재개발·재건축

정비계획 공람공고 뒤에 산 집에 살고 있는데 주거이전비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 정비계획 공람공고일 뒤에 집을 산 소유자는 그때부터 계속 살았더라도 주거이전비 보상대상자가 되지 않습니다. 소유자의 주거이전비는 공람공고일부터 보상을 받을 때까지 계속 그 집을 소유하고 거주한 사람에게만 지급되고, 현행 시행령도 보상대상자 인정시점을 공람공고일로 정합니다. 지금은 등기부의 소유권 취득일과 정비계획 공람공고일을 나란히 놓고 비교해 보십시오.

주거이전비를 못 받는다고 이사비까지 포기할 필요는 없습니다. 이사비는 주거이전비와 요건이 따로 정해져 있어 별도로 확인합니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 재개발 예정지의 단독주택을 2024년 4월 사서 가족과 함께 지금까지 살고 있습니다. 그런데 이 지역의 정비계획 공람공고는 2022년 4월에 이미 있었습니다. 2026년 조합이 보상 협의를 시작하면서 E씨를 주거이전비 대상에서 뺐고, E씨는 주거이전비와 이사비를 받을 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

정비구역 주택 소유자는 주거이전비를 얼마나 받나요?

소유자는 가구원 수에 따라 2개월분의 주거이전비를 받습니다. 주거용 건축물 소유자에 대한 주거이전비는 그 건축물에 대한 보상을 할 때 함께 지급하고, 소유자가 그 집이나 사업지구 안 다른 집에 실제로 살지 않거나 무허가건축물이면 지급하지 않습니다. 금액은 도시근로자가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 계산합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 정비사업의 수용·보상에 토지보상법을 준용하므로, 재개발 구역 주택 소유자도 이 기준에 따라 주거이전비를 받습니다.

공람공고 뒤에 산 소유자는 왜 대상이 아닌가요?

보상대상자를 정하는 기준일이 정비계획 공람공고일이기 때문입니다. 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결은 소유자의 주거이전비는 공람공고일부터 보상을 하는 때까지 계속 소유하고 거주한 소유자를 대상으로 한다고 보았습니다. 공람공고로 정비사업 예정이 외부에 알려진 뒤 들어온 사람까지 보상하면 보상을 노린 전입을 막을 수 없다는 취지입니다.

현행 시행령은 이 기준을 조문으로 옮겨 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 공람공고일로 정했습니다. 원안 사례처럼 공람공고 2년 뒤 집을 샀다면 그 뒤로 계속 살았어도 소유자 주거이전비는 받기 어렵습니다.

세입자라면 결론이 다른가요?

세입자는 요건이 다릅니다. 세입자는 사업인정고시일 등 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주했으면 가구원 수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받고, 이 경우에도 정비사업에서는 공람공고일이 인정시점이 됩니다. 소유자와 세입자의 기준을 섞어 계산하면 안 됩니다.

이사비는 따로 받을 수 있나요?

이사비는 따로 판단합니다. 사업지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정하는 지구 안 장소로 이사하면 이사비를 보상합니다. 주거이전비 대상에서 빠진 소유자도 이사비 요건을 따로 따져 볼 수 있습니다.

주거이전비 보상대상 다툼 대응 순서

• 두 날짜 비교 - 등기부의 소유권 취득일과 정비계획 공람공고일을 확인합니다. 취득일이 늦으면 소유자 주거이전비는 어렵습니다.
• 거주 사실 자료 확보 - 주민등록초본, 공과금 고지서로 실제 거주를 입증합니다. 소유와 거주가 모두 이어져야 합니다.
• 이사비 요건 확인 - 이사하는 장소와 시기를 기준으로 이사비 대상인지 봅니다. 주거이전비와 결론이 다를 수 있습니다.
• 이주대책 대상 확인 - 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자는 이주대책에서도 빠집니다. 분양신청 여부와 함께 확인합니다.
• 행정소송 - 주거이전비 보상청구권은 공법상 권리여서 다툼은 민사소송이 아니라 행정소송으로 합니다. 재결이 있었다면 재결에 대한 소송 형태를 따로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 상속이나 증여로 취득했거나 공람공고 전부터 세입자로 살다가 집을 산 경우라면 등기부와 전입 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 구역의 보상금과 주거이전비 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 소유자 주거이전비는 몇 개월분인가요?
  가구원 수에 따라 2개월분입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항은 주거용 건축물 소유자에게 그 건축물을 보상할 때 2개월분의 주거이전비를 지급하되, 실제 거주하지 않거나 무허가건축물이면 지급하지 않는다고 정합니다.
• 공람공고일은 어디서 확인하나요?
  해당 구청이나 시청의 정비계획 공람공고문에서 확인합니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항이 주거이전비 보상대상자의 인정시점을 정비계획 공람공고일로 정하고 있으므로, 고시문의 날짜와 등기부의 소유권 취득일을 나란히 놓고 비교하면 됩니다.
• 공람공고 전부터 세입자로 살다가 집을 샀다면요?
  세입자 지위와 소유자 지위를 나눠 판단해야 합니다. 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두19519 판결은 소유자 주거이전비의 경우 공람공고일부터 보상 시까지 계속 소유하고 거주할 것을 요구하므로, 공람공고 당시 소유자가 아니었다면 소유자 주거이전비는 어렵습니다. 세입자 요건은 따로 검토합니다.
• 세입자는 몇 개월분을 받나요?
  가구원 수에 따라 4개월분입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항은 사업인정고시일 등 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게 4개월분을 보상하도록 정합니다. 무허가건축물 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다.
• 주거이전비 소송은 어느 법원에 내나요?
  행정법원에 행정소송으로 냅니다. 대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다8129 판결은 주거이전비 보상청구권이 공법상 권리여서 민사소송이 아니라 행정소송법상 당사자소송으로 다퉈야 한다고 보았습니다. 재결을 거친 뒤 금액을 다투면 보상금증감소송 형태가 됩니다.
• 이주대책 대상에서도 빠지나요?
  빠질 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제1항은 공람공고일부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자를 이주대책대상자에서 제외합니다. 공람공고 뒤 취득한 소유자는 주거이전비와 함께 이주대책도 따로 확인해야 합니다.

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