재개발·재건축

재개발 분양신청을 하지 않으면 어떤 보상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

분양신청을 하지 않으면 조합원 분양 대신 토지·건축물 등의 손실보상을 받게 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 않은 사람과 손실보상 협의를 하도록 정하고, 협의가 안 되면 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 지금은 분양신청기간 종료일과 관리처분계획 인가·고시일부터 확인하십시오.

사업시행자가 처음 제시한 보상금에 바로 합의해야 하는 것은 아니고, 협의가 안 되면 수용재결이나 소송에서 감정평가를 거쳐 금액이 다시 정해집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 수도권 재개발구역에 있는 4층 상가주택을 2016년부터 소유하고 있습니다. 2025년 조합이 정한 분양신청기간에 추가 분담금이 부담돼 신청하지 않았고, 2026년 3월 관리처분계획이 인가·고시되었습니다. 조합은 감정평가 결과라며 시세보다 낮아 보이는 보상금을 제시했습니다. A씨는 분양신청을 하지 않으면 어떤 보상을 받는지, 제시액에 꼭 동의해야 하는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양신청을 안 하면 누가 손실보상 대상이 되나요?

분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람, 법에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람이 대상입니다. 사업시행자는 이들과 토지, 건축물, 그 밖의 권리에 대한 손실보상 협의를 해야 합니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」의 규정입니다.

이렇게 조합원 분양 대신 돈으로 정산받는 사람을 실무에서 현금청산자라고 부릅니다. 현금청산자가 되면 새 아파트를 분양받을 권리는 없어지고, 가지고 있던 토지와 건물의 가치를 금전으로 보상받습니다. 분양신청을 할지 고민된다면 예상 분담금과 예상 보상금을 나란히 놓고 비교한 뒤 분양신청기간 안에 결정해야 합니다.

협의는 언제 시작하고 언제까지 하나요?

관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의해야 합니다. 다만 사업시행자는 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있으므로, 관리처분계획 인가 전에도 보상 제안을 받을 수 있습니다. 협의 과정에서 감정평가 결과와 산정 근거를 요구해 확인해야 합니다.

협의가 안 되면 어떻게 되나요?

사업시행자가 90일 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 재개발사업은 토지수용 절차로, 재건축사업은 매도청구소송으로 진행되는 것이 일반적입니다. 수용재결에서는 토지수용위원회가, 소송에서는 법원이 감정평가를 거쳐 보상금을 정합니다.

사업시행자가 이 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 소송을 제기하면 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율로 계산합니다.

재개발 분양 미신청 손실보상 대응 순서

• 기한 확인 - 분양신청기간 종료일과 관리처분계획 인가·고시일을 확인합니다. 90일 협의 기간과 60일 재결 신청 기한의 기산점입니다.
• 보상 대상 정리 - 토지, 건물, 영업권, 이전비처럼 보상받을 항목을 목록으로 만듭니다. 빠진 항목은 협의 때 요구합니다.
• 감정평가 검토 - 사업시행자가 제시한 감정평가서의 비교 사례와 평가 방법을 확인합니다. 인근 거래 사례와 비교합니다.
• 협의 또는 거부 - 금액이 맞으면 협의 계약을 맺고, 맞지 않으면 협의에 응하지 않습니다. 이후 수용재결이나 소송에서 다툽니다.
• 지연이자 계산 - 사업시행자가 60일 기한을 넘겼는지 확인합니다. 넘겼다면 지연일수 이자를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 세입자 주거이전비·영업손실 보상이나 이미 분양신청을 철회한 경위가 문제 되면 관리처분계획과 감정평가서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산 보상금 증액 소송과 매도청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양신청을 안 하면 새 아파트를 못 받나요?
  받을 수 없습니다. 분양신청을 하지 않은 사람은 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 제1호에 따라 손실보상 협의 대상이 되고, 조합원 분양 대신 토지·건축물 등의 가치를 금전으로 보상받게 됩니다. 실무에서는 이들을 현금청산자라고 부릅니다. 분양신청기간이 끝나기 전이라면 신청 여부를 다시 검토할 수 있습니다.
• 손실보상 협의는 언제까지 해야 하나요?
  관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 이내입니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항은 사업시행자가 이 기간 안에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상 협의를 하도록 정합니다. 단서에 따라 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수 있으므로 관리처분계획 인가 전에도 협의 요청을 받을 수 있습니다.
• 제시된 보상금에 꼭 동의해야 하나요?
  동의하지 않아도 됩니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항은 협의가 성립하지 않으면 사업시행자가 90일 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 정합니다. 그 절차에서 토지수용위원회나 법원이 감정평가를 거쳐 보상금을 다시 정하므로 제시액이 낮다면 협의에 응하지 않고 다툴 수 있습니다.
• 사업시행자가 기한을 넘기면 어떻게 되나요?
  지연이자를 받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항은 사업시행자가 60일 기한을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정합니다. 이자는 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하므로 기한 초과 일수를 계산해 청구해야 합니다.
• 분양대상에서 제외돼도 보상을 받나요?
  받습니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항 제4호는 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람도 손실보상 협의 대상으로 정합니다. 제2호의 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람과 제3호의 법에 따라 분양신청을 할 수 없는 사람도 같습니다. 제외 사유가 부당하다면 관리처분계획 자체를 다툴 수도 있습니다.
• 재개발과 재건축은 절차가 다른가요?
  협의가 안 된 뒤의 절차가 다릅니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제2항은 사업시행자가 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하도록 정하는데, 재개발사업은 토지수용 방식으로, 재건축사업은 매도청구소송 방식으로 진행하는 것이 일반적입니다. 수용재결에는 이의신청과 보상금 증액 소송이, 매도청구에는 민사소송 절차가 이어집니다.

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