재개발·재건축

재개발에서 분양신청을 안 한 집주인도 주거이전비와 이사비를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 집주인도 실제 그 집에 살았다면 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 도시정비법은 재개발 수용·사용에 토지보상법을 준용하고, 대법원도 현금청산대상자에게 주거이전비와 이사비를 지급해야 한다고 보았습니다. 지금은 정비구역 지정 이후 그 집에 실제로 살았다는 자료를 모아 두십시오.

분양신청을 포기했다고 해서 보상 항목까지 포기한 것은 아닙니다. 집값 청산금과 별도로 주거이전비·이사비를 요구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 서울의 한 재개발구역에 있는 단독주택에 가족 4명과 20년째 살고 있습니다. 분담금이 부담돼 2024년 분양신청을 하지 않았고, 2025년 관리처분계획 인가 뒤 조합과 청산금 협의를 시작했습니다. 조합은 집값 청산금만 제시하면서 분양신청을 안 한 조합원에게는 주거이전비와 이사비가 없다고 했습니다. I씨는 이사 비용도 받을 수 없는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

현금청산대상자도 주거이전비를 받나요?

받습니다. 재개발 사업시행자는 정비사업을 위해 토지보상법에 따른 토지·물건을 수용하거나 사용할 수 있고, 그 수용·사용에는 도시정비법에 규정된 사항 외에는 토지보상법을 준용합니다. 토지보상법은 주거용 건물의 거주자에게 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 운반 비용을 보상하도록 정합니다.

대법원 2013. 1. 10. 선고 2011두19031 판결은 주거용 건축물 소유자인 현금청산대상자로서 협의가 성립해 소유권을 넘긴 사람이나 협의가 안 돼 수용된 사람에게 주거이전비와 이사비를 지급해야 한다고 보았습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」과 토지보상법도 같은 구조를 유지하고 있습니다.

주거이전비는 얼마를 받나요?

가구원수에 따라 2개월분입니다. 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에게는 그 건축물을 보상할 때 주거이전비를 함께 보상합니다. 금액은 통계작성기관이 조사·발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 계산합니다.

소유자가 그 건축물이나 사업지구 안 다른 사람의 건축물에 실제로 살고 있지 않거나, 건축물이 무허가건축물등이면 소유자 주거이전비는 나오지 않습니다. 세를 주고 다른 곳에 살았다면 소유자 몫의 주거이전비는 받기 어렵습니다.

이사비는 어떤 경우에 받나요?

주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정한 지구 안의 장소로 이사하면 이사비를 받습니다. 이사비는 가재도구 등 동산 운반에 필요한 비용으로, 시행규칙 별표 4 기준에 따라 산정합니다.

이사비를 받은 사람이 같은 사업지구 안의 지역으로 이사하면 이사비는 보상하지 않습니다. 이사할 곳을 정할 때 지구 경계를 확인하십시오.

현금청산 주거이전비 대응 순서

• 거주 사실 입증 - 주민등록등본, 공과금 영수증, 우편물로 실제 거주 기간을 정리합니다. 소유자 주거이전비의 전제입니다.
• 가구원수 확인 - 함께 사는 가구원 수를 주민등록과 실제 생활로 확인합니다. 주거이전비 금액이 가구원수로 정해집니다.
• 협의안 점검 - 조합의 청산금 협의안에 주거이전비와 이사비가 들어 있는지 확인합니다. 빠졌으면 서면으로 요구합니다.
• 이사 계획 정리 - 이사할 곳이 사업지구 밖인지 확인하고 이사 견적을 받아 둡니다. 지구 안 이사는 이사비가 없습니다.
• 수용재결 대비 - 협의가 안 되면 수용재결 절차에서 주거이전비·이사비를 보상 항목으로 함께 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 집을 세 주고 다른 곳에 살았거나 무허가 부분이 섞여 있으면 건축물대장과 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 현금청산과 수용재결 관련 보상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양신청을 철회한 경우도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 도시정비법 제73조 제1항은 분양신청을 하지 않은 사람뿐 아니라 분양신청기간 종료 전에 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람도 손실보상 협의 대상으로 정합니다. 이들이 주거용 건축물 소유자로 실제 거주했다면 주거이전비와 이사비 요건을 따로 따져 받을 수 있습니다.
• 주거이전비는 어떻게 계산하나요?
  가구원수에 따른 2개월분입니다. 토지보상법 시행규칙 제54조는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 주거이전비를 산정하도록 정합니다. 가구원수가 많을수록 금액이 커지므로 실제 함께 사는 가구원을 주민등록과 생활 자료로 확인해 두십시오.
• 집을 세 주고 다른 곳에 살았으면 어떻게 되나요?
  소유자 주거이전비는 받기 어렵습니다. 시행규칙 제54조 제1항 단서는 소유자가 그 건축물이나 사업지구 안 다른 사람의 건축물에 실제 거주하지 않으면 주거이전비를 보상하지 않는다고 정합니다. 이 경우 그 집에 살던 세입자가 세입자 주거이전비 요건을 따로 따지게 됩니다.
• 사업지구 안으로 이사하면 이사비가 없나요?
  원칙적으로 없습니다. 시행규칙 제55조 제3항은 이사비를 받은 사람이 해당 사업지구 안으로 이사하면 이사비를 보상하지 않는다고 정합니다. 다만 사업시행자가 지정한 지구 안 장소로 이사하는 경우는 제55조 제2항에 따라 이사비 대상입니다.
• 청산금 합의서에 서명하면 주거이전비를 못 받나요?
  합의서 문구에 따라 다릅니다. 청산금에 주거이전비와 이사비가 포함된다고 적혀 있거나 추가 청구를 포기한다는 문구가 있으면 뒤에 청구하기 어렵습니다. 주거이전비와 이사비를 별도 항목으로 적거나 청구권을 유보한다는 문구를 넣은 뒤 서명하십시오.
• 조합이 협의를 미루면 어떻게 되나요?
  조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 성립하지 않으면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 이 기간을 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

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