재개발·재건축

재개발 조합이 집 인도 가처분을 냈는데 주거이전비를 못 받았다면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

주거이전비·이사비 지급대상자인데 조합이 지급을 마치지 않았다면 집 인도를 거절할 수 있고, 조합의 인도 가처분도 기각될 수 있습니다. 대구지방법원 서부지원 2020카합5081 결정과 대법원 2019다207813 판결로 대상자 판단 기준과 심문기일 대응을 정리했습니다.

아니요, 주거이전비·이사비 지급대상자인데 조합이 지급을 마치지 않았다면 집을 비워 주지 않아도 됩니다. 관리처분계획인가 고시만으로는 부족하고, 손실보상이 끝나야 조합이 집을 넘겨받을 수 있기 때문입니다. 다만 지급대상이 아닌 사람은 가처분에 따라 집을 넘겨야 합니다. 보상금을 받으려고 먼저 이사할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2011년부터 재개발구역 안 다세대주택에 월세로 살았고, 정비계획 공람공고는 2015년에 났습니다. 관리처분계획인가 고시는 2025. 6. 있었고, 이주 기간이 끝나자 조합은 2026. 8. 부동산 인도 가처분을 신청했습니다. A씨는 아직 주거이전비와 이사비를 한 푼도 받지 못했습니다. 같은 건물에는 아버지 소유 집에 세를 내지 않고 사는 B씨와, 2026년 초에 전입한 세입자도 있습니다. 세 사람은 보상을 받기 전에 집을 비워야 하는지, 심문기일에 무엇을 내야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 주거이전비와 집 인도의 순서를 어떻게 판단했나요?

주거이전비·이사비·이주정착금을 지급하는 절차가 집 인도보다 먼저입니다. 도시정비법은 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전 소유자·세입자가 집을 쓸 수 없게 하면서, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외로 둡니다. 대법원은 주거이전비 등도 이 손실보상에 들어간다고 보았습니다.

대법원은 협의가 성립하면 지급과 인도가 동시이행 관계이고, “재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다.”라고 판시했습니다. 뒤의 판결은 조합이 수용재결 보상금을 공탁했더라도, 주거이전비 등 지급요건을 갖춘 사람은 그 지급이 끝날 때까지 인도를 거절할 수 있다고 했습니다. 두 판결은 개정 전 조문 사안이지만, 현행 도시정비법 제81조 제1항 제2호도 같은 내용입니다.

가처분 사건에서 법원은 누구의 인도를 거부했나요?

지급대상자인데 보상을 받지 못한 사람에 대해서만 신청을 기각했습니다. 대구지방법원 서부지원 2020. 9. 16.자 2020카합5081 결정(확정)은 재개발조합이 관리처분계획인가 고시 뒤 4명에게 낸 인도 가처분 사건입니다.

공람공고일 전부터 살던 세입자는 주거이전비·이사비를 모두 받을 대상이어서 기각됐습니다. 부친 집에 사는 사람은 임대차계약서를 믿기 어려워 주거이전비 대상은 아니라고 보았지만, 거주자라서 이사비 대상이므로 역시 기각됐습니다. 공람공고 뒤 전입했다가 결혼으로 이사한 사람은 대상이 아니어서 인도를 명했습니다. 이미 인도하기로 한 화해권고결정이 확정된 사람은 가처분의 필요성이 없다며 기각됐습니다.

현행 시행규칙은 2020. 12. 11. 개정으로 무상 거주자도 주거이전비 대상에 넣었으므로, 지금은 가족 집에 사는 사람도 거주 요건을 갖추면 주거이전비를 다툴 여지가 있습니다.

인도 소송에서 주거이전비 금액도 정해 주나요?

아니요, 인도 사건을 맡은 민사법원은 지급대상자인지와 지급절차가 먼저 이루어졌는지만 심리합니다. 주거이전비 보상청구권은 공법상 권리여서, 금액을 받아 내려면 행정소송인 당사자소송을 내고, 재결이 있었다면 재결서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 내야 합니다.

그래서 가처분이나 인도 소송에서 이겼더라도 보상금이 저절로 나오지는 않습니다. 인도 거절은 시간을 버는 방어이고, 보상금 청구는 따로 진행해야 합니다. 조합이 주거이전비를 안 줄 때의 일반 기준은 「재개발 조합이 주거이전비를 안 주고 집을 비우라면 먼저 나가야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

조합과 보상 협의가 끝났다면 언제 집을 넘기나요?

협의가 성립했다면 조합이 협의한 주거이전비 등을 지급하는 것과 동시에 집을 넘기면 됩니다. 대법원은 협의가 성립한 경우 지급의무와 인도의무를 동시이행 관계로 보았습니다. 그래서 조합이 돈을 주지 않은 채 먼저 열쇠를 넘기라고 하면 거절할 수 있고, 반대로 조합이 지급을 제공하면 인도를 미룰 근거는 약해집니다.

분양신청을 하지 않은 집주인도 그 집에 실제로 살았다면 2개월분 주거이전비 대상이 될 수 있습니다. 현금청산자의 경우는 「재개발 관리처분계획 인가 뒤 현금청산자인데 보상 전에도 집을 비워야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

재개발 인도 가처분 대응 순서

• 신청서와 기일 확인 - 신청서 송달일과 심문기일을 확인하고 답변 준비 기간을 계산합니다.
• 지급대상 요건 정리 - 공람공고일, 전입일, 3개월 거주 여부, 세입자인지 무상 거주자인지를 정리합니다.
• 거주 사실 자료 확보 - 주민등록, 임대차계약서와 차임 이체 내역, 공과금 납부 내역을 모읍니다.
• 미지급 사실 소명 - 조합의 보상 통지, 공탁 내역, 재결서를 보고 주거이전비·이사비가 빠졌는지 짚습니다.
• 보상금 청구 병행 - 금액 다툼은 재결 불복이나 당사자소송으로 따로 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공람공고일 당시 거주 기간과 세를 냈는지, 조합의 보상 절차가 어디까지 진행됐는지에 따라 인도 의무가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재개발 인도 가처분·인도 소송 대응과 주거이전비 보상 청구를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공람공고일 뒤에 들어온 세입자도 인도를 거절할 수 있나요?
  주거이전비는 공람공고일 당시 3개월 이상 거주한 세입자가 대상이라 거절하기 어렵습니다. 이사비는 사업 때문에 구역 밖으로 이사하는 거주자가 대상이므로 따로 따져 볼 수 있습니다.
• 부모님 집에 세 없이 사는 자녀도 주거이전비를 받나요?
  현행 시행규칙은 무상으로 사용하는 거주자도 주거이전비 대상에 넣고 있습니다. 공람공고일 당시 3개월 이상 거주 등 요건을 갖추어야 하고, 개정 전 사안에서는 이사비만 인정된 예가 있습니다.
• 조합이 보상금을 공탁했다면 바로 나가야 하나요?
  공탁된 금액에 주거이전비 등이 빠져 있다면 아닙니다. 대법원은 수용재결 보상금을 공탁했더라도 주거이전비 등 지급요건을 갖춘 사람은 그 지급이 끝날 때까지 인도를 거절할 수 있다고 보았습니다.
• 이미 화해권고결정으로 인도를 약속했으면 어떻게 되나요?
  확정된 화해권고결정은 확정판결과 같은 효력이 있어 그 내용대로 인도해야 합니다. 조합이 따로 가처분을 내면 필요성이 없다며 기각될 수 있지만, 인도 의무 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
• 주거이전비 금액에 불만이 있으면 어디서 다투나요?
  재결이 있었다면 재결서를 받은 날부터 90일 안에 행정소송을 내고, 재결이 없으면 당사자소송으로 청구합니다. 인도 사건의 민사법원은 주거이전비 지급을 직접 명하지 않습니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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