재개발·재건축

재개발 관리처분계획 인가 뒤 현금청산자인데 보상 전에도 집을 비워야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 관리처분계획 인가 고시 뒤에는 원칙적으로 종전 집을 쓸 수 없지만 청산금과 주거이전비 등 손실보상이 끝나기 전에는 비우지 않아도 됩니다. 헌법재판소는 이 사용·수익 정지 규정을 보상 완료를 전제로 합헌이라고 보았습니다. 지금은 청산금·주거이전비·이주정착금·이사비가 실제로 지급되었는지 확인하십시오.

관리처분계획 인가 고시가 났다는 이유만으로 그날 바로 짐을 뺄 필요는 없습니다. 보상이 끝나기 전에는 계속 살면서 협의와 재결 절차를 밟을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 재개발 구역 안의 단독주택에 살면서 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었습니다. 2025년 9월 관리처분계획 인가가 고시되자 조합은 C씨에게 한 달 안에 집을 비우라는 통지를 보냈습니다. 청산금 협의는 아직 끝나지 않았고 주거이전비와 이사비도 받지 못한 상태였습니다. C씨는 인가 고시로 사용·수익이 정지된다는 규정이 재산권 침해가 아닌지, 지금 당장 나가야 하는지 물어 왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리처분계획 인가 고시로 사용·수익을 막는 규정은 재산권 침해인가요?

아닙니다. 헌법재판소는 관리처분계획 인가 고시가 있으면 별도 처분 없이 주거용 건축물 소유자의 사용·수익을 정지하는 규정이 재산권을 침해하지 않는다고 결정했습니다. 현금청산대상자에게는 사실상 소유권 상실에 버금가는 제한이지만, 이주정착금·주거이전비·이사비 같은 보상과 함께 보상 완료 전에는 사용·수익을 정지하지 않는 단서가 있어 비례의 원칙에 맞는다고 보았습니다.

이 결정은 구 도시정비법 제49조 제6항에 대한 것이고, 2026. 10. 1. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」에서는 제81조 제1항이 같은 내용을 정합니다. 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 인가 고시가 있으면 이전고시가 있는 날까지 종전 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다.

보상을 다 받기 전에도 집을 비워야 하나요?

보상이 끝나지 않았다면 비우지 않아도 됩니다. 사업시행자의 동의를 받았거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 사용·수익 정지의 예외입니다. 대법원은 조합이 현금청산대상자나 세입자에게서 부동산을 인도받으려면 청산금뿐 아니라 협의나 재결로 정해지는 주거이전비·이사비 등도 지급해야 한다고 보았습니다.

손실보상의 「완료」는 금액을 지급하거나 공탁한 상태를 말합니다. 협의가 안 된 상태에서 조합이 금액만 통지했다면 아직 완료되지 않은 것입니다. 인도 소송이 들어와도 법원은 주거이전비 등이 지급·공탁되었는지를 심리합니다.

현금청산대상자는 어떤 보상을 받나요?

종전 토지·건축물에 대한 청산금(손실보상금)에 더해 주거용 건축물 소유자에게는 이주정착금, 주거이전비, 이사비가 인정됩니다. 이주정착금은 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트이며, 1천2백만원 미만이면 1천2백만원, 2천4백만원을 넘으면 2천4백만원으로 합니다.

소유자가 그 건축물에 실제 거주하고 있다면 가구원수에 따라 2개월분의 주거이전비를 받습니다. 세입자는 요건을 갖추면 4개월분을 받습니다. 가재도구 운반에 드는 이사비도 별도로 보상됩니다.

조합은 언제까지 보상 협의를 해야 하나요?

관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 조합은 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

재개발 현금청산 인도 대응 순서

• 인가 고시일 확인 - 관리처분계획 인가 고시일을 확인합니다. 협의 기한 90일과 재결 신청 기한 60일이 이날부터 계산됩니다.
• 보상 지급 여부 대조 - 청산금, 주거이전비, 이주정착금, 이사비가 지급 또는 공탁되었는지 통장과 공탁 통지서로 대조합니다. 하나라도 빠졌다면 인도 거절 사유가 됩니다.
• 거주 사실 증빙 - 주민등록, 공과금 고지서로 실제 거주를 증명합니다. 소유자 주거이전비는 실제 거주가 요건입니다.
• 재결 절차 대응 - 수용재결에서 보상금이 정해지면 금액에 불복할 수 있는지 검토합니다. 재결서를 받은 날부터 이의신청이나 소송 기한이 진행됩니다.
• 인도 소송 대응 - 조합이 인도 소송을 내면 보상 미완료를 항변으로 냅니다. 지급·공탁 뒤에는 인도 의무가 생깁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무허가건축물이거나 사업시행계획인가 뒤에 전입한 경우처럼 보상 대상 여부가 다투어지면 전입 시점과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 현금청산과 수용재결을 둘러싼 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양신청을 안 하면 무조건 현금청산인가요?
  분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 철회한 사람, 인가된 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 사람 등이 현금청산 협의 대상입니다. 조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 이들과 손실보상 협의를 해야 합니다.
• 보상금을 공탁했다고 하면 나가야 하나요?
  청산금뿐 아니라 주거이전비, 이사비 등 협의나 재결로 정해진 보상까지 지급 또는 공탁되었다면 인도 의무가 생깁니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 인도 소송에서 법원이 이 지급 여부를 심리해야 한다고 보았습니다. 공탁 통지서의 항목을 하나씩 대조해야 합니다.
• 세입자도 보상 전에는 안 나가도 되나요?
  세입자도 임차권자로서 손실보상이 완료되지 않았다면 사용·수익 정지의 예외에 해당합니다. 사업인정고시일 등 당시 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있습니다. 이 보상이 지급되기 전에는 인도를 거절할 수 있습니다.
• 집에 살지 않는 소유자도 주거이전비를 받나요?
  받지 못합니다. 소유자 주거이전비는 해당 건축물이나 공익사업시행지구 안 다른 사람의 건축물에 실제 거주하는 경우에만 가구원수에 따라 2개월분이 인정됩니다. 해당 건축물이 무허가건축물 등인 경우에도 받을 수 없습니다.
• 조합이 협의를 늦게 하면 받을 것이 있나요?
  있습니다. 조합이 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 해당 소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이율은 100분의 15 이하에서 대통령령으로 정합니다.
• 인가 고시 뒤에 세를 놓아도 되나요?
  원칙적으로 안 됩니다. 인가 고시가 있으면 권리자는 이전고시가 있는 날까지 종전 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 사업시행자의 동의를 받았거나 손실보상이 완료되지 않은 경우만 예외이므로, 새로 임대하려면 조합 동의를 먼저 받아야 합니다.
• 이주정착금은 얼마까지 받을 수 있나요?
  이주대책을 세우지 않는 등의 경우 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트를 이주정착금으로 받습니다. 그 금액이 1천2백만원 미만이면 1천2백만원, 2천4백만원을 넘으면 2천4백만원으로 합니다. 고시일 1년 전부터 계속 거주하지 않은 경우 등은 이주대책 대신 이주정착금 대상이 됩니다.

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