이 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

부부는 서로 대리할 수 있지 않나요?

일상의 가사에 한해서만 서로 대리권이 있습니다. 일상의 가사는 식료품·생활용품 구입, 월세 지급, 자녀 교육비·의료비 지출처럼 부부 공동생활에 통상 필요한 사무를 말합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」이 이렇게 정합니다.

집을 세놓거나 파는 일은 여기에 속하지 않습니다. 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결은 부동산 처분 행위는 특별한 사정이 없는 한 일상의 가사에 속하지 않는다고 보았습니다.

대리권 없는 부인과 계약하면 어떻게 되나요?

집주인이 추인하지 않으면 집주인에게 효력이 없습니다. 이 경우 임차인은 대항력을 갖춰도 집주인에게 임대차를 주장하기 어렵고, 보증금 반환도 집주인에게 청구하기 어려워집니다. 부인은 대리권을 증명하지 못하고 추인도 받지 못하면 임차인의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임을 집니다.

표현대리로 보호받을 수는 없나요?

요건이 까다롭습니다. 대리인이 권한 밖의 행위를 한 경우 상대방이 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있으면 본인이 책임을 집니다. 그러나 부인이 일상가사대리권을 가진다는 사정만으로는 부족하고, 남편이 그 계약에 관한 대리권을 주었다고 믿을 만한 객관적인 사정이 있어야 합니다.

집주인 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서, 집주인과의 직접 연락 기록이 있다면 그런 객관적 사정이 됩니다. 가족관계증명서나 부인의 말만으로는 정당한 이유를 인정받기 어렵습니다.

대리인과 계약할 때 무엇을 받아야 하나요?

다음 서류를 받고 대조하십시오.

• 위임장 - 부동산 소재지, 소유자 이름과 연락처, 계약 목적, 대리인 인적사항, 계약 전반을 위임한다는 내용과 날짜가 적히고 소유자 인감이 찍혀 있어야 합니다.
• 인감증명서 - 위임장에 찍힌 인감과 같아야 합니다. 발급일이 최근인지도 봅니다.
• 신분증 - 대리인 신분증과 위임장의 대리인 표시가 같은지 확인합니다.
• 등기사항증명서 - 위임장의 소유자와 등기부 소유자가 같은지 계약 당일 다시 떼어 봅니다.

중개사를 통한 거래라면 개업공인중개사는 권리관계를 확인해 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시해야 합니다. 대리권 확인을 소홀히 했다면 중개사 책임도 문제 됩니다.

대리인 전세 계약 확인 순서

• 소유자 확인 - 등기사항증명서로 소유자를 확인합니다. 공동명의라면 모든 소유자의 위임이 필요합니다.
• 위임 서류 수령 - 인감이 찍힌 위임장과 인감증명서를 받습니다. 원본을 보관합니다.
• 소유자 직접 확인 - 소유자에게 직접 전화나 영상 연결로 위임 사실을 확인하고 기록을 남깁니다.
• 소유자 계좌로 송금 - 계약금과 잔금은 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
• 확정일자·전입신고 - 잔금일에 전입신고와 확정일자를 받습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 부인과 계약하고 돈을 보냈는데 집주인이 계약을 부인한다면 송금 내역과 대화 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 보증금 반환 소송과 무권대리 계약 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일상의 가사에는 어떤 일이 들어가나요?
  부부 공동생활에 통상 필요한 사무입니다. 민법 제827조 제1항은 부부가 일상의 가사에 관해 서로 대리권이 있다고 정하고, 대법원 2008다95861 판결은 이를 부부가 공동생활을 영위하는 데 필요한 통상의 사무라고 보았습니다. 생활용품 구입이나 월세 지급은 들어가지만 집을 세놓거나 파는 일은 들어가지 않습니다.
• 집주인이 나중에 계약을 인정하면 괜찮나요?
  괜찮습니다. 민법 제130조는 대리권 없는 자가 한 계약도 본인이 추인하면 본인에게 효력이 있다고 정합니다. 집주인이 보증금을 받아 쓰거나 계약을 인정하는 문자를 보냈다면 추인으로 볼 수 있으므로 그런 기록을 보관해 두십시오.
• 부인이 대리권이 없으면 부인에게 책임을 묻나요?
  물을 수 있습니다. 민법 제135조 제1항은 대리인으로 계약한 자가 대리권을 증명하지 못하고 본인의 추인도 받지 못하면 상대방의 선택에 따라 계약을 이행하거나 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 다만 상대방이 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었다면 책임이 제한됩니다.
• 가족관계증명서만 봤는데 표현대리가 되나요?
  되기 어렵습니다. 민법 제126조의 표현대리는 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 필요하고, 대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다95861 판결은 처에게 일상가사대리권이 있다는 것만으로는 부족하고 남편이 대리권을 주었다고 믿을 객관적 사정이 있어야 한다고 보았습니다.
• 위임장이 있으면 계약 효력은 집주인에게 가나요?
  갑니다. 민법 제114조 제1항은 대리인이 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다고 정합니다. 위임장에 계약 전반을 위임한다는 내용과 소유자 인감이 있고 인감증명서와 일치하면 그 계약은 집주인과 맺은 것과 같습니다.
• 중개사가 대리권 확인을 안 했어요?
  중개사 책임을 물을 수 있습니다. 공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개대상물의 권리관계를 확인해 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정합니다. 대리인의 권한 확인을 소홀히 해 손해가 생겼다면 손해배상 책임이 문제 됩니다.

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