재개발·재건축

재개발 조합이 주거이전비를 안 주고 집을 비우라면 먼저 나가야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 조합이 주거이전비 등 손실보상을 마치지 않았다면 원칙적으로 집 인도를 먼저 요구할 수 없습니다. 대법원 2019다207813 판결은 재결절차에서는 주거이전비 지급이 인도보다 앞서야 하고 협의가 성립하면 동시이행 관계라고 보았습니다. 지금은 수용재결서에 주거이전비와 이사비가 포함돼 지급·공탁됐는지 확인하십시오.

집값 보상금이 공탁됐다고 곧바로 집을 비워 줄 필요는 없습니다. 주거이전비 등도 손실보상에 들어갑니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 재개발구역 안 자기 집에 가족 4명과 살다가 2024년 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됐습니다. 2025년 수용재결로 집값 보상금은 공탁됐지만, 주거이전비와 이사비는 조합이 「재결에 포함되지 않았다」며 주지 않았습니다. 그런데 2026년 3월 조합이 L씨를 상대로 집을 비우라는 부동산인도 소송을 냈고, L씨는 주거이전비를 받기 전까지 버틸 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

주거이전비를 안 줬는데 조합이 집을 비우라고 할 수 있나요?

원칙적으로 할 수 없습니다. 조합이 현금청산대상자나 세입자에게서 집을 넘겨받으려면 협의나 재결절차로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 합니다. 협의가 성립했다면 주거이전비 지급과 집 인도는 동시이행 관계이고, 재결절차에 의할 때는 주거이전비 등의 지급절차가 인도보다 먼저 이뤄져야 합니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 관리처분계획인가 고시가 있으면 종전 소유자·세입자가 건물을 사용·수익할 수 없지만, 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외로 둡니다. 위 판결은 토지보상법 제78조의 주거이전비·이주정착금·이사비도 여기서 말하는 손실보상에 해당한다고 보았습니다. 원안은 서울행정법원 판결을 근거로 주거이전비 지급의무와 명도의무가 동시이행 관계가 아니라고 했지만, 이 대법원 판결 이후에는 결론이 달라졌습니다.

주거이전비와 이사비는 얼마를 받을 수 있나요?

주거용 건축물 소유자는 가구원 수에 따라 2개월분의 주거이전비를, 세입자는 요건을 갖추면 4개월분을 받습니다. 금액은 통계작성기관이 발표하는 도시근로자가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 계산합니다. 소유자가 실제로 거주하지 않았거나 무허가건축물이면 제외됩니다.

주거용 건물의 거주자에 대해서는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 합니다. 원안 당시 제78조 제5항이던 이 규정은 2022. 2. 3. 개정으로 제78조 제6항이 됐습니다. 정비사업에서 주거이전비 보상대상자의 인정시점은 정비계획 공람공고일입니다.

조합의 인도 소송에서는 무엇을 주장해야 하나요?

주거이전비 등 손실보상이 완료되지 않았다는 항변을 합니다. 재결로 보상이 정해지는 경우라면 조합이 주거이전비 등을 먼저 지급하거나 공탁해야 하므로, 그 지급이 없으면 인도 청구는 받아들여지기 어렵습니다. 협의로 정해진 경우라면 주거이전비를 받는 것과 동시에 집을 넘기겠다는 동시이행 항변을 합니다.

다만 이 항변은 보상을 받을 요건을 갖춘 사람만 할 수 있습니다. 소유자라면 공람공고일부터 계속 소유·거주했는지, 세입자라면 공람공고일 당시 3개월 이상 거주했는지를 주민등록초본으로 증명해야 합니다. 조합이 주거이전비 재결을 따로 신청하지 않았다면, 재결 신청을 청구하는 방법도 함께 검토합니다.

주거이전비 명도 항변 대응 순서

• 보상 항목 확인 - 수용재결서에 집값 외에 주거이전비·이사비가 포함됐는지 봅니다. 빠졌다면 손실보상이 완료되지 않은 것입니다.
• 거주 요건 증명 - 주민등록초본과 공과금 영수증으로 공람공고일부터의 거주를 증명합니다. 보상 대상자인지가 항변의 전제입니다.
• 지급 요구 통지 - 조합에 주거이전비 등의 협의 또는 재결 신청을 서면으로 요구합니다. 날짜가 남는 방식으로 보냅니다.
• 인도 소송 항변 - 소송에서 손실보상 미완료와 동시이행·선이행을 주장합니다. 판례를 첨부합니다.
• 보상금 수령 후 인도 - 주거이전비 등이 지급되거나 공탁되면 인도 일정을 협의합니다. 수령 시 이의 유보 여부를 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공람공고일 이후 전입했거나 무허가건축물에 살고 있다면 보상 요건 자체가 달라지므로 전입 기록과 건축물대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 명도·인도 소송과 손실보상 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 주거이전비도 손실보상에 들어가나요?
  들어갑니다. 대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결은 토지보상법 제78조의 주거이전비·이주정착금·이사비가 도시정비법상 사용·수익 중지의 예외인 「토지보상법에 따른 손실보상」에 해당한다고 보았습니다. 이 보상이 끝나야 조합이 인도를 구할 수 있습니다.
• 동시이행과 선이행은 어떻게 다른가요?
  협의로 주거이전비를 정했다면 조합의 지급과 거주자의 인도가 동시이행 관계여서 서로 이행을 제공해야 합니다. 재결절차로 정하는 경우에는 주거이전비 등의 지급절차가 인도에 선행해야 하므로, 조합이 먼저 지급하거나 공탁하지 않으면 인도를 구할 수 없습니다.
• 관리처분계획 인가 뒤에는 계속 살 수 없나요?
  원칙적으로 관리처분계획인가 고시가 있으면 이전고시일까지 종전 건축물을 사용·수익할 수 없습니다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우는 예외입니다. 주거이전비 미지급은 두 번째 예외에 해당할 수 있습니다.
• 소유자 주거이전비는 몇 개월분인가요?
  주거용 건축물 소유자는 가구원 수에 따라 2개월분입니다. 소유자가 그 건축물이나 공익사업시행지구 안 타인의 건축물에 실제로 거주하지 않았거나 무허가건축물이면 받을 수 없습니다. 금액은 도시근로자가구의 가구원 수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 계산합니다.
• 세입자 주거이전비는 얼마인가요?
  공익사업으로 이주하게 되는 주거용 건축물 세입자로서 고시 등이 있은 당시 3개월 이상 거주한 사람은 가구원 수에 따라 4개월분을 받습니다. 무허가건축물 세입자는 1년 이상 거주해야 합니다. 정비사업에서 인정시점은 정비계획 공람공고일입니다.
• 이사비는 따로 받나요?
  받습니다. 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 지구 밖으로 이사하거나 사업시행자가 지정하는 지구 안 장소로 이사하면 별표 기준으로 산정한 이사비를 보상받습니다. 주거이전비와 요건이 달라 소유자·세입자 모두 따로 청구할 수 있습니다.

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