재개발·재건축

조합설립인가 뒤 한 사람의 집 여러 채를 나눠 샀다면 각자 분양받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합설립인가 뒤 한 명의 소유자에게서 여러 사람이 나눠 샀다면 원칙적으로 전원이 1명의 조합원, 1개의 분양대상자 지위만 가집니다. 대법원 2020두36724 판결로 대표조합원 없이 각자 신청한 경우의 현금청산과 현행 도시정비법 기준을 정리했습니다.

아니요, 조합설립인가 뒤 한 명의 토지등소유자에게서 나눠 산 여러 사람은 원칙적으로 전원이 1명의 조합원, 1개의 분양대상자 지위만 가집니다. 각자 따로 분양신청을 하면 적법한 분양신청으로 인정되지 않아 모두 현금청산대상자가 될 수 있습니다. 소유자마다 조합에 개별 조합원 자격을 다시 주장할 필요는 없고, 대표 선임과 공동 신청부터 챙기면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발 구역 안의 다세대주택 한 세대를 2024. 5. 기존 소유자 B씨에게서 샀습니다. B씨는 조합설립인가가 난 뒤 갖고 있던 여러 세대를 A씨 등 여러 사람에게 한 세대씩 팔았습니다. 2026. 6. 분양신청 통지를 받은 A씨는 자기 이름으로만 분양신청서를 냈고, 다른 매수인들도 각자 신청했습니다. 2026. 9. 조합은 관리처분계획안에서 이들 모두를 현금청산대상자로 분류했습니다. A씨는 각자 돈을 내고 등기까지 마쳤는데 왜 아파트를 한 채도 받을 수 없는지, 지금이라도 대표를 정하면 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 13세대를 나눠 산 사람들을 어떻게 판단했나요?

13세대를 가진 한 사람이 조합설립인가 뒤 12세대를 12명에게 넘긴 사안에서, 13명 전원을 1명의 조합원으로 보았습니다. 원고는 각자 아파트 수분양권이 있다며 관리처분계획 취소 등을 구했지만 원심과 대법원 모두 받아들이지 않았습니다. 원심은 양도인과 양수인 12명을 합해 1인의 조합원 지위에서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보았고, 대법원은 이 판단이 정당하다고 했습니다.

대법원은 “주택재개발사업 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유권을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우에는 원칙적으로 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 보아야 한다.”라고 판시했습니다. 2009년 개정으로 이 조항이 생긴 이유는 조합설립인가 뒤 소유권을 쪼개 조합원 수를 늘리면 사업성이 떨어지고 기존 조합원이 피해를 보기 때문이라고 설명했습니다.

대표조합원 없이 각자 분양신청하면 어떻게 되나요?

적법한 분양신청으로 보지 않아 모두 현금청산대상자가 될 수 있습니다. 이 사건 구분소유자들은 분양신청기간이 끝날 때까지 대표조합원을 정하지 않았습니다. 각자 단독 명의로 신청하면서 다른 소유자의 이름을 적거나 그들의 신청서를 붙이지도 않았습니다.

원심은 이것이 법령과 조합 정관에 어긋나 적법한 분양신청이 아니라고 보았습니다. 분양신청기간이 지난 뒤 소송 중에 대표조합원을 정했어도 결론은 달라지지 않는다고 했고, 대법원도 이 판단을 유지했습니다. 조합 정관이 대표조합원 선임과 신청 서류를 정해 두었다면 그 방식도 지켜야 합니다. 분양설계는 분양신청기간 만료일을 기준으로 세우므로, 기간이 지난 뒤의 보완은 받아들여지기 어렵습니다. 현금청산이 되면 보상 협의와 수용 절차로 넘어가는데, 「재개발 분양신청을 하지 않으면 어떤 보상을 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

지금 도시정비법에서도 같은가요?

현행 법령도 같은 구조여서 이 판결의 기준이 그대로 적용됩니다. 판결이 적용한 옛 제19조와 제48조는 2017년 전부개정으로 제39조와 제76조로 옮겨졌습니다. 현행 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 뒤 1명의 토지등소유자에게서 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 되면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

현행 제76조 제1항 제6호도 1세대나 1명이 여러 주택을 가져도 1주택을 공급한다고 정합니다. 예외로 과밀억제권역 밖 조정대상지역이나 투기과열지구에서 지정 전에 나눠 산 경우 각각 1주택을 공급할 수 있는 규정 등이 있습니다. 정비구역 지정 뒤 분할된 집합건물 구분소유권을 취득한 사람은 현금청산할 수 있다는 규정도 따로 있습니다. 투기과열지구의 재개발사업에서는 관리처분계획 인가 뒤 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없다는 제한도 함께 봐야 합니다.

재개발 분양자격 분쟁 대응 순서

• 취득 시점 확인 - 등기부로 내가 산 날과 조합설립인가일, 정비구역 지정일의 선후를 봅니다.
• 양도인 확인 - 같은 사람에게서 여러 명이 나눠 샀는지 다른 세대의 등기도 확인합니다.
• 대표조합원 선임 - 분양신청기간 안에 공유자 전원이 동의한 대표를 정합니다.
• 공동 분양신청 - 대표 명의로 다른 소유자 명단과 서류를 붙여 기간 안에 신청합니다.
• 관리처분계획 검토 - 분류가 잘못됐으면 안 날부터 90일 안에 취소소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립인가일과 각 소유자의 취득일, 양도인이 같은 사람인지, 분양신청 방식에 따라 분양대상자 지위와 현금청산 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 분양자격과 관리처분계획 취소소송, 현금청산 보상 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합설립인가 전에 나눠 샀다면 각자 조합원이 되나요?
  이 판결의 제한은 조합설립인가 뒤 양수한 경우에 적용됩니다. 인가 전에 산 경우는 공유나 1세대 해당 여부, 정비구역 지정 뒤 분할된 구분소유권인지 등을 따로 봐야 합니다.
• 같은 사람에게서 산 사람이 여럿인지 어떻게 알 수 있나요?
  같은 건물이나 구역 안 다른 세대의 등기사항증명서에서 직전 소유자와 이전 날짜를 확인하면 됩니다. 조합에 조합원 명부상 지위를 서면으로 물어 두는 방법도 있습니다.
• 분양신청기간이 지난 뒤 대표조합원을 정하면 구제되나요?
  어렵습니다. 대법원은 분양신청기간이 끝난 뒤 소송 중에 대표조합원을 정했어도 각자 단독으로 한 신청이 적법해지지 않는다는 원심 판단을 유지했습니다.
• 현금청산대상자가 되면 보상은 언제 받나요?
  사업시행자는 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 안 되면 그 기간 만료 다음 날부터 60일 안에 수용재결 신청이나 매도청구소송을 해야 합니다.
• 한 집을 여러 명이 공유하면 아파트도 여러 채 받나요?
  아닙니다. 같은 세대가 아닌 2명 이상이 1주택이나 1토지를 공유하면 1주택만 공급하는 것이 원칙입니다. 시·도조례로 따로 정한 경우 등 예외가 있습니다.
• 매도인에게 분양자격이 없다는 이유로 책임을 물을 수 있나요?
  매매계약에서 분양자격을 보장했거나 중요한 사정을 알리지 않았다면 계약 책임을 따져 볼 수 있습니다. 계약서 특약과 중개 당시 설명 자료가 중요합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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• 재개발 수용재결이 확정된 뒤에도 관리처분계획 취소소송을 낼 수 있나요?
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• 분양신청을 안 해 현금청산자가 됐는데 조합이 부과금을 내라고 하면요?
• 재건축 조합설립 동의율, 여러 명이 공유한 땅은 어떻게 세나요?

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