재개발·재건축

재개발 조합과 협의해 집을 넘긴 사람과 수용당한 사람 모두 이사비를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 현금청산 협의가 성립해 집을 넘긴 소유자와 협의가 안 돼 수용된 소유자 모두 주거이전비와 이사비를 청구할 수 있습니다. 대법원은 두 경우를 구분하지 않고 토지보상법을 준용해 지급해야 한다고 보았습니다. 지금은 소유권을 넘긴 날이나 수용재결일, 그때까지의 거주 기록을 확인해 두십시오.

협의로 집을 넘겼다는 이유로 수용된 사람보다 보상 항목이 줄지는 않습니다. 협의 과정에서 빠진 주거이전비와 이사비는 따로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

같은 재개발구역에 사는 J씨와 K씨는 둘 다 분양신청을 하지 않았습니다. J씨는 2025년 5월 조합과 청산금에 합의하고 집 소유권을 넘겼고, K씨는 금액이 맞지 않아 2025년 11월 수용재결로 집을 넘겼습니다. 조합은 J씨에게는 합의로 끝났으니 추가 보상이 없다고 했고, K씨에게는 수용재결에 주거이전비가 없으니 줄 수 없다고 했습니다. 두 사람은 모두 그 집에 가족과 살아왔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

협의로 집을 넘긴 사람도 이사비를 받나요?

받습니다. 대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결은 재개발 현금청산대상자 중 청산 협의가 성립해 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 넘긴 사람에게도 토지보상법을 준용해 주거이전비와 이사비를 지급해야 한다고 보았습니다. 협의 성립은 수용 대신 택한 절차일 뿐이어서 보상 항목을 달리 볼 이유가 없습니다.

다만 합의서에 주거이전비와 이사비가 청산금에 포함됐다거나 추가 청구를 포기한다는 문구가 있으면 청구가 막힐 수 있습니다. 합의서 원문을 먼저 확인하십시오.

수용당한 사람도 받을 수 있나요?

받습니다. 같은 판결은 협의가 성립하지 않아 토지보상법에 따라 주거용 건축물이 수용된 사람도 지급 대상이라고 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 토지보상법은 주거용 건물의 거주자에게 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 운반 비용을 산정해 보상하도록 정합니다.

소유자 주거이전비는 가구원수에 따른 2개월분이고, 소유자가 그 건축물에 실제 거주하지 않았거나 무허가건축물등이면 나오지 않습니다. 이사비는 사업지구 밖이나 사업시행자가 지정한 지구 안 장소로 이사할 때 별표 4 기준으로 받습니다.

세입자는 소유자와 무엇이 다른가요?

세입자는 요건과 금액이 다릅니다. 사업인정고시일등 당시 또는 관계 법령에 따른 고시 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받습니다. 무허가건축물등에 입주한 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다.

이사비는 소유자와 세입자 모두 주거용 건축물의 거주자로서 받습니다. 같은 집에서 소유자와 세입자가 함께 살지 않았다면 누가 실제 거주자인지부터 정리해야 합니다.

현금청산 이사비 청구 대응 순서

• 이전 경위 확인 - 협의 이전인지 수용재결인지, 소유권 이전일과 재결일을 확인합니다. 두 경우 모두 청구할 수 있습니다.
• 합의서 문구 점검 - 협의로 넘겼다면 합의서에 포기 문구가 있는지 봅니다. 청구 가능 범위가 달라집니다.
• 거주 자료 정리 - 주민등록, 공과금, 가구원 구성을 모아 실제 거주를 증명합니다. 소유자 주거이전비의 전제입니다.
• 지연이자 확인 - 조합이 협의기간 뒤 60일을 넘겨 재결을 신청했다면 지연이자를 함께 요구합니다.
• 서면 청구 - 조합에 주거이전비와 이사비를 금액과 근거를 적어 서면으로 청구하고, 거부하면 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 합의서에 포괄적 포기 문구가 있거나 소유자와 세입자가 같은 집에 섞여 살았다면 합의서와 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 현금청산과 수용 관련 보상금 청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합의서에 추가 청구 포기 문구가 있으면 끝인가요?
  문구의 범위에 따라 다릅니다. 주거이전비와 이사비를 명시해 포기했다면 청구가 어렵지만, 청산금에 대한 이의만 포기한다는 문구라면 보상 항목까지 포기한 것으로 보기 어렵습니다. 대법원 2011두19031 판결은 협의 성립자도 지급 대상이라고 보았으므로 합의서 원문을 보고 판단해야 합니다.
• 조합이 재결 신청을 늦추면 이자를 받나요?
  받습니다. 도시정비법 제73조 제3항은 조합이 협의기간 만료일 다음 날부터 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 해당 소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 정합니다. 이율은 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정합니다.
• 세입자는 몇 개월분 주거이전비를 받나요?
  가구원수에 따라 4개월분입니다. 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 사업인정고시일등 당시 또는 관계 법령에 따른 고시 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자에게 4개월분을 보상하도록 정합니다. 무허가건축물등 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다.
• 소유자가 다른 곳에 살았으면 어떻게 되나요?
  소유자 주거이전비는 받기 어렵습니다. 시행규칙 제54조 제1항 단서는 소유자가 그 건축물이나 사업지구 안 다른 사람의 건축물에 실제 거주하지 않으면 주거이전비를 보상하지 않는다고 정합니다. 사업지구 안의 다른 집에 살았다면 그 거주 사실로 요건을 채울 수 있습니다.
• 현금청산 협의는 언제 시작해야 하나요?
  조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상 협의를 해야 합니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다. 협의 요청 공문을 받은 날을 기록해 두면 뒤에 지연이자 계산에 쓸 수 있습니다.
• 이사비는 얼마나 되나요?
  시행규칙 별표 4 기준으로 산정합니다. 토지보상법 시행규칙 제55조 제2항은 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖이나 사업시행자가 지정한 지구 안 장소로 이사할 때 가재도구 등 동산 운반에 필요한 이사비를 보상하도록 합니다. 사업시행자에게 별표 4에 따른 산정 내역을 요구해 금액을 확인하십시오.

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