상가 임대차

경매 앞둔 건물주가 허위 상가 임대차로 임차권등기명령을 받자는데 따라도 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 허위 임대차계약서로 임차권등기명령을 받으면 우선변제는커녕 사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 대법원 2010도12732 판결은 허위 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 신청한 행위를 소송사기의 실행의 착수로 보았고, 민법 제108조상 허위 계약은 무효라 우선변제권도 생기지 않습니다. 지금은 건물주의 제안 문자와 녹음을 보관하고 어떤 서류에도 서명하지 마십시오.

건물주의 부탁을 거절했다고 해서 따로 신고하거나 해명해야 할 의무가 생기는 것은 아닙니다. 가담하지 않으면 그것으로 충분합니다.

이런 상담이 많습니다

O씨는 2026년 9월 곧 경매될 상가건물의 건물주에게서 제안을 받았습니다. 실제로 가게를 빌린 적이 없는데도 보증금 3,000만원에 임차한 것처럼 계약서를 쓰고, 그 계약서로 임차권등기명령을 받아 두면 경매에서 상가임차인 우선변제로 돈을 받게 해 주겠다는 내용이었습니다. 받은 돈은 나눠 갖자는 말도 들은 O씨는, 건물주 말을 따르면 자신에게 문제가 생기는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위 계약서로 임차권등기명령을 받으면 어떻게 되나요?

사기죄로 처벌받을 수 있습니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 통정허위표시로 무효인 임대차계약으로 임차권등기를 마치면 외형상 임차인으로서 얻는 권리가 사기죄의 재산상 이익에 해당하고, 진정한 임차권자가 아니면서 허위 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 신청한 행위는 소송사기의 실행의 착수에 해당한다고 보았습니다. 이 판결 사건도 상가 임차권등기명령 사건입니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「형법」의 사기죄 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금입니다. 이 형은 2025. 12. 23. 개정되어 2026. 9. 13.부터 시행된 것이므로, 그 전에 한 행위에는 행위 당시 법률이 적용됩니다. 각색 사례처럼 앞으로 하는 행위에는 개정 법정형이 적용됩니다.

허위 임대차로 우선변제를 받을 수 있나요?

받을 수 없습니다. 상대방과 짜고 한 허위의 의사표시는 무효이므로, 실제 임대차가 없는 계약서로는 대항력도 우선변제권도 생기지 않습니다. 임차권등기를 마쳤더라도 그 등기의 전제인 임대차가 무효여서 경매법원이나 다른 채권자가 다투면 배당에서 빠집니다.

임차권등기명령은 원래 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 진정한 임차인이 대항력과 우선변제권을 지키려고 신청하는 제도입니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하지만, 이는 유효한 임대차가 있다는 것을 전제로 합니다.

건물주가 시킨 일이면 나는 책임이 없나요?

책임이 있습니다. 허위 계약서를 법원에 내 등기명령을 신청하는 사람은 임차인 명의자이므로, 건물주의 제안을 따랐더라도 직접 사기 행위를 한 사람이 됩니다. 건물주도 함께 처벌 대상이 될 수 있지만, 그렇다고 명의자의 책임이 줄지는 않습니다.

허위 임대차 제안 대응 순서

• 서명 거절 - 허위 계약서, 위임장, 등기명령 신청서에 서명하지 않습니다. 신청서 제출이 실행의 착수가 됩니다.
• 제안 기록 보관 - 건물주의 제안 문자와 녹음을 보관합니다. 나중에 가담하지 않았다는 사실을 보여 주는 자료입니다.
• 돈 거래 차단 - 보증금 명목의 송금이나 배당금 분배 약속에 응하지 않습니다. 금전 흐름은 공모의 증거가 됩니다.
• 이미 신청했다면 중단 - 신청을 취하하고 배당요구를 철회하는 절차를 검토합니다. 결과 발생 전 중단 여부가 처벌에 영향을 줍니다.
• 수사 대응 준비 - 이미 수사가 시작됐다면 제안 경위와 역할을 정리해 조사에 대비합니다. 진술 전에 자료를 맞춰 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 이미 계약서를 쓰고 등기명령까지 신청했거나 실제로 일부 금전이 오간 경우라면 경매 기록과 금전 흐름을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 사기 고소 대리와 형사 방어, 상가 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 허위 임대차로 등기명령만 받고 돈은 안 받았어요.
  그래도 처벌될 수 있습니다. 대법원 2012. 5. 24. 선고 2010도12732 판결은 진정한 임차권자가 아니면서 허위 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 신청한 행위를 소송사기의 실행의 착수로 보았습니다. 배당금을 받기 전이라도 신청서를 낸 시점부터 형사 책임이 문제됩니다.
• 사기죄 처벌은 얼마나 되나요?
  형법 제347조 제1항은 사람을 기망해 재물이나 재산상 이익을 얻은 사람을 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 정합니다. 이 법정형은 2026. 9. 13.부터 시행된 개정 규정이고, 그 전의 행위에는 행위 당시 법정형이 적용됩니다.
• 허위 계약서도 확정일자를 받으면 유효한가요?
  유효하지 않습니다. 민법 제108조 제1항은 상대방과 통정한 허위의 의사표시를 무효로 합니다. 확정일자는 계약서가 그 날짜에 있었다는 것을 보여 줄 뿐 실제 임대차를 만들어 주지 않으므로, 허위 계약에는 대항력도 우선변제권도 생기지 않습니다.
• 임차권등기명령은 원래 어떤 제도인가요?
  임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 진정한 임차인이 신청하는 제도입니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제1항이 신청 요건을 정하고, 같은 조 제5항은 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지한다고 정합니다. 가게를 옮겨야 하는 임차인이 권리를 지키려고 씁니다.
• 건물주 제안을 거절하면 불이익이 있나요?
  거절 자체로 법적 불이익은 없습니다. 허위 계약서 작성과 등기명령 신청에 가담하지 않으면 형법 제347조의 사기 행위에 해당하지 않습니다. 건물주의 제안 문자와 녹음을 보관해 두면, 나중에 경매 채권자가 문제 삼을 때 가담하지 않았다는 자료가 됩니다.
• 이미 신청했다면 어떻게 해야 하나요?
  신청 취하와 배당요구 철회를 검토하고 금전 흐름을 멈춰야 합니다. 대법원 2010도12732 판결에 따르면 신청 시점에 이미 실행에 착수한 것이므로 형사 책임이 바로 사라지지는 않지만, 결과가 생기기 전에 스스로 중단했는지가 처벌 판단에 고려될 수 있습니다.

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