주택 임대차

전 집주인이 집을 증여하고 사망하면 보증금은 누구에게 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

보증금은 집을 증여받은 새 소유자에게 받으며, 사망한 전 집주인의 상속인에게는 원칙적으로 청구할 수 없습니다. 대항력을 갖춘 뒤 소유권이 넘어가면 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 넘어가고 전 집주인의 의무는 소멸한다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 전입일이 소유권 이전일보다 빠른지부터 확인하십시오.

전 집주인의 상속인을 찾아다닐 필요는 없습니다. 보증금 반환 의무는 이미 새 소유자에게 넘어가 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2024년 2월 보증금 1억 6천만원에 오피스텔을 빌려 전입과 확정일자를 마쳤습니다. 집주인은 2025년 6월 이 오피스텔을 아들에게 증여해 등기를 넘겼고, 같은 해 겨울 사망했습니다. 계약 만료를 앞두고 H씨가 아들에게 보증금을 요청하자, 아들은 증여받을 때 보증금 이야기를 들은 적이 없으니 다른 상속인들과 해결하라고 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

집을 증여받은 사람이 보증금을 돌려줘야 하나요?

네. 대항력을 갖춘 임차인이 사는 주택의 소유권이 넘어가면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받고, 보증금 반환 의무도 소유권과 한 덩어리로 함께 넘어갑니다. 매매뿐 아니라 증여로 소유권이 넘어간 경우도 같습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「주택임대차보호법」은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 이 효과는 소유권이 넘어가기 전에 이미 입주와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖춘 경우에만 생깁니다. 대항력이 소유권 이전 뒤에 생겼다면 새 소유자에게 보증금을 주장하기 어렵습니다.

돌아가신 전 집주인의 상속인에게 청구할 수 있나요?

원칙적으로 청구할 수 없습니다. 소유권이 넘어가면서 전 집주인의 임대인 지위와 보증금 반환 의무는 소멸하므로, 그가 사망해도 이 채무는 상속되지 않습니다. 상속인은 사망 당시 남아 있던 권리와 의무만 이어받기 때문입니다.

따라서 보증금은 증여받은 새 소유자에게 청구합니다. 새 소유자에게 따로 동의를 받을 필요도 없습니다. 선순위 근저당권이 있는 주택이라도 대항력 있는 임차인이라면 임대인 지위의 승계에 임차인의 동의가 필요하지 않습니다.

새 집주인이 싫으면 전 집주인에게 받을 수는 없나요?

집이 넘어간 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 전 집주인에게 청구할 수 있습니다. 대법원은 임차인이 임대인 지위의 승계를 원하지 않으면 이의를 제기해 승계된 임대차관계에서 벗어날 수 있고, 이 경우 양도인의 보증금 반환 의무는 없어지지 않는다고 봅니다.

전 집주인이 이미 사망했다면 이의로 되살아난 보증금 반환 의무는 상속인에게 넘어갈 수 있습니다. 다만 새 소유자에게 차임을 내거나 새 소유자와 기간을 연장하는 등 승계를 전제로 행동했다면 이의한 것으로 보지 않습니다. 이의는 증여 사실을 안 직후 내용증명으로 남겨야 합니다.

집주인이 바뀐 뒤 보증금 청구 순서

• 등기부 확인 - 소유권이 넘어간 원인과 날짜를 봅니다. 증여·매매·상속 중 무엇인지 적혀 있습니다.
• 대항력 선후 확인 - 전입일과 입주일이 소유권 이전일보다 빠른지 봅니다. 빨라야 새 소유자가 승계합니다.
• 상대방 결정 - 새 소유자에게 받을지, 이의해서 전 집주인 쪽에 받을지 정합니다. 재산이 넉넉한 쪽을 고릅니다.
• 통지 - 선택한 상대방에게 보증금 반환 또는 이의 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 발송일과 도달일을 남깁니다.
• 반환 청구 - 기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송과 임차권등기명령을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 증여받은 사람이 미성년 자녀이거나 증여 뒤 곧바로 다시 처분된 경우라면 등기부와 가족관계 자료를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 임대차 분쟁의 명도·보증금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 증여도 매매처럼 새 주인이 보증금을 떠안나요?
  네. 임차주택의 양수인에는 매수인뿐 아니라 증여받은 사람도 들어갑니다. 대항력을 갖춘 뒤 증여로 소유권이 넘어갔다면 증여받은 사람이 임대인 지위와 보증금 반환 의무를 함께 이어받습니다.
• 전 집주인 상속인에게 보증금을 달라고 할 수 있나요?
  원칙적으로 할 수 없습니다. 소유권이 넘어가면서 전 집주인의 보증금 반환 의무는 소멸했으므로 상속될 채무가 없습니다. 상속인에게 청구하려면 증여 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 승계에 이의했어야 합니다.
• 새 집주인이 동의를 안 했다고 버티면요?
  새 소유자의 동의는 필요하지 않습니다. 대항력 있는 임차인이 있는 집을 받았다면 법률상 당연히 임대인 지위가 넘어갑니다. 선순위 근저당권이 있어도 승계에 임차인의 동의가 필요한 것은 아닙니다.
• 승계에 이의하려면 어떻게 하나요?
  증여나 매매 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 원래 임대인에게 승계를 원하지 않는다는 뜻을 알립니다. 내용증명으로 보내 날짜를 남기는 것이 좋습니다. 새 소유자에게 차임을 내는 등 승계를 받아들이는 행동을 하면 이의로 보기 어렵습니다.
• 소유권 이전 뒤에 전입했으면요?
  소유권이 넘어간 뒤에 대항력을 갖췄다면 새 소유자가 보증금 반환 의무를 이어받는 효과는 생기지 않습니다. 이때는 계약 상대방이었던 전 집주인에게 청구하고, 새 소유자와는 새로 계약 관계를 정리해야 합니다.
• 새 집주인이 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?
  기간이 끝났는데 돌려주지 않으면 새 소유자를 상대로 보증금 반환 소송을 냅니다. 이사해야 하면 임차권등기명령으로 대항력을 유지한 뒤 옮기고, 판결을 받으면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다

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