재개발·재건축

분양계약 안 해 현금청산자가 됐는데 조합이 쓰는 내 땅 사용료를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합원으로 땅을 넘긴 뒤 분양계약을 하지 않아 현금청산자가 됐다면 조합의 계속 점유는 불법점유가 아니어서 사용료를 받기 어렵습니다. 대신 청산기간이 지나면 지연배상금을 청구할 수 있습니다. 대법원 2016다51170 판결로 정리했습니다.

아니요, 조합원으로서 땅과 건물을 이미 조합에 넘긴 뒤 분양계약을 하지 않아 현금청산자가 됐다면 사용료를 받기 어렵습니다. 대법원은 이때 조합이 출자받은 땅을 돌려줄 필요가 없고 청산금 지급의무만 진다고 보았습니다. 대신 청산금이 이행기간을 넘겨 늦어지면 그다음 날부터 지연배상금을 청구할 수 있습니다. 임료 감정을 받아 부당이득 소송부터 낼 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발구역 안에 상가건물과 땅을 가진 조합원으로, 2021. 5. 분양신청을 하고 2022. 3. 조합 이주 일정에 맞춰 건물을 비워 주었습니다. 건물은 곧 철거되었습니다. 2023. 9. 분양계약 체결기간에 추가분담금이 너무 커 계약을 하지 않았고, 조합은 정관에 따라 A씨를 현금청산 대상으로 분류했습니다. 그런데 감정평가 다툼으로 2026. 6.까지 청산금이 지급되지 않았고, 조합은 그 땅에서 공사를 계속하고 있습니다. A씨는 이제 조합원도 아닌데 내 땅을 3년 가까이 쓰고 있으니 사용료를 받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

조합의 계속 점유는 불법점유가 아니라고 보고 사용료 상당 부당이득을 인정한 원심을 파기했습니다. 원고는 재개발조합 조합원으로 2007. 11.경 분양신청을 하고 토지와 건물을 조합에 넘겼습니다. 조합은 2009. 8. 17. 공사에 착수해 그해 9월경 건물을 철거했고, 원고는 2009. 11. 23.부터 29.까지의 분양계약 체결기간에 계약하지 않아 2009. 11. 30. 현금청산 대상자가 되었습니다.

원심은 그날부터 조합이 수용재결로 소유권을 취득하기 전날인 2013. 11. 21.까지 임료 상당 부당이득 약 13억 6,465만 원을 인정했습니다. 대법원은 “재개발조합이 기존에 출자받은 종전자산을 재개발사업을 위하여 계속 점유하더라도 이를 권원 없는 점유라거나 불법점유라고 할 수 없다.”라고 판시했습니다. 같은 이유로 불법점유에 따른 손해배상 청구도 받아들이지 않았습니다.

분양신청을 안 한 사람은 왜 결론이 다른가요?

땅과 건물을 언제 넘겼는지가 다르기 때문입니다. 분양신청을 하지 않아 관리처분계획 인가 전에 현금청산자가 된 사람은 협의나 수용으로 보상이 끝날 때까지 종전 땅과 건물을 그대로 쓸 수 있습니다. 법은 관리처분계획 인가·고시 뒤 종전 권리자의 사용·수익을 막으면서도, 손실보상이 끝나지 않은 경우는 예외로 둡니다.

반면 조합원으로서 출자의무를 이행해 이미 인도한 사람은 나중에 탈퇴하더라도 출자한 현물을 돌려받는 것이 아니라 현금으로 청산받습니다. 대법원은 현금청산 규정의 취지를 이렇게 보았습니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항도 같은 구조를 유지하고 있어, 현행 법령에서도 이 구분은 그대로 의미가 있다고 볼 수 있습니다. 보상 전 인도 거절 문제는 「재개발 관리처분계획 인가 뒤 현금청산자인데 보상 전에도 집을 비워야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

사용료 대신 무엇을 청구할 수 있나요?

청산금 지급이 늦어진 데 대한 지연배상금입니다. 대법원은 현금청산 기간 150일을 출자에 대한 반대급부의 이행기간으로 보고, 그 기간이 지나면 다음 날부터 민법상 연 5%의 지연배상금을 줘야 한다고 했습니다. 이 사건 정관은 분양계약을 하지 않은 조합원에게도 150일 청산 규정을 준용하고, 이사회 의결로 30일까지 늘릴 수 있게 정하고 있었습니다.

원고는 조합이 재결신청을 늦춘 것이 불법행위라며 손해배상을 구했는데, 대법원은 그 주장에 지연배상금 청구 취지가 담겨 있다고 볼 여지가 크다며 그 부분을 다시 심리하라고 했습니다. 재결신청 지연가산금과 지연배상금은 별개의 청구권이지만 같은 기간에는 하나만 고를 수 있습니다.

현금청산 지연 대응 순서

• 인도 시점 정리 - 이주·인도 확인서, 철거일, 조합원 지위를 잃은 날을 날짜순으로 맞춥니다.
• 정관 조항 확인 - 분양계약 미체결자 청산기간, 지연 이율, 기간 연장 의결 여부를 봅니다.
• 지연기간 계산 - 이행기간 다음 날부터 실제 지급일이나 공탁일까지를 셉니다.
• 청구 근거 선택 - 재결신청 지연가산금과 겹치는 기간은 유리한 쪽 하나로 정합니다.
• 청구 취지 명확히 하기 - 소장에는 사용료가 아니라 청산금 지연배상금을 구한다고 분명히 씁니다.

여기까지는 일반 기준이고, 땅과 건물을 넘긴 시점과 정관의 청산 조항, 재결신청 경위에 따라 받을 수 있는 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산금과 지연배상금 청구, 수용재결 불복 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양신청을 안 한 현금청산자도 보상 전에 땅을 비워 줘야 하나요?
  보상이 끝나기 전에는 인도를 거절할 수 있다고 봅니다. 조합이 인도받으려면 협의나 수용 절차를 거쳐야 하고, 협의가 되면 청산금 지급과 인도가 동시이행, 수용이면 보상금 지급이 먼저입니다.
• 청산금 지연배상금 이율은 얼마인가요?
  정관에 이율을 정해 두었으면 그 비율, 정함이 없으면 민법상 연 5%입니다. 현행법 제73조 제3항이 적용되는 경우에는 지연일수에 따라 연 5%, 10%, 15%의 이율이 적용됩니다.
• 재결신청 지연가산금과 청산금 지연배상금을 둘 다 받을 수 있나요?
  같은 기간에는 하나만 고를 수 있습니다. 두 청구권은 근거와 요건이 다른 별개의 권리지만, 재결신청 지연가산금에 이미 손해 전보 성격이 있어 겹치는 기간에 둘 다 받으면 이중배상이 됩니다.
• 분양계약을 하지 않으면 언제 현금청산자가 되나요?
  정관이 분양계약 미체결자를 현금청산 대상으로 정했다면 계약 체결기간이 끝난 다음 날 그 지위가 생깁니다. 판결 사안도 체결기간 마지막 날 다음 날인 2009. 11. 30.을 현금청산 대상자가 된 날로 보았습니다.
• 조합이 이사회 의결로 청산기간을 늘릴 수 있나요?
  정관이 허용하는 범위에서만 가능합니다. 판결 사안의 정관은 분양계약 미체결자의 청산기간을 이사회 의결로 30일 안에서 연장할 수 있게 정했고, 연장 의결이 없으면 150일이 지난 다음 날부터 지연배상금이 붙는다고 보았습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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