재개발·재건축

재개발 기준일 뒤에 상속등기한 공유지분도 따로 아파트를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 권리산정기준일 전에 피상속인이 사망했다면 상속등기를 기준일 뒤에 했더라도 지분면적 90㎡ 이상인 상속인은 재개발 독립 분양대상자가 될 수 있습니다. 대법원 2024두31185 판결은 상속은 등기 없이 사망한 때 효력이 생기고 분할협의도 상속개시 때로 소급한다는 이유를 들었습니다. 지금은 피상속인의 사망일과 분할협의일이 기준일 전후 어디에 있는지부터 확인하십시오.

상속등기가 권리산정기준일 뒤에 됐다는 이유만으로 독립 분양대상자 자격을 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

서울의 한 재개발구역 안에 도로 부지 770㎡가 있었고, 땅 주인은 권리산정기준일보다 훨씬 전에 사망했습니다. 자녀 6명은 상속등기를 미루다가 기준일이 지난 뒤 상속재산분할협의를 해 큰아들 308㎡, 둘째 231㎡, 나머지 4명은 각 57.75㎡씩 지분으로 등기했고, 곧이어 이 지분들을 다른 사람들에게 팔았습니다. 2024년 조합은 관리처분계획을 인가받으면서 지분을 산 B씨 등 4명 전부를 1명의 분양대상자로 보아 아파트 1채만 배정했습니다. 큰아들과 둘째에게서 지분을 산 사람들은 각자 1채씩을 받을 수 있는지 다투기로 했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

땅 하나를 여럿이 공유하면 재개발 아파트는 1채만 나오나요?

원칙은 그렇습니다. 같은 세대가 아닌 2명 이상이 1토지를 공유하면 1주택만 공급하는 것이 도시정비법의 기본 원칙입니다. 다만 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도조례가 주택공급을 따로 정하고 있으면 그 조례에 따라 주택을 공급할 수 있습니다.

서울특별시 조례는 1필지를 여러 명이 소유하면 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보되, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분면적이 90제곱미터 이상이면 예외로 합니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」도 같은 구조입니다. 판결 사안은 2010. 7. 16. 전에 기본계획이 수립된 구역이어서 그 전의 구 조례가 적용됐고, 기준일은 2003. 12. 30.이었습니다.

기준일 전에 상속이 시작됐는데 등기는 뒤에 했다면 어떻게 되나요?

기준일 전에 피상속인이 사망했다면 상속등기를 기준일 뒤에 했더라도 상속인은 기준일 전부터 그 지분을 소유한 사람입니다. 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결은 이런 상속인이 지분면적 90㎡ 이상을 가지면 독립된 1명의 분양대상자가 될 수 있다고 보았습니다.

상속은 사망으로 개시되고, 상속인은 그때부터 피상속인의 재산을 포괄적으로 승계합니다. 상속으로 인한 부동산 물권 취득에는 등기가 필요 없습니다.

상속재산분할협의로 지분을 나눈 경우에도 분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 생깁니다. 그래서 기준일 뒤에 협의를 했더라도 협의 내용대로 상속개시 때부터 지분을 가진 것으로 봅니다.

관리처분계획에서 소유권 취득일은 등기부 접수일을 기준으로 한다는 조례 조항이 있지만, 판결은 이 조항이 등기로 물권이 변동되는 경우를 전제로 한 것이고 상속처럼 법률 규정으로 물권이 변동되는 경우까지 등기 접수일로 따지라는 뜻은 아니라고 보았습니다.

상속재산분할협의가 「지분 쪼개기」로 의심받으면 어떻게 되나요?

오로지 분양 주택 수를 늘릴 목적으로 한 상속재산분할협의라면 그에 기초한 분양신청은 권리남용이나 신의칙 위반으로 인정되지 않습니다. 이런 특별한 사정은 이를 주장하는 사업시행자(조합)가 증명해야 합니다.

다만 기준일 뒤에 분할협의를 했거나 기존 협의를 해제하고 새로 협의해서, 법정상속분대로 상속했을 때보다 받을 수 있는 주택 수가 늘었다면 지분 쪼개기 목적이 사실상 추정될 수 있습니다. 이 경우 상속인 쪽에서 협의를 한 경위와 다른 목적이 없었다는 사정을 설명해야 합니다. 판결 사안에서는 원심이 지분 쪼개기 목적이 보이지 않는다고 판단했고 대법원도 이를 수긍했습니다.

기준일 전부터 90㎡ 미만이던 지분을 사서 합치면 따로 분양받나요?

아니요, 기준일 당시 지분면적이 90㎡에 미치지 못했다면 뒤에 그 지분들을 사서 합쳐 90㎡를 넘겨도 예외에 해당하지 않습니다. 판결 사안에서 57.75㎡씩의 지분 2개를 사들여 115.5㎡가 된 매수인들은 공동으로 1주택을 받는 분양대상자로 판단됐습니다. 반대로 기준일 전부터 308㎡, 231㎡를 소유하던 상속인에게서 그 지분을 그대로 산 매수인은 각자 독립 분양대상자로 인정됐습니다.

현행 조례도 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 공유로 취득한 토지는 종전 토지 총면적 산정에 넣지 않습니다. 지분을 사기 전에 기준일 당시의 지분면적부터 확인해야 하는 이유입니다.

재개발 공유지분 분양대상자 대응 순서

• 기준일 확인 - 구역의 기본계획 수립일과 적용 조례, 권리산정기준일을 확인합니다. 어느 조례가 적용되는지에 따라 기준일이 달라집니다.
• 상속 날짜 정리 - 피상속인의 사망일, 상속재산분할협의일, 상속등기 접수일을 제적등본과 등기부로 맞춰 봅니다. 사망일이 기준일 전이면 등기가 늦어도 다툴 수 있습니다.
• 지분면적 계산 - 기준일 당시 각 공유자의 지분면적이 90㎡ 이상인지 계산합니다. 기준일 뒤에 사서 합친 면적은 넣지 않습니다.
• 분할협의 경위 소명 - 법정상속분과 협의 내용이 다른 이유, 협의가 기준일 뒤에 이뤄진 이유를 정리합니다. 주택 수가 늘었다면 지분 쪼개기 추정을 깨는 자료가 필요합니다.
• 관리처분계획 다툼 - 분양신청 결과 통지와 관리처분계획 인가 고시를 확인하고 조합원지위확인이나 관리처분계획 취소를 검토합니다. 인가 뒤에는 제소기간을 따져야 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 서울 외 지역 조례가 적용되거나 기준일 뒤에 협의를 다시 한 사정이 있으면 조례 원문과 협의서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 조합원 지위와 관리처분계획을 다투는 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 권리산정기준일은 어떻게 확인하나요?
  구역에 적용되는 시·도조례와 기본계획·정비구역 지정 고시로 확인합니다. 판결 사안은 2010. 7. 16. 전에 기본계획이 수립된 서울 구역이라 구 조례가 적용돼 기준일이 2003. 12. 30.이었습니다. 현행 서울특별시 조례 제36조 제2항 제3호도 권리산정기준일을 기준으로 공유지분 예외를 정합니다.
• 상속등기를 안 해도 소유자인가요?
  네, 상속으로 인한 부동산 취득에는 등기가 필요 없습니다. 민법 제187조는 상속 등 법률 규정에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다고 정합니다. 다만 같은 조 단서에 따라 등기를 하지 않으면 처분은 하지 못하므로, 지분을 팔려면 먼저 상속등기를 해야 합니다.
• 기준일 뒤에 한 분할협의도 소급하나요?
  네, 상속재산 분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 생깁니다. 민법 제1015조가 정한 효과이고, 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결도 기준일 뒤의 분할협의로 정한 지분을 상속개시 때부터 소유한 것으로 보았습니다. 다만 주택 수를 늘리려는 목적이면 권리남용으로 배척될 수 있습니다.
• 지분 쪼개기 목적은 누가 증명하나요?
  원칙적으로 이를 주장하는 사업시행자(조합)가 증명합니다. 다만 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결은 기준일 뒤 분할협의나 협의 해제 후 재협의로 법정상속분보다 분양 주택 수가 늘었다면 지분 쪼개기 목적을 사실상 추정할 수 있다고 보았습니다. 이때는 상속인이 협의 경위를 설명해야 합니다.
• 상속인에게서 지분을 산 사람도 따로 받나요?
  기준일 전부터 90㎡ 이상이던 지분을 그대로 산 사람이라면 따로 받을 수 있습니다. 대법원 2025. 5. 29. 선고 2024두31185 판결은 그런 상속인에게서 지분을 양수한 원고들을 각자 독립 분양대상자로 본 원심을 유지했습니다. 반면 기준일 당시 90㎡ 미만 지분을 사서 합친 사람은 공동 1주택이었습니다.
• 작은 지분 여러 개를 사 모으면 어떻게 되나요?
  따로 분양받기 어렵습니다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제3항 제3호는 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지를 종전 토지 총면적 산정에서 빼도록 정합니다. 기준일 당시 지분면적이 90제곱미터에 못 미쳤다면 뒤에 합쳐도 예외가 되지 않습니다.

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