상가 임대차

상가 임대인이 사망하면 상속인 한 명에게 보증금 전액을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 상속인 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 대법원 2015다59801 판결은 상가 임대인 지위를 공동상속한 상속인들의 보증금 반환채무를 불가분채무로 보았습니다. 한정승인한 상속인의 책임 범위와 경매 후 청구, 회수 순서를 정리했습니다.

네, 상속인 한 명에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 임대인이 사망하면 상속인들이 임대인 지위를 함께 이어받고, 대법원은 그 보증금 반환채무를 각자 전부를 갚아야 하는 불가분채무로 보았습니다. 상속지분대로 나누어 상속인마다 따로 청구할 필요는 없습니다. 다만 한정승인을 한 상속인은 상속받은 재산 한도에서만 책임을 집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 상가 1층에서 보증금 6,000만 원에 반찬가게를 운영했습니다. 임대인 B씨가 2025. 4. 사망했고, 건물은 자녀 네 명 앞으로 4분의 1씩 상속등기가 되었습니다. 계약이 끝난 2026. 2. 보증금을 돌려 달라고 하자 큰아들은 자기 몫 1,500만 원만 주겠다고 했고, 막내는 한정승인을 했다며 연락을 끊었습니다. 그 사이 은행 근저당에 따른 경매까지 들어왔습니다. A씨는 큰아들에게 6,000만 원 전부를 받을 수 있는지, 막내에게는 무엇을 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

상속인들은 보증금을 상속지분만큼만 돌려주면 되나요?

아니요, 상속인 각자가 보증금 전액을 돌려줄 의무를 집니다. 상가 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 건물 소유자가 바뀌면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받습니다. 대법원은 매매뿐 아니라 상속이나 경매로 소유권을 얻은 사람도 여기의 양수인이라고 보았습니다.

상속인 여럿이 건물을 함께 상속하면 공동임대인이 되고, 그 보증금 반환채무는 성질상 나눌 수 없는 불가분채무입니다. 불가분채무에는 연대채무 규정이 준용되므로 임차인은 상속인 중 누구에게나 전부를 청구할 수 있습니다. 한 사람이 갚으면 그만큼 다른 상속인의 채무도 줄고, 누가 얼마를 부담할지는 상속인들 사이에서 정산할 문제입니다. 대항력 규정은 보증금 액수와 관계없이 모든 상가 임대차에 적용되고, 현행 조문도 판결 당시와 같은 내용입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항도 같은 구조입니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

임차인은 1999년부터 상가 1층을 보증금 5,000만 원에 빌려 소매점을 운영하며 사업자등록을 했습니다. 소유자가 바뀐 뒤 새 소유자와 같은 내용으로 다시 계약했고, 보증금을 받지 못해 2008년 임차권등기를 마쳤습니다. 이듬해 임대인이 사망해 자녀 네 명이 4분의 1씩 상속등기를 했고, 그 뒤 선순위 근저당권에 따른 경매로 건물이 제3자에게 넘어갔습니다. 원심은 경매로 임차권이 소멸했으니 상속인들이 상속지분대로 나누어 갚으면 된다고 보았습니다.

대법원은 상속인들이 상속으로 임대인 지위를 함께 이어받았다고 보고, “임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.”라고 했습니다. 임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하므로, 상속인들은 함께 보증금 5,000만 원과 지연손해금을 지급할 의무가 있다며 원심을 파기했습니다. 특별한정승인을 한 다른 상속인에 대해서는 상속재산 한도의 책임만 인정한 원심을 유지했습니다.

상속인이 한정승인을 했다면 보증금은 어디까지 받을 수 있나요?

한정승인한 상속인에게는 상속받은 재산 한도에서만 받을 수 있습니다. 한정승인은 상속개시를 안 날부터 3개월 안에 하는 것이 원칙입니다. 상속채무가 더 많다는 사실을 중대한 과실 없이 몰랐다면 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 할 수 있고, 몰랐던 데 중대한 과실이 없다는 점은 상속인이 증명해야 합니다.

한정승인 신고 때 재산목록에서 보증금 채무 등을 빠뜨렸다고 바로 단순승인이 되는 것은 아닙니다. 대법원은 상속재산을 숨겨 채권자를 해칠 의사로 빠뜨린 경우에만 단순승인으로 본다고 했고, 이 사건에서도 그런 의사를 인정하지 않았습니다. 그래서 임차인은 단순승인한 상속인에게 전액을 청구하는 쪽이 회수에 유리합니다. 한정승인한 상속인에게는 상속받은 건물 지분이나 그 매각대금에서 받는 구조가 됩니다. 한정승인과 상속포기의 차이는 「부모님 빚 때문에 한정승인과 상속포기 중 고민인데 무엇이 다른가요?」에서 자세히 설명했습니다.

상속된 상가 보증금 회수 대응 순서

• 상속인 확인 - 등기사항증명서와 가족관계 자료로 지분을 가진 상속인을 모두 확인합니다.
• 대항력 점검 - 인도일과 사업자등록 신청일, 확정일자와 임차권등기 여부를 정리합니다.
• 임차권등기 - 계약이 끝났는데 보증금을 못 받고 나가야 한다면 임차권등기명령부터 받습니다.
• 청구 상대 선택 - 상속인별 한정승인·상속포기 여부를 확인하고 단순승인한 상속인에게 전액을 청구합니다.
• 경매 대응 - 경매가 진행 중이면 배당에 참여하고, 받지 못한 금액은 상속인에게 계속 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 대항력을 갖춘 시점과 상속인별 한정승인·상속포기 여부, 경매 배당 결과에 따라 상속인에게 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 보증금 반환 소송과 상속인을 상대로 한 채권 회수를 수행합니다. 임차권등기 절차는 「상가 보증금을 못 받았을 때 쓰는 임차권등기명령은 어떤 제도인가요?」에서 자세히 설명했습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속을 포기한 자녀에게도 보증금을 청구할 수 있나요?
  청구할 수 없습니다. 상속포기는 상속이 개시된 때로 거슬러 효력이 있어 그 자녀는 처음부터 임대인 지위를 이어받지 않은 것이 됩니다. 남은 상속인들에게 청구해야 합니다.
• 건물이 경매로 넘어간 뒤에도 상속인들에게 보증금을 청구할 수 있나요?
  네, 배당받지 못한 보증금은 상속인들에게 청구할 수 있습니다. 대법원은 선순위 근저당 경매로 건물이 넘어간 사안에서도 공동임대인인 상속인들이 보증금과 지연손해금을 함께 지급할 의무가 있다고 했습니다.
• 상속인 한 명이 자기 지분만큼만 갚겠다면 받아도 되나요?
  받아도 됩니다. 받은 만큼 전체 보증금 채무가 줄고, 나머지는 다른 상속인 누구에게나 청구할 수 있습니다. 다만 나머지 청구를 포기한다는 문구가 든 합의서에는 서명하지 않아야 합니다.
• 주택 전세에서 집주인이 사망해도 같은가요?
  같은 구조로 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항도 임차주택의 양수인이 임대인 지위를 승계한다고 정하고 있어, 대항력을 갖춘 세입자는 공동상속인 누구에게나 보증금 전액을 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다.
• 상속등기를 하지 않은 상태면 누구를 상대로 소송하나요?
  가족관계 자료로 확인한 상속인들을 상대로 합니다. 상속인은 상속이 개시된 때부터 피상속인의 권리의무를 이어받으므로 상속등기가 없어도 임대인 지위를 승계합니다.
• 한정승인한 상속인 상대로 이기면 그 사람 월급도 압류할 수 있나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 한정승인한 상속인은 상속받은 재산 한도에서만 갚을 책임이 있어, 판결도 그 한도로 집행하게 됩니다. 상속재산을 숨긴 사정이 있으면 단순승인으로 다툴 여지가 있습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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