재개발·재건축

분양신청 안 해 현금청산자가 됐는데 청산금이 늦어지면 지연이자를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

현금청산자가 땅과 집을 계속 쓰다가 보상금을 받은 뒤 넘겼다면 150일을 넘겨도 구법상 지체책임을 묻기 어렵습니다. 대법원 2019두46411 판결의 출자시점 비교 기준과, 최근 사업에 적용되는 현행법 제73조 지연이자를 함께 정리했습니다.

땅과 집을 계속 쓰다가 보상금을 받은 뒤에 넘겼다면, 청산금 지급이 150일을 넘겼어도 구법상 지체책임은 묻기 어렵습니다. 대법원은 조합에 땅을 언제 넘겼는지와 청산금을 언제 받았는지를 비교해 지연책임을 따져야 한다고 보았습니다. 다만 최근 사업이라면 현행법 제73조 제3항의 지연이자가 따로 적용될 수 있으니 사업 시기부터 확인하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 재개발구역 안 단독주택 소유자로, 2022. 4. 분양신청기간에 신청하지 않아 현금청산 대상이 되었습니다. 조합 정관에는 청산 사유가 생긴 날부터 150일 안에 청산하고, 늦으면 은행 주택담보대출 최저 금리로 이자를 준다는 조항이 있었습니다. 보상 협의가 결렬된 뒤 조합은 2024. 10.에야 수용재결을 신청했고, B씨는 2025. 6. 보상금이 공탁된 뒤 집을 넘겼습니다. 그동안 B씨는 그 집에서 계속 살았습니다. B씨는 2026. 3. 정관대로 150일이 지난 뒤부터 공탁 때까지의 이자를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

이자를 청구한 현금청산자들의 상고를 기각했습니다. 원고들은 재개발조합 조합원이었으나 2013. 11. 27.부터 2014. 1. 10.까지의 분양신청기간에 신청하지 않아 2014. 1. 11. 현금청산 대상자가 되었습니다. 조합은 협의가 되지 않자 2016. 4. 18. 수용재결을 신청했고, 토지수용위원회는 2016. 7. 22. 수용개시일을 2016. 9. 9.로 하는 재결을 했습니다.

원고들은 정관대로 150일이 지난 2014. 6. 10.부터 수용개시일까지 연 2.58%의 이자를 구했습니다. 원심은 정관 조항이 협의가 성립한 경우에만 적용된다며 기각했습니다. 대법원은 그 이유는 적절하지 않다면서도, 지체책임은 “토지 등 소유자의 종전자산 출자시점과 조합이 실제 현금청산금을 지급한 시점을 비교하여 판단하여야 한다.”라고 보았습니다. 원고들은 땅과 집을 계속 쓰다가 보상금 지급이나 공탁 뒤에 넘겼으므로 조합에 지체책임이 없다는 결론입니다. 청산금이 2년 넘게 늦어졌는데도 이자를 한 푼도 받지 못한 것입니다.

언제 지연이자를 받을 수 있나요?

조합원 지위에 있는 동안 땅과 집을 먼저 조합에 넘긴 뒤 탈퇴해 현금청산자가 된 경우입니다. 이때 조합이 150일 안에 청산금을 주지 않으면, 그 기간이 지난 다음 날부터 정관에 정한 비율로, 정관에 정함이 없으면 민법상 연 5%로 지연이자를 줘야 합니다. 판결이 민법 제587조를 함께 든 것은 매매에서 물건을 넘겨받은 쪽이 대금 이자를 내는 구조와 같다는 뜻으로 볼 수 있습니다.

반대로 땅을 계속 쓰고 있었다면 청산금이 늦어진 만큼 사용 이익도 누린 셈이어서 지체책임을 묻지 않는 것입니다. 이 판결로 정관의 이자 조항은 협의가 된 경우뿐 아니라 수용재결로 청산하는 경우에도 적용될 수 있다는 점도 분명해졌습니다. 수용 절차와 보상금 평가 시점은 「재개발 현금청산 협의가 결렬되면 조합이 수용하고 보상금은 언제 가격인가요?」에서 설명했습니다.

지금 진행 중인 사업에도 같은 결론인가요?

사업 시기에 따라 다릅니다. 판결은 괄호 안에서, 2012. 8. 2. 이후 처음 조합설립인가를 신청한 사업부터는 현행법 제73조가 적용된다고 짚었습니다. 이 경우 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 협의하고, 그 뒤 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다.

이 기간을 넘기면 지연일수에 따라 6개월 이내는 연 5%, 12개월 이내는 연 10%, 그 뒤는 연 15%의 이자를 줘야 합니다. 이런 사업에는 토지보상법상 재결신청 지연가산금이 준용되지 않고 제73조 제3항의 이자 제도만 적용된다는 것이 판결의 설명입니다. 재결신청 지연을 둘러싼 다른 쟁점은 「재결이 실효된 뒤 다시 협의하느라 재결신청이 늦어졌다면 지연가산금이 붙나요?」에서 다루었습니다.

현금청산 지연이자 대응 순서

• 사업 시기 확인 - 조합설립인가 신청일이 2012. 8. 2. 이전인지 이후인지 봅니다.
• 인도 시점 정리 - 집을 비워 준 날과 보상금 지급·공탁일을 비교합니다.
• 정관 이자 조항 확인 - 청산기간과 지연 이율, 개정 시점을 확인합니다.
• 지연일수 계산 - 현행법 사업이면 60일 만료 다음 날부터 재결신청일까지를 셉니다.
• 청구 방법 선택 - 수용재결 이의신청이나 보상금 증액 소송에서 함께 다툴지 따로 청구할지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합설립인가 신청 시기와 집을 넘긴 시점, 정관의 이자 조항에 따라 받을 수 있는 이자가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산금과 지연이자 청구, 수용재결 불복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 정관의 청산금 이자 조항은 수용재결로 청산할 때도 적용되나요?
  적용될 수 있습니다. 원심은 협의가 성립한 경우에만 적용된다고 보았지만, 대법원은 그 이유가 적절하지 않다고 하면서 출자 후 탈퇴한 조합원이라면 정관에서 정한 비율로 지연이자를 줘야 한다고 밝혔습니다.
• 현행법상 재결신청이 늦어지면 이자는 얼마인가요?
  60일 기간을 넘긴 지연일수에 따라 정해집니다. 6개월 이내는 연 5%, 6개월 초과 12개월 이내는 연 10%, 12개월을 넘는 부분은 연 15%의 이율이 적용됩니다.
• 우리 사업이 현행법 제73조 적용 대상인지 어떻게 아나요?
  조합설립인가를 처음 신청한 날을 보면 됩니다. 판결 설명에 따르면 2012. 8. 2. 이후 최초로 조합설립인가를 신청한 정비사업부터 현행법 제73조의 협의·재결신청 기간과 지연이자 제도가 적용됩니다.
• 현금청산자가 보상 전까지 집에 살면 손해인가요?
  그렇게 볼 일은 아닙니다. 보상 전에는 인도를 거절하고 계속 쓸 수 있으며, 구법 사업에서는 그 사용 이익 때문에 청산금 지연에 대한 지체책임이 인정되지 않는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 금액을 비교해 정합니다.
• 지연이자는 보상금 증액 소송에서 같이 청구하나요?
  사안에 따라 다릅니다. 판결 사안은 수용재결 보상금에 대한 행정소송에서 지연이자를 함께 구했고, 2016다51170 사건은 민사소송으로 청구했습니다. 청구 근거와 상대방에 맞춰 절차를 고릅니다.

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