재개발·재건축

분양계약을 거부해 현금청산된 뒤 조합에 이주정착금 소송을 내면 이길 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 이기기 어렵습니다. 조합 요구로 먼저 이주했다가 스스로 분양계약을 거부해 현금청산대상자가 된 경우는 이주정착금의 계속 거주 요건에서 말하는 부득이한 사유가 아니라는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 이주정착금 대신 요건이 다른 이사비부터 청구할 수 있는지 확인하십시오.

이주정착금 소송에서 지더라도 다른 보상 청구까지 막히는 것은 아닙니다. 항목마다 요건이 다릅니다.

이런 상담이 많습니다

N씨는 2022년 재개발구역 지정을 위한 공람공고 당시 구역 안 자기 집에 살았고, 분양신청 뒤 조합의 이주 요구에 따라 2023년 구역 밖으로 옮겼습니다. 2025년 조합이 분양계약 체결을 요구했지만 N씨는 계약을 거부해 현금청산대상자가 됐습니다. N씨는 집 평가액이 6천만원이니 그 30%인 1천8백만원을 이주정착금으로 달라며 조합을 상대로 소송을 내려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양계약을 거부한 현금청산자가 조합에 이주정착금을 청구하면 이길 수 있나요?

원칙적으로 이기기 어렵습니다. 조합원으로서 사업 진행을 위해 구역 밖으로 이주했다가 스스로 분양계약 체결을 거부해 현금청산대상자가 된 사람은, 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우에 해당하지 않아 이주정착금 지급 요건을 갖추지 못합니다.

이 판결 사건에서는 원심이 이주정착금 청구를 받아들였지만, 대법원은 그 부분을 파기했습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법 시행령」도 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자를 이주대책대상자에서 제외하고, 질병 요양·입영·공무·취학 등 부득이한 사유만 예외로 둡니다.

이주정착금은 어떤 경우에 지급되나요?

이주대책을 수립·실시하지 않거나 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우 등에 지급됩니다. 금액은 보상대상 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트이며, 1천2백만원 미만이면 1천2백만원, 2천4백만원을 넘으면 2천4백만원입니다.

전제는 이주대책대상자여야 한다는 점입니다. 정비사업에는 토지보상법이 준용되므로, 공익사업으로 주거용 건축물을 제공해 생활의 근거를 잃는 사람이어야 하고 계속 거주 요건을 갖춰야 합니다. 사례에서 N씨의 30퍼센트 계산액 1천8백만원은 상·하한 안에 있지만, 대상자 요건을 채우지 못하면 금액 계산까지 가지 못합니다.

이주정착금 대신 청구할 수 있는 보상은 무엇인가요?

이사비는 따로 청구할 수 있습니다. 공람공고 당시 구역 안 주거용 건축물에 거주하다가 사업 때문에 이주한 사람이면 이사비 대상자가 되고, 이 판결도 같은 사람에게 이사비 지급대상자 지위를 인정했습니다.

반면 소유자의 주거이전비는 공람공고일부터 그 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속 소유·거주한 경우에만 받을 수 있어, 먼저 이주한 사례에서는 인정받기 어렵습니다. 대신 집과 땅 자체에 대한 수용보상금은 이와 별개로 받으며, 그 금액은 수용재결일 가격을 기준으로 다툴 수 있습니다.

현금청산자 이주정착금 청구 대응 순서

• 요건 사전 점검 - 계속 거주 여부와 전출 이유를 주민등록초본·진단서 등으로 확인합니다. 소송 전에 승산을 가늠합니다.
• 청산 경위 정리 - 분양계약 거부가 본인 선택인지, 조합의 계약 조건 변경 때문인지 정리합니다. 부득이한 사유 주장의 재료가 됩니다.
• 보상 항목 분리 - 이주정착금·이사비·주거이전비·수용보상금을 나눠 요건을 따집니다. 가능한 항목부터 청구합니다.
• 조합에 서면 청구 - 인정 가능한 항목의 지급을 서면으로 요구하고 재결 신청을 청구합니다. 날짜를 남깁니다.
• 재결·소송 제기 - 재결에 불복하거나 조합이 거절하면 행정소송을 냅니다. 재결서 수령일부터 기간을 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약을 거부한 이유가 조합의 분담금 대폭 변경이나 관리처분계획 변경 때문이라면 그 경위가 판단에 영향을 줄 수 있으므로 총회 자료와 계약 조건을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·수용 관련 손실보상 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현금청산자도 이주정착금을 받을 수 있나요?
  계속 거주 요건을 갖췄다면 받을 수 있습니다. 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주했거나, 요양·입영·공무·취학 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우입니다. 현금청산자라는 사실만으로 제외되지는 않습니다.
• 분양계약을 스스로 거부하면 불리한가요?
  불리합니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2016두49754 판결은 조합원으로 이주했다가 자신의 선택으로 분양계약을 거부해 현금청산대상자가 된 것은 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우가 아니라고 보았습니다. 이 판결은 이주정착금을 인정한 원심을 파기했습니다.
• 이주정착금은 어떤 경우에 지급되나요?
  이주대책을 수립·실시하지 않는 경우, 이주대책대상자가 이주정착지가 아닌 다른 지역으로 이주하려는 경우 등에 지급됩니다. 고시 등이 있은 날의 1년 전부터 계속 거주하지 않은 경우나 관계 기관 소속인 경우도 이주대책 대신 이주정착금 지급 사유로 정해져 있습니다.
• 이주정착금 금액은 어떻게 정하나요?
  보상대상인 주거용 건축물 평가액의 30퍼센트입니다. 계산액이 1천2백만원 미만이면 1천2백만원, 2천4백만원을 넘으면 2천4백만원으로 합니다. 평가액이 6천만원이면 1천8백만원이 되지만, 대상자 요건을 먼저 갖춰야 합니다.
• 이주정착금이 안 되면 이사비는요?
  이사비는 별도로 청구할 수 있습니다. 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 지구 밖으로 이사하면 이사비를 보상합니다. 대법원 2016두49754 판결도 이주정착금을 부정한 같은 사람에게 이사비 지급대상자 지위는 인정했습니다.
• 먼저 이주한 소유자도 주거이전비를 받나요?
  받기 어렵습니다. 소유자 주거이전비는 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속 소유·거주한 경우를 대상으로 합니다. 소유자가 그 건축물에 실제 거주하지 않으면 제외된다는 시행규칙 규정 때문입니다.

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